תמ"א 38 - קלינגר השבחת נדל"ן בע"מ
חיזוק והשבחת מבנים ללא עלות לדירים-תמ"א 38
מיידע עדכני ומסייע
אודות תמ"א 38
שמה המלא של התכונית הוא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – (תמ"א 38)".
מטרות התוכנית:
1. לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
2. לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.
3. לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:
· יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח התוכנית.
· קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.
התוכנית(תמ"א38) חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי החיזוק למבניםהמוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה. תמריץ שאין בו כדי לממן חיזוקמבנים באזורי הפריפריה בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה וערכי הקרקעהנמוכים. תוכנית תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפניה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפנירעידות אדמה. תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עםאישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועלכן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1בינואר 1980. כמובן שתוכנית תמ"א 38 אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנומאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית. ה תמ"א אינהחלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:
1. מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.
2. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.
3. מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
תמריצים למימוש ה תמ"א
תמ"א38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כךמצויה בידי בעליו. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוקבמבנים אך אינה כופה זאת. קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע"י מהנדס אשר יגישחוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצותעל ידו לחיזוק המבנה. ה תמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוקבלבד. כדי לאפשר את החיזוק מתירה ה תמ"א חריגה מקווי בניה ומגובה המותריםע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה ה תמ"א תמריצים לביצועהחיזוק בצורת תוספות בניה. לבנייני מגורים מציעה ה תמ"א שני סוגי תוספות:
· תוספות יחידות מגורים למבנה.
· הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
תוספתיחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה אותוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיהלמכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספתהבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערךהדירות. תמ"א 38 אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיורוהרחבת הקיימות.
ניהול הפרויקט תוספותהבניה מלבד היותן תמריץ כלכלי מהוות אמצעי בפני עצמו לחיזוק המבנה. כךלדוגמא הפיכת קומה מפולשת למחסן מלבד היותה כדאית מבחינה כלכלית מהווהמרכיב חשוב בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.בדוגמא המוצגת ניתן לראות תוספותבניה אפשריות במסגרת תמ"א 38 אשר לחלקן מרכיב חשוב במסגרת חיזוקו של המבנה ושיפור עמידותו ברעידות אדמה.
שאלות נפוצות
האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38?
תמ"א 38 מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980,שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהםפחות משלוש קומות) מעניקה ה תמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.
מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?
על פי תמ"א 38 ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות:הוספת קומה בשטח המבנה, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף. בנוסף, ניתןעל פי ה תמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.
קלינגר פיתחה בנוסף סל של תמריצים והטבות לבעלי נכסים שעמהם היא מתקשרת המשביחים את הבנין בנוסף לחיזוקו.
אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?
נכון לעכשיו, החוק מחייב הסכמה של לפחות שני שליש מבעלי הזכויות בבניין לשםהוספת יחידת דיור למבנה . לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט עלצורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדההמקומית וכמובן לעבוד עם קלינגר בשתוף.
מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975.לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקןמחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38,מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. תמ"א 38 העניקה זכויות בניהמופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הןבסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.
מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?
מבנים אלה יכולים לבקש מהוועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללאצורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם,מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטולהלן.
כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?
במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות עלסביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיוראו עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיותבתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הןלעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת תמ"א 38 על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקםהעירוני.
כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?
חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתותמוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירוניתהסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניותשהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבניםוכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידותאדמה.
כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?
תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר,לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישורתכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, עלידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי(ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיהלהוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי(ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כלגובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיביהמחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילובהמתאים ביותר למבנה שלכם
היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל?
רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישוביםהקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותרלפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזקשעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכןהאזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמודברעידות אדמה.
במידה וקיימות במבנה זכויות בניה, שלא השתמשתי בהם בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות של תמ"א 38?
סעיף 13 בתמ"א 38 מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח ה תמ"א.
הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:
1. אםקיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח ה תמ"א או להוסיףאגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמוכן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטחשל עד 25 מטר ליחידת דיור.
2. אםקיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור -ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על ה תמ"א ולא מצטרפת אליה. לפיכך,אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת התמ"א. כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הםיבואו במקום 25 המטר שקבעה ה תמ"א.
אנו נותנים שירותי הנדסה, אדריכלות ,ביקורת ,חיזוק מבנים ומתקנים קיימים בפני
רעידות אדמה, לרבות מימוש וביצוע תמ"א 38.
Engineering & Architectural services and Seismic Strengthening of Existing Buildin & Structures
אודות החברה
תכנון וחיזוק מבנים ומתקנים בפני רעידות אדמה הינם בראש ובראשונה בעיה הנדסית
אנליטית מורכבת, הדורשת התמחות הנדסית ספציפית, ברמות האבחון, הבדיקה, הניתוח והתכן
ובביצוע החיזוקים בפועל. קלינגר הינה חברה ייעודית יחידה מסוגה העונה על דרישות אלו ומספקת מענה הנדסי, אדריכלי וביצועי כולל.
מהנדסי החברה הבכירים הינם בעלי תארים של M.Sc, Ph.D, Prof. בהנדסה אזרחית ומומחים בעלי נסיון בינלאומי מוכח ורב שנים בתכנון בארץ ובחו"ל, ביצוע וחיזוק מבנים ומתקנים לעמידות בפני רעידות אדמה.
  
