המושג "התחדשות עירונית" מתייחס למגוון רב של תהליכים פיזיים(מרחביים) וחברתיים, המביאים לשינוי לטובה בפעילות הכלכלית והתרבותית שלהעיר. התהליכים המרחביים מתבטאים הן בחידוש מאגר המגורים הקיים ע"י שיפוץ והרחבת דירות קיימות, והן בתוספת דירות חדשות לאזורי מגורים ותיקים. בשני המקרים, תהליך ההתחדשות מעודד כניסה של אוכלוסיה צעירה וחדשה לאזורים ותיקים.
בשנים האחרונות הופיעו בישראל שני כלים מרחביים-תכנוניים משמעותיים לעידוד התחדשות עירונית:
1. פינוי-בינוי, הריסת מבני מגורים ישנים, לרוב מבני שיכון מטים ליפולעם דירות קטנות, ובניית מבני מגורים חדשים ויוקרתיים במקומם. על כל דירה שנהרסת מקבל היזם לפחות שלוש דירות חדשות, כדי לאפשר לו רווח. פרויקט זההוא איטי ומורכב מאוד, גם מבחינה תכנונית וגם מבחינה קהילתית.
2. תמ"א 38, הידוע גם כתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבני מגורים מפנירעידות אדמה- תוספת זכויות בניה לבניית דירות קיימות, על גג מבנים קיימים בקומה אחת או יותר, בתמורה לחיזוק המבנה הקיים ושיפוצו. ההיקף הקטן שלו ועלותו הגבוהה מגבילים מאוד את מימושו, כך שרק חמישה פרויקטים כאלה הושלמו ברמת גן.
הפתרון הוא, לדעתי, לאחר התייעצויות עם אנשי תכנון מוכרים, גיבוש מודל מוניציפאלי כולל. ואלה עיקרי המודל:
1. הקמת חברה כלכלית עירונית ייעודית לנושא התחדשות עירונית, שתקבל אחריות לטפל בהיבטים התכנוניים (תכנון הפרויקט עד קבלת היתר בניה),המשפטיים (השגת הסכמת בעלי הדירות לפרויקט, עריכת חוזים), הכלכליים (ניתוחכלכלי לפרויקט) והארגוניים. עם קבלת היתר בניה לפרויקט, תוציא החברה מכרזליזמים. היות והחברה תבצע שלבים אלו מתקציבה, הפרויקט יהיה זול משמעותיתליזם וכמובן שיניב פירות רבים יותר לתושבים.
2. החברה לא תהיה למטרת רווח. בתחילה פעולותיה ימומנו מתקציב העירייה,ולאחר מכן החברה כבר תייצר הכנסות ממכירת הדירות החדשות. החברה תשתמש בהכנסות לכיסוי תקציבה השוטף ויתרת ההכנסות יחזרו לעירייה. אדגיש כי מודלים דומים של חברה כלכלית עירונית קיימים בצורה זו או אחרת בערים כמו:תל-אביב, אשדוד ורעננה.
3. חברה עירונית תפעל לקידום פרויקטים כמכלול, מתוך ראייה עירונית כוללת. בפועל ייבנו פרויקטים בעלי חזות אחידה, פתרונות חניה משולבים, תכנון תחבורתי נכון, ועוד. כל אלו אינם קיימים כיום, מה שיוצר מעין "ג'ונגל שלבנייה", בלי הסתכלות אורבאנית כוללת.
והחשוב מכל: חברה עירונית ללא מטרת רווח תשים את טובת התושבים בעדיפות ראשונה!