באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה?

באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה?

         בגיליון מס' 7, לפני כשנתיים וחצי, המלצתי בחום להשקיע – גם בקריות – בדירות קטנות ובינוניות (1 עד 3 חדרים), שבהן התשואה בגין השכרה היא גבוהה יחסית (בתקופה דאז 1-5/2009 נעה בין 8.8% על 1 חדר לבין 7.2% על 3 חדרים). ב"גדול" המלצה זו עומדת בעינה, אפילו אם אחוזי התשואה קטנו (אנא זיכרו כי חלופת הריבית הבנקאית דהיום קטנה מ-4%).

         הפעם דגמתי את הדירות לפי 4 קטיגוריות של מס' החדרים, כך: 1-1.5 ח';  2-2.5 ח';

3-3.5 ח'; 4-4.5 ח' – בשכונות השונות של שלוש קריותינו ה"ה: ק. חיים, ק. מוצקין, ק. ביאליק.  הנתונים נלקחו לגבי תקופת החודש שבין 27.10.2011 עד 28.11.2011 (עונתית זה נחשב חודש מתון, אחרי תקופת הקיץ). הדגימה נעשתה מתוך 2 אתרי האינטרנט המובילים בשנים האחרונות – "יד 2" ו-"winwin".  אציין באופן כללי כי המחירים שנקובים באתרים הנ"ל הינם בד"כ מחירים התחלתיים מ"הרהורי ראשם וליבם" של המוכרים/המשכירים – לא המחירים הריאליים שנקבעים בתום המו"מ בין הצדדים.

         הבה נראה תחילה על אלו שכונות אנו מדברים:-

                   קרית חיים               קרית מוצקין                      קרית ביאליק

                   מזרחית                    ותיקה                               דרום

                   מערבית                   מרכז                                כפר

                   בן-צבי/צייטלין          פנטגון                               מרכז

                   שד' דגניה                בנה ביתך                          סביניה*)

                                                צפון                                 קריון

                                                צעירה**)                         רקפות

                                                קדיש לוז***)                    אפק

                                                דרך עכו                            צור שלום

                                                חשמונאים

         הערות:     *) כולל גם קרית שמריהו.

                      **) כולל גם נווה גנים.

                    ***) הרחובות בן צבי/צייטלין, שד' דגניה (בק. חיים); קדיש לוז, דרך עכו,

                             חשמונאים (בק. מוצקין) – הינם רחובות ארוכים/גדולים/מאוכלסים, ולכן

                             נדגמו כאן כשכונות בפני עצמן.

         הנה טבלת המימצאים שהעליתי: ב-3 הקריות שלנו יש איפוא 21 שכונות (כולל הרחובות ה"גדולים"). לכל שכונה מופיעות 4 הקטיגוריות עפ"י מספר החדרים לעיל. המחירים המצויינים בטבלה – הן למכירה והן להשכרה – הינם מחירים ממוצעים בש"ח, כאשר בסוגריים הצמודים לכל מחיר מופיע מספר הדירות שנדגמו באותה קטגוריה (סה"כ נמנו בדגימה 393 דירות למכירה ו-310 דירות להשכרה) :-

                    מחיר          שכ"ד       תשואה

                           מכירה         חודשי      שנתית

1.קרית חיים מזרחית

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'     -.575,000(1)  -.2430(8)     5.07%

     *3-3.5 ח'     -.625,000(6)  -.2585(10)    4.96%

     *4-4.5 ח'     -.865,000(35) -.3170(7)     4.39%

2.קרית חיים מערבית

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.370,000(5)  -.1920(5)     6.22%

     *3-3.5 ח'     -.485,000(13) -.2075(18)    5.13%

     *4-4.5 ח'     -.680,000(8)  -.2750(2)     4.85%

3.קרית חיים מזרחית-בן-צבי/צייטלין

     *1-1.5 ח'               -             -           -

     *2-2.5 ח'               -        -.1735(2)       -

     *3-3.5 ח'          -.410,000(8)  -.1920(5)     5.61%

     *4-4.5 ח'          -.695,000(1)       -           -

4.קרית חיים מערבית – שד' דגניה

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.410,000(8)  -.1770(15)    5.18%

     *3-3.5 ח'     -.465,000(15) -.2035(11)    5.25%

     *4-4.5 ח'          -            -           -

5.מוצקין הותיקה

     *1-1.5 ח'     -.285,000(5)  -.1420(8)     5.97%

     *2-2.5 ח'          -        -.2120(7)       -

     *3-3.5 ח'     -.710,000(11) -.2980(10)    5.03%

     *4-4.5 ח'     -.955,000(23) -.3100(12)    3.89%

6.מוצקין מרכז

     *1-1.5 ח'          -        -.1450(1)       -

     *2-2.5 ח'     -.455,000(4)  -.1970(16)    5.19%

     *3-3.5 ח'     -.745,000(19) -.2350(21)    3.78%

     *4-4.5 ח'     -.805,000(15) -.3070(7)     4.57%

7.מוצקין פנטגון

     *1-1.5 ח'     -.240,000(1)  -.1500(1)    7.50%(?)

     *2-2.5 ח'     -.480,000(2)  -.2080(11)    5.20%

     *3-3.5 ח'     -.445,000(3)       -           -

     *4-4.5 ח'     -.900,000(1)       -           -      

8.מוצקין בנה-ביתך

     (לא היו כלל דירות למכירה/להשכרה בשכונה זו).

