|
|
|
|
|
|
|
|
בנימין קלינגר שמח לעדכן : בית המשפט העליון הכריע ,מי זכאי להתנגד לבקשה למתן היתר בנייה?
|
|
|
|
|
|
בנימין קלינגר רישוי עסקים והתרי בניה
|
| |
|
|
|
נסיבותהמקרה:
בשנת 2017 הגישה חברה יזמית בקשה למתן היתר בנייה במגרש המצויבשכונת עין כרם בירושלים. במסגרת בקשה זו ובהתאם לתוכניות החלותעל המגרש, ביקשה החברה להקים בו בית מלון בן ארבע קומות. לאחרפרסום הבקשה להיתר, ביקשו ועד תושבי שכונת עין כרם והמועצהלשימור אתרים, להגיש התנגדות לבקשת החברה מנימוקים שונים. בהמשךלכך, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים לאפשר לוועדהתושבים ולמועצה לשימור, להגיש התנגדות לבקשת החברה, וכנגדהחלטה זו עתרה החברה לבית המשפט המחוזי.
לטענת החברה, הוראות חוק התכנון והבנייה והתקנות מכוחו, אינןמאפשרות לוועד התושבים ולמועצה לשימור להתנגד לבקשתה להיתרבנייה, שכן על פי הוראות אלו רק בעל זכות במקרקעין רשאי להתנגדלבקשה. לשיטתה, מדיניות הוועדה המקומית להרחבת האפשרות להתנגדלהליכי רישוי בדמות היתר בנייה, לכל בעל עניין, ממחישה בצורההמובהקת את הנזק הכלכלי שנגרם ליזמים עקב התמשכות לא סבירה של הליכיהתכנון והרישוי. משכך, דרשה החברה להורות על ביטול החלטתהוועדה, ולמנוע את הדיון בטענות ועד התושבים והמועצה לשימור.
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי בהתאם למדיניותה ארוכת השנים, היאנוהגת לשמוע מתנגדים להליכי רישוי, בלב פתוח ובנפש חפצה, אף אםאינם בעלי זכויות במקרקעין. לטענתה, מדיניות זו נועדה למנוע מצבשבו ייעלמו מעיניה פגמים וליקויים במסגרת בחינת בקשות להיתריבנייה. כמו כן, נטען כי על אף שתקנות התכנון והבנייה מציינות כיבעל זכות במקרקעין זכאי להתנגד לאישורה של בקשה להיתר, התקנותנעדרות איסור על הגשת התנגדויות על ידי מי שאינו בעל זכותבמקרקעין. עוד טענה הוועדה כי אינה משמשת כ"חותמתגומי" לאישור בקשות להיתר, ושיקול הדעת המוקנה לה בהליכירישוי (אף אם באופן מצומצם) מתיר לה לדון בטענות מתנגדים שאינםבעלי זכות במקרקעין, כדי שתתקבל החלטה מושכלת.
לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את עתירת החברה וקיבל את עמדתהוועדה המקומית, ערערה החברה לבית המשפט העליון.
החלטה:
בית המשפט העליון קיבל את הערעור, וקבע כי הוועדה המקומית חרגהמסמכותה, עת שהתירה לוועד התושבים ולמועצה לשימור אתרים להגישאת התנגדותם לבקשה להיתר הבנייה.
נקבע כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, מוסד התכנון רשאי לדוןולהכריע בהתנגדויות לבקשה למתן היתר בנייה, רק כאשר אלה הוגשועל ידי "בעל זכות במקרקעין". נקבע כי תקנות אלו אינןמסמיכות את מוסד התכנון לדון בכל התנגדות שהוגשה על ידי גורמיםשאינם עונים להגדרה זו – אף אם מדובר בגופים ציבוריים, כדוגמתהמועצה לשימור אתרים או "בעלי עניין" אחרים, כגון ועדתושבים מקומי. בהקשר זה, הזכיר בית המשפט העליון כי בהתאםלדיני המינהל הציבורי, רשות מינהלית מוסמכת לפעול אך ורק מכוחסמכות שהוענקה לה בדין במפורש, ומשעה שסמכות זו הותרה בדין –אין מקום להרחיבה בהתאם לשיקול דעתה של אותה הרשות.
בנוסף, בית המשפט עמד על ההבחנה שבין הגשת התנגדות לאישורה שלתוכנית, לבין התנגדות להיתר בנייה. בעניין זה, צוין כי בעודששלב ההתנגדות לתוכנית מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית,לטעון את טענותיו בפני הוועדה התכנונית, ולנסות להימנע מהחלטהשתפגע בו – שלב הרישוי וההתנגדות למתן ההיתר, נועד למנוע פגיעהבזכויות הקניין, ומשכך הרשות להתנגד מוגבלת אך ורק לבעל זכותבמקרקעין לגביהם התבקש ההיתר.
גם מהיבטי יעילות, קבע בית המשפט העליון כי אין לאפשר לכל גורםלהתנגד למתן היתרי בנייה, ללא זיקה קניינית למקרקעין. במישורזה, צוין כי בחינת ההתנגדויות שהוגשו על ידי גורמים שאינם בעליזכות במקרקעין, גוזלת ממוסד התכנון הרלוונטי משאבים כספיים וזמןרב, ועלולה לפגוע באינטרס של מבקש ההיתר, אשר הסתמך על התוכניתהחלה והגיש את בקשתו בהתאם להוראותיה.
