מחירי הדיור בישראל הם מהגבוהים בעולם ואולי הגבוהים ביותר ביחס לשכר הממוצע במשק. עובדה ידועה היא שהאזרח בישראל צריך לעבוד תקופה משולשת ואף מרובעת מזו של עמיתו האזרח בארה"ב או באירופה על מנת לרכוש לעצמו דירת מגורים. אחד הפתרונות היצירתיים שנמצאו לנושא הוא קבוצות רכישה – פיתרון יצירתי ויעיל המקטין את עלויות הדירה בכ 20% ביחס לדירה מקבילה הנרכשת מקבלן.
קבוצת רכישה היא התאגדות של יחידים לצורך רכישת קרקע והקמת פרוייקט מגורים עבורם. מידע נוסף אודות קבוצות רכישה ניתן למצוא באינדקס עסקים במאמר רכישת דירה בקבוצת רכישה.
מהי אם כן, זכות הקיום של הקבלנים כיום? לקבוצות רכישה יתרונות רבים אך גם חסרונות רבים בצידם. מאמר זה יגע בקצרה בעיקריים שבהם וממנו ניתן להסיק לגבי התשובה לשאלה שבתחילת הפיסקה.
יתרונות:
כאשר רכישת הקרקע מתבצעת ע"י קבוצה של יחידים ולא כחברה אין צורך לשלם מע"מ על הקרקע . כאן מגולם חיסכון ראשוני ומשמעותי של 16.5% ממחיר הקרקע.
חיסכון נוסף מתבטא בפטור מתשלומים בגין אגרות בניה והיטלי פיתוח שונים בהם מחוייב הקבלן ואילו רוכש יחיד (או קבוצת רוכשים שאינם תאגיד) פטור מהם. כאשר קבלן מחוייב בעלויות אלו עליו להעלות את מחיר הדירה הסופי לצרכן בכדי לכסות עלויות אלו ולהשאר ברווח לאחר מכירת הדירות.
מס רכישה – כל נכס דנל"ני הנרכש במדינת ישראל מחוייב בתשלום מס רכישה. כאשר הרוכש פונה לקבלן לצורך רכישת דירה הוא משלם הן את מס הרכישה על הדירה עצמה והן על הקרקע שכן הוא רוכש את שתיהן. כאשר הרוכש הנו חלק מקבוצת רכישה, הוא משלם את מס הרכישה על הקרקע אולם אינו נדרש לתשלום מס רכישה על הדירה שכן הוא אינו רוכש אותה אלא בונה אותה. גם כאן מגולם חיסכון של אחוזים משמעותיים בעלות הדירה.
חיסכון בעלויות הקבלן – פרוייקט הבניה בקבוצת רכישה מתבצע ע"י חברה חיצונית אשר מפוקחת ע"י צוות נבחר ומתנדב (ללא תשלום) מתוך קבוצת הרכישה. החברה החיצונית שומרת לעצמה רווח של כ 7 עד 9 אחוזים בעוד רווח קבלני מקובל הנו 17%. מצד שני גם לצוות הפיקוח הוצאות מסויימות המשולמות ע"י רוכשי הדירות חברי קבוצת הרכישה.
בנוסף לכך ניתן למנות חיסכון בעלויות שיווק הפרוייקט שכן כל הדירות נמכרות מראש ואשראי בנקאי סגור מראש היות וכל רוכש מארגן בעצמו את המימון מבעוד מועד.
עד כאן לגבי יתרונות קבוצות הרכישה. כאמור לקבוצות אלו גם חסרונות אשר יש לקחת בחשבון בעת הצטרפות לקבוצת רכישה.
על צד החסרונות של קבוצות רכישה ניתן למנות מספר חסרונות משמעותיים:
בניגוד לרכישה מקבלן, בקבוצת רכישה העלות הסופית של הדירה אינה ידועה ויכולה להשתנות במהלך הבניה בשל שינויים שונים במדד תשומות הבניה ופרמטרים נוספים.
מועד מסירת הדירות אינו ברור שכן בניגוד לקבלן המתחייב על מועד מסירה עם סנקציה על הפרתו. בקבוצת רכישה, התהליך ארוך הרבה יותר שכן הקרקע נרכשת מבעליה ללא שהוסדר נושא היתרי הבניה ותהליכי הרישוי אורכים לעיתים זמן רב ובלתי ידוע.
סטנדרט הבניה, תיכנון הדירות ומפרטיהן יקבע ע"י חברי קבוצת הרכישה באופן דמוקרטי. לפיכך, מי שמצטרף לקבוצת רכישה אינו יכול לדעת מראש פרטים אלו לגבי דירתו מבעוד מועד אלא רק לאחר שהפרוייקט נמצא כבר בעבודה.
ייתכנו שגיאות בעבודה הנובעות מחוסר ניסיון של המארגנים או בחירת בעלי מקצוע שאינם מתאימים ועלולות להאריך את המועד למסירת הדירות או לייקר את הבניה באופן משמעותי.
קיימים היבטים נוספים רבים, לחיוב ולשלילה, של קבוצות רכישה והנושא הנו סבוך ומורכב.
מאמר זה נכתב בסיוע משרד עורכי הדין שרמן, לנדאו ועברי המתמחים בייזום ועריכת חוזים עבור קבוצות רכישה ורוכשים המעונינים להצטרף לקבוצות אלו.