לא אחדש דבר כשאציין כי מחירי הדיור בישראל מרקיעים שחקים וכי הדיור בישראל הנו מהיקרים בעולם לא רק בערכים אבסולוטיים אלא גם ביחס לגובה השכר הממוצע במשק. בכל זאת, אנשים חייבים לגור בבית וכל מי שאינו חפץ לשלם דמי שכירות עד יומו האחרון עושה מאמץ ורוכש לעצמו בית או דירה - כפי שיכולתו משגת.
כמעט כל רוכשי הדירות שאינם תושבי חוץ נעזרים בהלוואה בכדי לרכוש את הדירה. הלוואה זו ניתנת על ידי גופים בנקאיים (בנקים למשכנתאות) והחזרתן נפרסת על פני שנים ארוכות - עד 25 שנה לעיתים - תלוי בהעדפות הלקוח ויכולת ההחזר שלו.
בבואינו ליטול הלוואת משכנתא, חשוב שנכיר את הכללים והמונחים השונים ונבחר בסוג והרכב ההלוואה המתאים לנו מתוך מגוון המסלולים האפשריים. קיימים מספר מסלולי משכנתא ולא קיים מסלול מועדף אחד הנחשב לטוב ביותר. הבחירה במסלול משכנתא כזה או אחר ובחירה בהרכב משכנתא מסויים תתבסס על רצון הלווה ליטול סיכון או לצמצם את מידת הסיכון ככל הניתן, אמונתו ותחזיותיו לגבי הכיוון בו הולך המשק או הכלכלה העולמית.
בעת בחירת מסלול משכנתא מבין המסלולים העיקריים הקיימים כיום, ראשית יש לבחור האם תהיו שהמשכנתא תהייה צמודה למדד או שלא תהיה צמודה למדד. אם אתם מעריכים כי המדד עומד לרדת או לפחות לא לעלות, סביר להניח שתרצו לבחור במסלול משכנתא צמוד מדד. במידה והערכתכם הפוכה - כי המשק עומד בפני עליות מדד, עליות מחירים ואינפלציה, סביר להניח שתבחרו במסלול שאינו צמוד מדד שכן הלוואה הצמודה למדד בעיתות על עליית מדד היא הלוואה יקרה מאוד ביחס לחלופות הקיימות.
המנגנון השני לגביו תידרשו להכריע הנו מנגנון הריבית: ניתן לבחור בריבית קבועה לכל אורך החזר ההלוואה. ריבית זו תישאר על ערכים קבועים ויכולה להשתנות לעיתים רחוקות מאוד יחסית. בעת מתן הלוואה בריבית קבועה נוהג הבנק "לבטח" את עצמו ע"י קביעת שיעור ריבית גבוה יחסית שיהיה ריווחי עבור הבנק גם במקרה של עליות של הריבית במשק. לא בכדי מחייב היום בנק ישראל את הבנקים לשריין כ 40% מסכום המשכנתא למסלול בריבית קבועה. בדרך זו אולי מקשים על הלווים אך מונעים מהבנקים סיכונים מיותרים.
האופציה השניה היא ריבית משתנה. במסלול זה ניתן לבחור לאיזה מדד פינסי תוצמד הריבית אותה נושאת ההלוואה: ריבית הפריים, מט"ח וכו'. בנוסף לכך, נקבעת גם ריבית העוגן וכיצד היא תשתנה.
מספר עקרונות חשובים בעת נטילת משכנתא:
1. פיזור הסיכונים: לא קיים מסלול משכנתא אחד טוב ואחרים גרועים. יש לפזר את ההלוואה בין מסלולים שונים בצורה כזו שגם אם אחד המסלולים מכזיב מבחינת ביצועים ועלויות, הרי שהמסלולים האחרים יפצו על כך ולא נידרש לשלם את מלוא ההתיקרות של אותו מסלול.
2. אפשרויות יציאה ומחזור: המשק הוא דבר דינאמי מאוד והמדדים הפיננסיים בו משתנים ללא הרף ומושפעים מאין פסור גורמים. מסלול משכנתא שהיה טוב היום עלול להסתבר מחר מיקר ולא משתלם. במקרה זה חשוב לוודא מראש כי נוכל למחזר את המשכנתא ללא קושי וללא עלויות מיותרות. מיחזור המשכנתא למסלול משתלם יותר או לסיגרת חלקים גדולים ממנה הוא חשוב כיום מאי פעם.
3. חשוב לעבור בין הבנקים השונים ולקבל הצעות מכל אחד מהם. הבדלים שעשויים להראות קטנים (חצי אחוז לכאן או לשם) עלולים להתגלות כיקרים מאוד בהמשך הדרך. לפיכך חשוב לקבל את התנאים הטובים ביותר האפשריים.