לכל בניין משותף קיים ועד בית, אשר אחראי על ניהול הבית המשותף, על כל פניו. כיצד הוא עושה זאת? על ידי חוקי ועד בית.
ועד הבית צריך לדאוג לשימור הרכוש המשותף של בעלי הדירות ועל חיי שכנות טובים. אם בעלי הדירות בבניין לא יכבדו זה את זה, לא ניתן יהיה לנהל חיים תקינים. תפקידו של ועד הבית אפוא, אינו רק כלכלי אלא גם חברתי.
בשנים האחרונות, קיבל ועד הבית, תפקיד נוסף, בעל חשיבות גדולה מאוד והוא לרכז ולארגן את כל הנושא של יישום תמ"א 38 על בניין המגורים.
ייעוץ משפטי מקצועי בנושאי תמ"א 38, מומלץ לקבל בפורום תמ"א 38>>
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט בעל חשיבות לאומית וביטחונית עצומה היות שמטרתו היא להכין את המדינה לקראת התרחשותה של רעידת אדמה. תמ"א 38 פונה לבעלי דירות החיים בבית משותף שאיננו עמיד דיו בפני רעידות אדמה.
כאן נכנסים לתמונה חוקי ועד בית, אשר מאפשרים לוועד הבית לכנס את בעלי הדירות בבניין, לקבל את הסכמתם להצטרף לתמ"א 38 ולנקוט בכל הפעולות הדרושות ליישום התוכנית.
תפקידם של חוקי ועד בית
הבניין המשותף דורש אחזקה וטיפול של חדר המדרגות, הלובי, הגג כולי. אלו כמובן שייכים לכלל הדיירים וזהו הרכוש המשותף שלהם. אחד מן התפקידים של חוקי ועד בית הוא גביית כספים הדרושים לאחזקת הרכוש המשותף.
ישנן הוצאות שוטפות וישנן הוצאות אחרות אשר לגביהן יידרש ועד הבית, להשיג הסכמה נפרדת מן הדיירים. ההחלטה לגבי סכום התשלום של ועד בית, מתקבלת על פי הצעת הרוב. האם כל הדיירים ישלמו את אותו סכום? לא בהכרח. הסכום נקבע על פי שטח רצפת הדירה, כך שלרוב, בעלי דירה גדולה יותר, ישלמו סכום גבוה יותר לוועד הבית.
יישום תמ"א 38 למשל, איננו הוצאה רגילה ושגרתית ולכן, לשם הצטרפות הבניין לתוכנית, יש לקבל את כל הסכמת הדיירים.
חוקי ועד בית מקובלים
ועד הבית פועל מכוחו של חוק המקרקעין, שם ישנו פרק מיוחד המוקדש כולו לבתים משותפים. החוק קובע כי בתים משותפים יתנהלו על פי תקנון אשר יכול להיערך על ידי בעלי הדירות עצמם או שניתן לאמץ את התקנון המופיע בתוספת לחוק המקרקעין.
יודגש כי היכן שלא יצרו בעלי הדירות תקנון מוסכם, יחול התקנון שבחוק המקרקעין.
התקנון למעשה מכיל את חוקי ועד בית ואלו הם אשר יחולו על כלל דיירי הבניין המשותף. בחלק נכבד מן הבניינים המשותפים, מאמצים את התקנון המצוי בחוק המקרקעין, אם באופן מלא ואם באופן חלקי. על כן, חוקי ועד בית מקובלים, הם אלו המופיעים בתקנון שבחוק, כאשר כל ועד בית יכול לעשות את השינוי המתאים לו, על פי הסכמת הדיירים.
מהם חוקי ועד בית המקובלים:
1. שינוי ברכוש : בעל דירה אינו יכול לעשות שינוי בדירתו, אשר יפגע ברכוש המשותף אלא אם קיבל את הסכמת הדיירים. כאשר מדברים על חוקי ועד בית, זהו החוק הבסיסי ביותר, אשר מאזן בין זכותו של בעל דירה לעשות שינוי כלשהו בנכס שלו לבין חובתו שלא לפגוע ברכוש המשותף.
2. אסיפת דיירים : חוקי ועד בית מקובלים, קובעים כי אחת לשנה, לפחות, תתקיים אסיפה כללית של בעלי הדירות, לשם קביעת כללים לניהול הרכוש המשותף.
3. אופן קבלת החלטות : כל תקנון צריך לקבוע את אופן קבלת ההחלטות. בדרך כלל, ההחלטות מתקבלות ברוב דעות של הדיירים אך ניתן לקבוע בתקנון כי החלטות מסוג מסוים, יידרשו אחוזי הסכמה אחרים.
למשל, כאשר מחליטים הדיירים להצטרף לתוכנית תמ"א 38, כדאי מאוד לקבל את הסכמת כל הדיירים לפרויקט, הן מן הפן החוקי והן מן הפן הפרקטי, של הוצאתו לפועל של הפרויקט.
מה בין ועד בית ובין תמ"א 38
חוקי ועד בית הקבועים בתקנון של הבניין המשותף, קיבלו בשנים האחרונות חשיבות גדולה מתמיד, לאור הצורך להגיע להחלטות מוסכמות באשר לפרויקט תמ"א 38. אין ספק כי ההחלטה להצטרף לפרויקט זה, אינה החלטה של מה בכך.
כל הדיירים צריכים להכיר היטב את פרטי התוכנית על מנת לתת את הסכמתם אך כאשר ישנם חוקי ועד בית מסודרים, קל ליותר לרכז את הפרויקט, לקבל את הסכמת כל הדיירים ולהתחיל בפעולות הנדרשות כדי ליישם את התוכנית על הבניין.
בכל הנוגע אל תמ"א 38, חוקי ועד בית הופכים למשמעותיים יותר מתמיד ומידת הציות של הדיירים לחוקים אלו, משתקפת היטב ביכולת להוציא אל הפועל את הפרויקט, אם בצורה יעילה ומסודרת ואם תוך קשיים ומחלוקות.
חוקי ועד בית נועדו לשמירה על הסדר בחיי הבית המשותף והם קבועים בתקנון הבית המשותף. התקנון יכול להיות פרי יצירת הדיירים וניתן גם לאמץ את התקנון הקבוע בחוק המקרקעין. חוקי ועד בית מקובלים קובעים את אופן ההתנהלות של הבית המשותף. מידת הציות לחוקים אלו, נבחנת היטב כאשר הבית המשותף מבקש להצטרף אל תמ"א 38.
למאמר מקוון נוסף ראה/י : חוקי ועד בית מומלצים – לבניין המשותף >>