|
|
|
|
|
|
|
|
היתר בניה התקבל ואושר מכוחה של החלטה שפג תוקפה- בנימין קלינגר
|
|
|
|
|
במאמר זהנסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בסוגיית הפקת היתר בנייה, מכוחה של החלטה שפג תוקפה.
רקע כללי:בבניין מגורים ברמת גן, הגיש יזם בקשה להיתר בנייה על פי תמ"א 38.
כנגד הבקשה להיתר הבנייה הוגשה התנגדותו של אחד מדייריהבניין, ולאחר שהוועדה המקומית דנה בבקשה להיתר ובהתנגדות לה, היא החליטה לאשרה, בכפוף לתנאים .לאחר שניתן היתר הבנייה, הגיש המתנגד עתירה מנהלית, בה הוא טען, כי יש לבטל את היתר הבנייה, הואיל ותוקפה של ההחלטה שמכוחה הופק היתר הבנייה – פקע שמונה חודשים לפני שניתן היתר הבנייה.
אז זה מה שקרה:בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה, ופסק כי למרות שהיתר הבנייה נחתם לאחר שפג תוקפה של ההחלטה לאשרו, אין מקום להורות על בטלותו.בית המשפט ביאר את החלטתו וקבע כי אין בכל הפרה מהותית של הדין כדי להביא בהכרח לבטלותו של המעשה המנהלי. וכי בהתאם להלכת הבטלות היחסית – יש לבחון את מהות הפגם, ולהתאים את הסעד הראוי לכלל נסיבות המקרה.אשר על כן, בנסיבות העניין, הואיל ובהתאם לתקנות, ניתן היה להאריך את תוקפה של ההחלטה ליתן את היתר הבנייה עד למועד בו ניתן ההיתר בפועל, לו הייתה מתבקשת הארכה שכזו, לפיכך, חרף העובדה שהיתר הבנייה ניתן לאחר שפג תוקפה של ההחלטה לתתו, ועל אף שלא התבקשה הארכת תוקפה של ההחלטה - אין לבטל את היתר הבנייה. וזאת מאחר שההיתר ניתן בתוך התקופה שעל פי התקנות הייתה קיימת אפשרות להאריך את תוקפה של ההחלטה – ומשכך, במקרה שכזה, ראוי להחיל את הלכת הבטלות היחסית. הלכה זאת מאפשרת להבחין בין נפקות הפגם, לבין תוצאתו המשפטית, ולהתחשב הן באינטרס של היזם ושל הדיירים להתחיל את הבנייה, והן באינטרס הציבורי, בחיזוק הבניין והוספת ממ"דים לדירות, ולא לבטל את היתר הבנייה.
למעשה בית המשפט ביסס את פסק דינו על כך, שממילא ניתן היה להאריך את תוקפה של ההחלטה ליתן את היתר הבנייה. יצוין, כי גם אם הייתה חולפתתקופה זו, אזי, בהתאם לפסיקות שונות של בתי המשפט לעניינים מנהליים, בתנאים מסוימים, קיימת לבית המשפט "סמכות טבועה" להאריך את תוקפה של החלטת הוועדה המקומית [ר' למשל את עת"מ (מינהליים ת"א) 24337-01-17 גיל ורגון נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן (נבו 29.08.2017); עת"מ (מינהליים ת"א) 62795-01-18 אורן פלד נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (נבו 26.03.2021)].אולם, בימים האחרונים, במסגרת עת"מ (מינהליים חי') 27147-05-22 נ. נעמאן חורי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה - חיפה (נבו 22.08.2022), בית המשפט לעניינים מנהליים הטיל בכך ספק רב, תוך שהתבטא כי "שאלת הפעלת "סמכות טבועה" לשם הארכת מועדים מעבר לאלה שנקבעו בדבר חקיקה, נוגדת את סמכותו הרגילה של בית המשפט לעניינים מנהליים".אנו ממליצים ליזמים הינה, שלא להשתהות, ולהפיק את היתר הבנייה במהירות המרבית, טרם שתפקע החלטתה של הוועדה המקומית.
[עת"מ (מינהליים ת"א) 40872-05-22 ראובן סופר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן ואח' (נבו, 21.08.2022)].
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא עיצוב פנים
|
עיריית תל אביב – יפו חוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965
מינהל ההנדסה
1 'עמ 22-0283
פרוטוקול החלטות רשות רישוי
דיין משה 151 בצרון 34
בקשה מספר: 0283-22 גוש: 6150 חלקה: 392
תאריך בקשה: 2022/02/20 שכונה: ביצרון ורמת ישראל
תיק בניין: 151-0758 סיווג: מסלול מקוצר/הוספת מרחב מוגן דירתי
בקשת מידע: 201900843 שטח: 1766 מ"ר
תא' מסירת מידע: 2019/06/12
מבקש הבקשה: דווידוביץ אמיר
בצרון 34 , תל אביב - יפו 6789481
שיר דווידוביץ אוראל
בצרון 34 , תל אביב - יפו 6789481
עורך הבקשה: פרמן אריאל
שדה יצחק 57ב, תל אביב - יפו 6706630
תוכן הבקשה ע"י עורך הבקשה
|
|
עיצוב חלל הבית יכול להעשות באמצעות שילוב תמונות יפות לחדרי השינה והסלון. אפשר לבחור תמונות מסוגים שונים וזה המקום לעשות סדר.
|
|
המלצה על מיטה זוגית עם ארגז מצעים לשמירה על חדר שינה מסודר. מיטה זוגית עם ארגז מצעים היא רהיט עם ערך מוסף.
|
|
הדפסה על זכוכית הינה טרנד עולה בעולם עיצוב הבית והמשרד.
בשנים האחרונות חלו התפתחויות טכנולוגיות המאפשרות שימושים רבים שלא התאפשרו קודם להדפסות מסוג זה.
לכל שיטה יש את היתרונות והחסרונות ומכאן את השימושים המומלצים עבורה
|
|
הבאנו לכם כמה טיפים איך לתחזק את השטיח שלכם בצורה הנכונה כדי שתישמר לאורך זמן במראה המקורי
|
|
גם היום בעידן המודרני או הפוסט המודרני, בעידן בו אנחנו מחפשים עיצובים מינימליסטיים, עיצובים שמתאימים יותר לרוח התקופה ובוודאי למאה ה-21, הרי שיש תחומים מסוימים בהם אנחנו דווקא מעדיפים להיצמד לעיצובים קלאסיים, עיצובים ישנים וטובים, כאלה שאנחנו מכירים וכמו שטיחים קלאסיים.
|
|
איך יודעים ליצור את המראה המעוצב עבור חדר של ילד או ילדה ללא עיכובים מיותרים?
|
|
|
|
|