|
|
|
|
|
|
|
|
האם יכול מתווך נדל"ן לשווק נכס ולהציעו ללקוחו מבלי שקיבל אישור לכך מראש מעל הנכס?
|
|
|
|
|
האם יכול מתווך לשווק נכס ולהציעו ללקוחו מבלי שקיבל אישור לכך מראש מעל הנכס?
להל"ן מאמר שפורסם לאחרונה בגלובס בסוגיה רלוונטית לתיווך מקרקעין.
המתווך ("להלן:"התובע")הגיש תביעה כנגד לקוחו שסרב לשלם דמי תיווך . התובע הציג את המקרקעין בפני הלקוח אף הוא מתווך במקרקעין (להלן:"הלקוח"), החתים אותו על הזמנת שירותי תיווך ובה נכס שלא קיבל הרשאה מבעליו למוכרו. התובע ניסה לטעון כי לא סורב על ידי בעל המקרקעין למכור את הנכס והוסיף כי הבעלים לא אמר לו אל תמכור את הנכס. ביהמ"ש קבע כי בטענות אלה אין דבר וחצי דבר.בכדי להתיר למתווך לשווק נכס נדרשת הסכמה פוזיטיבית וקונקרטית.
ביהמ"ש לא הסתפק בדחיית טענות התובע אלא מתח ביקורת נוקבת על שני הצדדים.על התובע שנהג בחוסר תום לב תוך רמיסת אמות מידה בסיסיות של התנהגות הוגנת בתחום הנדל"ן בכך שלא גילה ללקוחו כי בעת שהחתים אותו על הזמנת שירותי תיווך ובה הנכס והמוכר טרם נתן הסכמתו למוכרו.
התובע התייחס לבעל הנכס כמי שצריך "לבשל" אותו. הנתבע (כאמור מתווך בעצמו) שלא ידע כי אין הסכמה מצד המוכר למכור את הנכס העביר את המידע אודות הנכס לשותפו וזה רכש כעבור מספר חודשים את הנכס לאחר שבעליו החליט באותו שלבלמכור את הנכס.
ביהמ"ש ציטט את המתווך שאמר :
"כי ברגע שאני מנהל מו"מ עם מוכרים רציניים והלקוח הקונה חותם לי על הסכם תיווך, מיד לאחר כמה ימים אני מבשל סופית את אותו מוכר שאני יכול להתאים לאותו קונהומפגיש בין הצדדים..."
"המוכר הספציפי הזה רוני כהן היה החם ביותר שהתאמתי לקונה".
התובע כך התברר הפעיל את עורך דינו בכדי שיכין טיוטת הסכם מכר והתובעמסר טיוטה זו לבעלהנכס ובמקביל מסר גם לנתבע שלא ידע כלל כי בעל הנכס לא נתן הסכמה למוכרו.התובע יזם פגישה לצרכי חתימה על הסכם מכר שבוטלה. המתווך העלה הסברים כביכול לביטולה (מתקפת טילים וחבות במס שבח) שהתברר שלא היה להם כל בסיס. הסיבה האמיתיתשהפגישהבוטלה, הבנתו שהמוכר לא נותן הסכמה למכירה.
ביהמ"ש הוסיף : כאשר מתווך מחתים לקוח מתעניין על הזמנת שירותי תיווך הוא מצהיר בכך כי באמתחתו הסכמה והרשאה להציעו למכירה ולפעול עבורו כמתווך לתכלית זו .
הדרך בה פעל התובע שקיווה שבהמשך ישכנע את המוכר למכור את הנכס אינה פעולת תיווך אלא הטעיה לשמה שכרוכה ביצירת מצג שווא.
ביהמ"ש הוסיף כי התנהגות התובע אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 8(א) לחוק המתווכים (חובתו של מתווך לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוחו כל מידע בענייןמהותי הנוגע לנכס) התובע היה חייב ליידע את הקונה לפני החתמתו על הזמנת שירותי התיווך כי בשלב זה אין לו הרשאה מהמוכר למכור את הנכס ולהותיר בידי הלקוח את ההחלטה אם לחתום על הזמנת שירותי התיווך.
יצירת מצג של הסכמהוהסמכה מצד הבעלים באין הרשאה שלו כדין פסולה מכל וכל ובה חטא התובע. הנתבע שחתם על הזמנת שירותי תיווך פעל אף הוא בחוסר תום לב שכן התברר שהינו מתווך בעל רישיון שהפר את התחייבותו בהזמנת שירותי התיווך והעביר מידע אודות הנכס לשותפו בניגוד להתחייבותו שלא לעשות כן.שותפו אכן רכש את הנכס כעבור מספר חודשים לאחר שהמוכר שינה דעתו ונאות למוכרו.
הערה לסיכום
חשוב להבהיר ולהדגיש: מתווך אינו רשאי לפרסם נכס, להחתים לקוח על הזמנת שירותי תיווך ובה פירוט הנכס ובוודאי שלא להציג נכס בפני לקוח ללא הרשאה ברורה מצד בעליו. במקרה שכזה ביהמ"ש ידחה קרוב לוודאי תביעה לתשלום דמי תיווך מה גם שמדובר בעבירה אתית מכח סעיף 14 א' לחוק המתווכים.
ראה: תא"מ (חד') 59751-05-20 לוי נ' מאיה (ניתן ביום 8.9.22, פורסם בנבו)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא צדק חברתי
|
בשנת 2014 נכנסו לתוקף תקנות עבודות ומבנים הפטורים מהיתר הכוללות את רשימת העבודות והתנאים לביצוע.
עם זאת הרבה תושבים חושבים בתמימות שמבינים את התקנות שעל פנם נראים די ברורות ומופתעים כאשר לפתע מוזמנים לשימוע במחלקת הפקוח על הבניה או שמקבלים צו הריסה מנהלי.
