חוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן:"חוק החיזוק"), חוקק על מנת לאפשר לדיירים המבקשים לממש זכויות מכח תמ"א 38 להתמודד עם העיקרון הכללי הקבוע בחוק ולפיו ביצוע עבודות לפי תוכנית החיזוק הכרוכות בבניית דירה חדשה או דירות חדשות ברכוש המשותף, טעון "החלטה מראש של כל בעלי הדירות".
עם זאת קובע חוק החיזוק, במקרים מסויימים, מנגנון המאפשר לדיירים החפצים במימוש התמ"א להגיש תביעה למפקח על המקרקעין כנגד הדיירים המתנגדים ומעניק למפקח את הסמכות לאשר את ביצוע התמ"א חרף העדר הסכמה של כלל הדיירים.
אולם, כאמור, בכך לא תמו צרותיהם של המבקשים לממש את התמ"א, שכן הם צפויים להתנגדויות גם מקרב דיירים אחרים המתגוררים בבניינים סמוכים, אשר כמובן חוק החיזוק אינו רלוונטי לגביהם.
ועדת הערר של מחוז המרכז דנה באחרונה בערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה לאשר בקשה למימוש זכויות לפי תמ"א 38 בבניין בנתניה ובכללה תוספת 4 דירות, חדרים על הגג, מעלית ודירה נוספת בקומת העמודים (ערר 064/10).
העוררים, בעלי זכויות בדירת פנטהאוז בבנין סמוך, התנגדו לבקשה וטענו בין היתר במסגרת הערר, טענות אלה: 1. תמ"א 38 מאפשרת בניה במקביל בקומה המפולשת ועל הגג רק אם הוצגה חוות דעת מתאימה וזו לא הוצגה. 2. לא ניתן לנצל את הזכויות לפי תמ"א 38 משום שבחלקה קיימות זכויות בניה לא מנוצלות לבניית חדרי גג. 3. התב"ע הקיימת קובעת איסור על בניית חדר מכונות/מעלית מעל לקומת הגג ומתנה כל אביזר מעל אותו גג בחוות דעת ארכיטקטונית וזו לא הוצגה. 4. לא הוצגה חוות דעת קונסטרוקטיבית. 5. מימוש התמ"א יגרום נזקים לדיירי הבניינים הסמוכים. 6. ברחוב המדובר קיימת כבר כיום מצוקת חניה ולפיכך תוספת יחידות דיור תגרום לעומס נוסף ומיותר.
מנגד טענו המשיבים (שביקשו לממש את התמ"א), כי העוררים מבקשים להעדיף אינטרס פרטי שלהם על חשבון אינטרס ציבורי תוך סיכון חיי אדם ורכוש וכי החיזוק המבוקש עומד בתנאי תמ"א 38.
לאחר ששמעה את טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לציין, כי היא רואה חשיבות משמעותית ביותר ביישומה של תמ"א 38, שכן בבסיסה אינטרס ציבורי ראשון במעלה, אך עם זאת חובת הועדה המקומית וועדת הערר בהתאמה לבחון את הבקשה לגופה ואת השפעתה על הסביבה, כך שמתבצע מעין מאזן של "עלות – תועלת" בכפוף להוראות הדין.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי במקרה דנן ה"תועלת" עולה לאין שיעור על ה"עלות" וכי הכל מסכימים כי ראוי לשדרג את המבנה הבנוי במקרקעין ולחזקו.
נקבע, כי החיזוקים המבוקשים הוצגו במסגרת הבקשה להיתר וכי נערכה בדיקה קונסטרוקטיבית כתנאי להגשת הבקשה להיתר, לרבות חוות דעת לגבי חיזוק המבנה הקיים נגד רעידת אדמה על פי תמ"א 38 ממהנדס מורשה.
ועדת הערר הוסיפה ודחתה את טענת העוררים בדבר איסור השימוש בזכויות מוקנות (חדרים על הגג) בצד התמ"א נוכח ההוראה בסעיף 11.1.2 לתמ"א 38 הקובעת בסעיף קטן ג', כי תכניות לבניה על גגות בתים ככל שחלות על המבנה יחולו על גג הקומה הנוספת על פי תכנית זו, ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה.
לגבי הקמת המעלית נקבע, כי הבקשה למתן היתר אינה כוללת כלל חדר מכונות והמתקנים הטכניים המוצעים הינם קולטי שמש בלבד.
לעניין הנזק אשר נטען כי נגרם כתוצאה מתוספת קומה אחת, בחרה ועדת הערר לצטט מעת"מ 134/01 שם נקבע, כי "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר".
באשר לשאלת תוספת החניות התברר במהלך הדיון, כי במהלך השנים נגרעו מקומות חניה שאושרו בהיתר המקורי של הבניין כתוצאה מבניה בלתי חוקית של חדר בקומת העמודים ששימש במשך שנים כגן ילדים.
ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי לאור הוראת סעיף 17 לתמ"א הקובעת כי "פתרון החניה יקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה", יש להציג מספר חניות לפי מספר יחידות הדיור הישנות והחדשות גם יחד.
המאמר פורסם ביום 18.7.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il.
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".