9.מוצקין צפון

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'          -             -           -

     *4-4.5 ח'     -.845,000(5)  -.3360(5)     4.77%

10.מוצקין צעירה

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.850,000(5)  -.3050(1)     4.30%

     *4-4.5 ח'     -.1,015,000(20)-.3630(6)    4.29%

                        מחיר         שכ"ד       תשואה

                        מכירה       חודשי      שנתית

11.מוצקין – קדיש לוז   

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'          -         -.1850(1)       -

     *3-3.5 ח'     -.510,000(10) -.2060(5)     4.84%

     *4-4.5 ח'     -.735,000(5)  -.2785(3)     4.54%

12.מוצקין – דרך עכו

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.2025(4)        -

     *3-3.5 ח'     -.470,000(10) -.2360(4)     6.02%

     *4-4.5 ח'          -        -.3025(4)       -

13.מוצקין – חשמונאים

     *1-1.5 ח'          -            -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.630,000(14) -.2425(4)     4.61%

     *4-4.5 ח'     -.990,000(8)       -           -

14.ביאליק דרום

     *1-1.5 ח'          -        -.1500(2)       -

     *2-2.5 ח'     -.365,000(3)  -.1835(7)     6.03%

     *3-3.5 ח'     -.615,000(4)  -.2280(7)     4.44%

     *4-4.5 ח'     -.585,000(5)       -           -

15.ביאליק כפר

     *1-1.5             -         -.2500(2)      -

     *2-2.5             -         -.1600(1)       -

     *3-3.5             -         -.2600(1)       -

     *4-4.5             -             -           -

16.ביאליק מרכז

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.2450(2)        -

     *3-3.5 ח'     -.585,000(6)  -.2630(6)     5.39%

     *4-4.5 ח'     -.920,000(5)  -.2700(1)     3.52%

17.ביאליק סביניה

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.530,000(2)  -.2240(13)    5.07%

     *3-3.5 ח'     -.640,000(36) -.2640(21)    4.95%

     *4-4.5 ח'     -.805,000(33) -.2685(3)     4.00%

18.ביאליק קריון

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.985,000(1)  -.3360(3)     4.09%

     *4-4.5 ח'     -.1,135,000(6)     -           -

19.ביאליק רקפות

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -             -           -

     *3-3.5 ח'     -.830,000(2)       -           -

     *4-4.5 ח'     -.1,315,000(6) -.4500(1)     4.10%

20.ביאליק אפק

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'          -        -.1900(1)       -

     *3-3.5 ח'     -.585,000(3)  -.2200(2)     4.51%

     *4-4.5 ח'     -.585,000(1)      -           -

21.ביאליק צור שלום

     *1-1.5 ח'          -             -           -

     *2-2.5 ח'     -.325,000(3)  -.1430(3)     5.28%

     *3-3.5 ח'     -.440,000(11) -.1985(17)    5.41%       

     *4-4.5 ח'     -.755,000(5)  -.2685(3)     4.26%                                                       

ניתוח המימצאים בטבלה

1.     התשובה לשאלתנו בכותרת המאמר מיהי השכונה "המניבה ביותר" – ממש הפתיעה אותי: ובכן, קרית חיים מערבית (לא שד' דגניה) היא המובילה (!) – עם תשואה שנתית של 6.22% בקטגוריית ה-2-2.5 חדרים.  האמת שחשבתי כי השכונה הותיקה בק. מוצקין היא זו שתוביל – אך זה לא קרה ("רק" 5.97% בקטגוריית ה-1-1.5 חדרים).

2.     המגמה הכוללת של תשואה שנתית בגין השכרת דירות בקריות נעה סביב ה-5%: בתוך 21  השכונות שבטבלה היו סה"כ 37 מקרים בהם יכולתי לחשב את התשואה: מתוכם 17 מקרים היו מעל 5%; 17 מקרים נוספים היו בין 4-5%; רק 3 מקרים היו פחות מ-4%.  זה בהחלט מימצא חיובי כשלעצמו.

    (להבנת המדובר, מקרים שלא חושבו הם כאשר בקטגוריה מסויימת לא היו כלל דירות

      למכירה ו/או להשכרה. למשל, קטגוריית 1-1.5 ח' ברוב השכונות לא חושבה כיוון    

       שאין כמעט להשיג דירות כאלו בקריות).

3.     מגמה נוספת עליה אפשר להצביע עפ"י מימצאי הטבלה (וזה לא חדש לנו): ככל שמספר החדרים עולה, כך התשואה יורדת.  בדגימה שלנו קטגוריות 1-1.5 ח' ו-2-2.5 ח' נמצאות על תשואה סביב ה-5.5% עד 6%; ואילו קטגוריית ה-4-4.5 ח' נמצאת סביב ה-4% עד 4.5%.

4.  כדאי לשים לב למהימנות הנתונים. הכוונה כמה דירות יש בכל קטגוריה. למשל,  

     התשואה  7.50% בקטגוריית  1-1.5 ח' במוצקין פנטגון (שכונה מס' 7 בטבלה) לא  

     צריכה להרשים אותנו: זאת מאחר שבסה"כ יש שם דירה אחת שנמכרה ודירה אחת  

     שהושכרה – בקיצור, אין פה "מספיק בשר"=הנתון הזה לא מספיק מהימן.

     לעומת זאת, התשואה 4.95% בקטגוריית 3-3.5 ח' בביאליק סביניה (שכונה מס' 17)

     כן תרשים אותנו: יש שם 36 דירות שנמכרו ו-21 דירות שהושכרו – "בשר שמן"

     לכל הדיעות.

                                                   להתראות  בגיליון הבא –  אריה.                             

    נ.ב.  מאמר זה הופץ אל כ-300 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם