חוקי ועד בית

חוקי ועד בית קשורים גם לתמ"א 38, ובכל הקשור להתייעצות מקוונת בעניין, אמליץ לשאול בפורום תמ"א 38>>

אחריותו של ועד בית בפרויקט תמ"א 38 היא גדולה וחשובה. ועד בית, הפועל מתוקף חוקי ועד בית הוא זה שמופקד, לעיתים רבות על גיוס התמיכה של בעלי הדירות להצטרף לפרויקט תמ"א 38.

ועד בית אחראי על אחזקת הבית המשותף ועל ניהולו התקין. כאשר עולה היוזמה להצטרף אל תמ"א 38, בין אם על ידי ועד בית הפועל מטעם חוקי ועד בית ובין אם על ידי דייר אחר, יראו בוועד הבית כמי שירכז את ניהול הפרויקט אל מול בעלי הדירות.

למותר לציין כי לא תמיד מתאים ועד הבית, למרות שהוא פועל מתוקף חוקי ועד בית, להיות מנהל הפרויקט. תמ"א 38 דורשת עבודת הכנה רצינית, דקדוק בפרטים, מציאת בעלי מקצוע וכולי. על כן, במקרים שונים, בוחרים בעלי הדירות בנציגות אחרת המוסכמת על כל בעלי הדירות אשר כוחה מגיע מחתימה של בעלי הדירות על ייפוי כוח.

האם אתם יודעים מהי תמ"א 38? למה בעצם כולם מדברים על זה כל הזמן?

פרויקט תמ"א 38 – מהו?

תוכנית תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה אחת: לחזק מבני מגורים בישראל אשר עלולים לקרוס במקרה של רעידת אדמה.

כידוע לכל, ישראל מצויה תחת סיכון של רעידת אדמה ואין המדובר בהשערות בלבד אלא ישנן תחזיות מדעיות מבוססות הסבורות כי בישראל תתרחש בשנים הקרובות רעידת אדמה.

חלק מן ההיערכות לרעידת אדמה הוא חיזוק המבנים אשר אינם עמידים מספיק כדי לשרוד רעידת אדמה.

בפני הממשלה עמדה בעיה גדולה למימוש הרעיון הזה משום שחיזוק מבנים קיימים כרוך בהוצאות כספיות נכבדות. מובן היה כי לא ניתן להטיל הוצאות אלו על בעלי הדירות ולכן היה צורך בפיתרון לבעיה.

הפיתרון הוא בניית תוכנית עסקית בין בעלי דירות לבין יזמים:

1. עבודת היזם: במסגרת תמ"א 38 מופקד היזם על העלויות הבאות:

 א. חיזוק המבנה והפיכתו לעמיד בפני רעידת אדמה.

 ב.  שיפוץ בניין המגורים.

 ג.  הוספת מעלית לבניין.

 ד.  הוספת ממ"ד.

 ה. בניית מרפסת לכל דירה.

2. בעלי הדירות : לאחר סיום עבודתו של היזם, מקבלים בעלי הדירות נכס משופר ואיכותי אשר ערכו עלה בעשרות אחוזים! זהו רווח כלכלי טהור! כמובן כי הרווח הכי חשוב הוא הרווח הביטחוני שכן עתה גרים בעלי הדירות במבנה עמיד בפני רעידת אדמה.

3. רווחו של היזם : היזם משקיע מכספו ומממן את כל העבודות שפורטו לעיל. בתמורה לכך, הוא מקבל זכויות בנייה על גג בניין המגורים. היזם מנצל זכויות אלו על ידי בניית יחידות דיור על הגג אותן הוא מוכר.

תמ"א 38 – לא פלא כולם מדברים על זה!

מן הדברים שלעיל, עולה בברור כי תמ"א 38 הוא פרויקט אטרקטיבי לכל הצדדים, הן ליזם והן לבעלי הדירות. בעלי הדירות מקבלים נכס מוגן יותר, יפה יותר ומטופח יותר אשר שוויו עלה. מי יכול לסרב לתוכנית שכזו המעלה את ערך הנכס?

היזם מרוויח מתוכנית תמ"א 38 כאשר הוא מוכר את הדירות שבנה על גג המבנה. מעבר לזאת, קיים הסיפוק האישי של הגנה על ביטחון הדיירים שבבניין שגרים עתה במקום מוגן יותר.

נדגיש כי הצטרפות אל תמ"א 38 תלויה בעמידה בתנאים שנקבעו בחוק. התנאי הראשון והחשוב מכל הוא כי המדובר בבניין מגורים בלבד אשר נבנה לפני 1980. בניינים אשר אינם מאוישים באופן קבוע, לא יכולים להשתתף בפרויקט תמ"א 38.

עניין נוסף חשוב הוא הסכמת הדיירים. ועד בית הפועל מטעם חוקי ועד בית או הנציגות המוסכמת לא חייבים לגייס תמיכה של 100% מן הדיירים. באופן עקרוני נדרשת הסכמה רק של 60% אולם אין ספק כי הסמכה מוחלטת וגורפת של כל בעלי הדירות היא דרך המלך.

דיירים סרבנים עלולים להרים קשיים על ביצוע הפרויקט ולגרום לחיי שכנות בלתי נעימים. על כן, מומלץ להשקיע את הזמן והמאמץ בהשגת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות לפרויקט תמ"א 38.

על חוקי ועד בית ועל תמ"א 38

בעלי דירות אשר מעוניינים להצטרף אל תמ"א 38 יכולים להפקיד את ניהול הפרויקט בידיו של ועד בית הפועל מתוקפם של חוקי ועד בית או לחילופין בידיה של נציגות דיירים אחרת אשר מוסכמת על כולם. הבחירה של הצוות שינהל את הפרויקט וייצג את בעלי הדירות מול בעלי המקצוע היא בחירה חשובה ביותר.

במסגרת תמ"א 38 מתבצעים שינויים משמעותיים ברכוש המשותף של הדיירים ולכן יש צורך בקבלת החלטות רבות אשר משפיעות על כלל הדיירים. מכאן, חובה כי ימונה צוות אשר ידע לתת את האינפורמציה לדיירים וכמו כן לנהוג עמם בסבלנות והבנה.

מצטרפים אל תמ"א 38? בחרתם נציגות מוסכמת? נהדר! רק זכרו כי גם אם העדפתם נציגות מוסכמת ולא את ועד הבית לניהול הפרויקט, אין זה אומר כי חוקי ועד בית לא חלים עליכם! שמרו על כבוד הדדי אחד כלפי השני, שתפו פעולה בהחלטות שעליכם לקחת יחד ותראו – חוקי ועד בית יהפכו את חייכם לפשוטים יותר ולנעימים יותר.