ביצוע תמ"א 38 - על ידי קלינגר בכל הארץ.
החברה מבצעת חיזוק ושדרוג מבנים ומתקנים קיימים בגישת הפתרון הכולל - פרוייקט מפתח TurnKey Project גישת הפתרון הכולל אפשרית לביצוע במבנים משותפים, בעסקת חליפין (ברטר Barter), ז"א תכנון - חיזוק ושדרוג המבנה על חשבון החברה בתמורה להעברת זכויות הבניה (תוספות הבניה) הניתנות לדיירים במסגרת תמ"א 38 לקלינגר. כך שכל העלות הישירה של הפרויקט ממומנת ע"י החברה.
  
תמ"א 38 פתרונות הנדסיים, תכניות והיתרים לביצוע
קלינגר מספקת חוות דעת הנדסיות ופתרונות חיזוק מעשיים בהתאם לתקנים ונהלים הנדסיים ישראליים ובינלאומיים רלוונטיים וכמו כן תכניות הנדסיות והיתרים לביצוע עם תכנון אדריכלי כולל בהתאם לדרישות חוק התכנון והבניה (התשכ"א 1965) לרבות תמ"א - 38 תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה
ציוד בדיקה דיגיטלי מתקדם
לצידינו עומד ציוד שטח דיגיטלי מתקדם בעולם ותוכנות מחשב יעודיות, לניתוח מעמיק להערכת יכולתם של מבנים ומתקנים קיימים לעמוד בעומסים דינמיים צפויים הנובעים מרעידות אדמה.
   
תקנים ונהלים
התקנים והנהלים לפיהם מבצעת החברה אבחון, בדיקות, אנליזות
ותכן הנדסי למבנים ומתקנים קיימים, בהתאם לרמת הדרישות התכנוניות,
ולהבטחת איכות התכן והביצוע.
תקנים ונהלים ישראליים:
ת"י 2413 בדיקה וחיזוק של מבנים קיימים
ת"י 413 תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה
ת"י 26 שיטות לבדיקת בטון
ת"י 466 חוקת הבטון
ת"י 1225 חוקת הפלדה
ת"י 940 ביסוס בניינים
תקנים ונהלים בינלאומיים:
UBC: Uniform Building Code
FEMA: Federal Emergency Management Agency
SEAOC: Structural Engineers Association of California
AWWA: American Water Works Association
ASCE: American Society of Civil Engineers
IBC: International Building Code
ACI: American Concrete Institute
New Zealand Code
כתבה מחדשות ערוץ 2 תמ"א 38 קלינגר השבחת נדל"ן :
http://www.mako.co.il/news-channel2/Economy-Newcast/Article-1446ae81cf03121004.htm
קלינגר השבחת נדל"ן בע"מ
תמ"א 38 ייזום תכנון ובנייה.
רחוב מנחם בגין 52 תל אביב,מיגדל סונול משרדי יורוטרייד קומה 12
בן קלינגר נייד- 052-3888813
צורקשר
|