בשולי הדברים, בית המשפט עליון מתח ביקורת על מדיניות הוועדהועל הטענה, לפיה הרחבת קשת הגורמים הרשאים להתנגד תורמת לאיתורפגמים, ולמעשה מסייעת לוועדה לבחון את הבקשות המוגשות לשולחנה.בהקשר זה, ציין בית המשפט כי הנחת המוצא היא שלגופי התכנוןוהרישוי יש את הכישורים, המומחיות והכלים המקצועיים לדון בהליכיםשבסמכותם, וזאת מבלי להסתמך על גופים ציבוריים או פרטיים, ומשכךאל לוועדה "להתפרק מסמכותה".
(עעמ1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומיתלתכנון ובניה ירושלים)
משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי,רישוי עסקים,בקשות לשימוש חורג,שינוי יעוד,הכשרת חריגות בניה,ביטול צווי סגירה,הפסקת עבודה,צווי הריסה.
בקשות לשינוי תב"ע ,היתרי בניה,אדריכלות, קידום בקשות ,זרוז הליכים בירוקרטים ,יעוץ סטטוטורי,הסדרים והסכמים עם הרשויות,שרותי הנדסה ופקוח על הבניה.
|
|
|
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא אדריכלות
|
האיש קיבל היתר להנגשת הדירה באמצעות כבש שיעבור ברכוש המשותף של הבניין. תביעה לצו מניעה שהגישו שכניו בטענה שהבנייה תחסום להם את האור ותפגע בפרטיותם, התקבלה !
המפקח על רישום מקרקעין בחולון קיבל לאחרונה תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין בבת ים נגד שכנם. לנתבע שני ילדים הסובלים ממוגבלות והוא קיבל מהוועדה המקומית היתר להרחבת הדירה והתאמתה באמצעות כבש שיעבור ברכוש המשותף הצמוד לדירת התובעים. אלא
|
|
הודבק לך צו הריסה מינהלי על הנכס ואולי מצאת אותו זרוק בחצר.
אסכם כאן מה שחשוב לדעת על צו הריסה מנהליוהכי חשוב זכרו שעליכם לפעול מהר בכדי לנסות לעקבו או לבטלו.
לנו במשרד בנימין קלינגר נסיון מוכח של שנים בנושאי הסדרת עברות בניה וביטול צווי הריסה.
צו הריסה מנהלי הוא אחד מהצעדים הקיצוניים ביותר שנוקטת רשות מקומית כלפי תושביה. צו כזה כולל בתוכו לוח זמנים צפוף במיוחד, ועל כן חשוב לפעול כנגדו במהירות האפשרית,תוך מקצועיות ומומחיות, כי הזמן לרעתכם. דרוש יידע נסיון ויצירתיות בהרבה מקרים.
מהו צו הריסה מנהלי?
ככלל, צו הריסה הוא הוראה של אחד מגופי השלטון להרוס מבנה. צו הריסה מנהלי הוא הוראה כזאת שניתנת על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית, מהנדס הוועדה, או ראש יחידת האכיפה, מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה).
|
|
קבלת תיק מידע היא שלב הכרחי בהגשת בקשה להיתר. לאחר קבלת תיק מידע, על מבקש ההיתר להתחיל בהכנת הבקשה להיתר עם עורך הבקשה (האדריכל), על בסיס תיק המידע שנמסר לו.
תיק המידע כולל, בין היתר, פירוט של גורמים מאשרים ומועד אישורם, ורשימה של מוצגים נדרשים והשלב הנדרש להגשתם.
על עורך הבקשה לעמוד בכל הדרישות המהוות תנאי לפתיחת הבקשה.
|
|
אם בעבר מיגון חלונות, בין אם זה מיגון חלונות לממד ובין אם מיגון חלונות לרכב היו דברים מאוד יקרים, הרי שהיום אתם יכולים למצוא את אותה האיכות במחירים הרבה יותר משתלמים. מיגון חלונות הוא מה שאנחנו עושים בכל יום מחדש ואנחנו נשמח לספר לכם את מה שאתם צריכים לדעת.
|
|
פסק דין חדש של בית המשפט העליון קובע כי מועד החבות בהיטל ההשבחה בגין בניה שבוצעה בחריגה, הוא המועד בו ניתן היתר בניה ולא המועד בו הקים בעל הנכס את הבניה בגינה הוטל התשלום.
המדובר במקרה בו התירה התב"ע (תכנית בניין עיר) את הבניה, אך היא בוצעה ללא היתר בניה ורק בחלוף זמן הוצא היתר להתרת הבניה הלא חוקית.
|
|
מחפשים מנוף לקומות גבוהות, מנוף לקומה 20 או יותר? המאמר הזה יסכם לכם כל מה שחשוב לכם לדעת.
|
|
צו מנהלי להפסקת עבודה, צו ארעי להפסקת עבודה,
וצו להריסת תוספת בנייה לאחר הפרת צו מנהלי להפסקת עבודה
1. מטרה
מיקוד האכיפה של חוק התכנון והבניה בשלב המנהלי והסדרת ההליכים הבאים:
1.1. הליך מתן צו מנהלי להפסקת עבודה בהתאם להוראות סעיף 216 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן "החוק"), לרבות מתן הנחיות והגדרת סדר פעולות ותבניות אחידות.
1.2. הליך מתן צו ארעי להפסקת עבודה בהתאם להוראות סעיף 216(ג) לחוק, לרבות מתן הנחיות והגדרת סדר פעולות ותבניות אחידות.
1.3. הליך מתן צו להריסת תוספת בנייה לאחר שהופר צו מנהלי להפסקת עבודה בהתאם להוראות סעיף 217 לחוק, לרבות מתן הנחיות והגדרת סדר פעולות ותבניות אחידות.
|
|
|