למרות שהכל נראה םפעמים ברור ומובן ועל מנת לחסוך אוגמת נפש ועלויות רבות אנו ממליצים לפנות לייעוץ ולא רק להקשיב למי שמוכר לכם את הפרגולה או מבצע עבורכם את הבניה.
|
|
סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור
מהו צו הריסה מנהלי?
צו הריסה מנהלי מאפשר למוסד התכנון (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבשטחה נמצא הנכס) להרוס בניה בלתי חוקית ללא הליך משפטי. לפיכך, מדובר בסמכות "מעין משפטית" שמקנה לוועדה המקומית שיקול דעת רחב ויכולת אכיפה כמעט בלתי מסויגת של עבירות בניה.
לרשימת מוסדות התכנון (ועדות מקומיות ו- ועדות מרחביות) – לחצו כאן!
צו הריסה מנהלי ניתן בדרך כלל לאחר שפקח מטעם הוועדה המקומית ביקר בנכס בפעם הראשונה, זיהה חריגות או עבירות בנייה, הוציא צו הפסקת עבודות, ביקר פעם נוספת וגילה כי העבודות נמשכו חרף העובדה שהוצא צו הפסקת עבודות בביקור הראשון.
למאמר מקיף בעניין עבירות בנייה – לחצו כאן!
בעלים של נכס, וכל מי שרואה את עצמו נפגע מצו הריסה מנהלי, אשר מעוניין לבטלו נדרש לפעול במהירות לצורך כך, לפנות לערכאה המתאימה ולהגיש בקשה לביטול צו ההריסה.
|
|
לאחרונה רבים פונים למשרדנו לאחר קבלת התראה על צו מנהלי. יש כאלו שפונים גם אחרי שקבלו את הקנס המנהלי שתמיד סכום בסכום גבוהה הרבה מעל המצופה. בד"כ מדובר על קנס גבוהה שניתן בשל שימוש שלא בהיתר, שימוש חורג ו/או בשל ביצוע עברות בניה. תוספות בניה, פיצול דירות , שימוש בקרקע חקלאית וכדומה.
מדובר בקנס קצוב משמעו
למשרדנו מחלקה מיוחדת הפועלת ומסייעת ללקוחות המשרד בהסדרת חריגות בניה ,ביטול צווי הריסה וקנסות מנהליים.
הנכם מוזמנים לפנות ליעוץ ויפה שעה אחת קודם.
בהמשך כל מה שכדאי וצריך לדעת על צו הריסה קצוב
|
|
בחודש מרץ שנת 2000 נפטרה לילי ז"ל, רעייתו של אריאל שרון. על–פי בקשתה היא נקברה על גבעת הכלניות. במסגרת קבורה זו, עושה שרון כל עבירה אפשרית מתחום המקרקעין. קבורה בקרקע חקלאית, שהיא גם אתר עתיקות מוכרז, וכל זאת ללא רישיון קבורה במקום, וללא היתר כנדרש בחוק. ומעל הכל הוא איננו בעל זכות בקרקע. כחמש שנים לאחר הקבורה, פונה נעם פדרמן, ליועץ המשפטי לממשלה מני מזוז, בדרישה להעתיק את הקבר של המנוחה לבית עלמין. ולאחר מכן, פדרמן מגיש עתירה לבג"ץ, נגד ראש הממשלה אריאל שרון ונגד היועץ מזוז. בית המשפט בפסק דין זה, נתן ידו לפגיעה קשה בשלטון החוק ולפגיעה באינטרס הציבורי. וקיימת האפשרות - שאריק שנלחם את מרבית חייו בערבים, במותו נקבר בבית קברות מוסלמי.
|
|
ר' חי על ביטוח לאומי וקצבת זקנה, ר' לא התחתן מעולם ולא הוליד ילדים.
כשהיה ילד ראה במו עיניו איך הורגים הגרמניםו את הוריו אחותו ושני אחיו.
ר' חי איתנו בעיר שלנו, הוא רואה בכל יום את אותם הרחובות את אותן חנויות ואותם אנשים.
ר' ניצול שואה.
בפעם השניה בחייו הוא מרגיש איך סופו קרב ורעב מכה בו בפעם השניה בחיו.
כיצד חיים בעירנו ניצולי שואה במצב כל כך קשה?
לאחרונה אנו עדים לסיפורים קשים על מצבם של ניצולי השואה בישראל.
עוני ורעב וקושי רב בביצוע משימות היום יום הם רק חלק מהבעיות האקוטיות בהם מתמודדים הניצולים באחרית ימיהם. קשה לתפוש את הסבל בעברם ומתוך כך עוד יותר את המצב שחלקם מתמודדים איתו גם היום.
|
|
מצעירותי פיללתי לפתוח ביזנס בענף המזון. על כן, עמלתי רבות ואספתי כסף להקמת חנות. אך לצערי, מהר מאוד הגעתי למסקנה שבכדי להתקדם בתחום זה, קיים צורך לתכנן את צעדי ולארגן את הכספים כראוי. ודאי, זה קשה לפתוח עסק, אבל ניתן להצליח. אפשר ללמוד אסטרטגיות שבאפשרותן לסייע להתנהל נכון.
|
|
מרוכזים לפניכם מספר עצות טובות: שלב חשוב מאוד הוא לערוך בירור שהמקום בו אתם רוצים לחגוג, ממנו אתם מתעתדים להתרשם, מחזיק בידו בכל האישורים הרלוונטיים להפעלת האולם. שמעתי על לא מעט מקרים בהם גני ארועים נסגרו רגע לפני הארוע הגדול.
|
|
|
|
|