|
|
|
|
|
|
|
|
ההליך סטטוטורי בתכנון ובניה - כיצד בכלל מתכננים ולמה?
|
|
|
|
|
מהו תכנון?2. מהי סביבת התכנון?
התכנון מתבצע לרוב בסביבה חברתית, כלכלית ומשפטית סוערת, שכן הוא עוסק בחלוקת משאבי קרקע ומעורבים בו יחסי כוח וממון, ואינטרסים שונים ומנוגדים. כך, למשל, מינהל מקרקעי ישראל מעוניין לשווק את קרקעות המדינה ולממש אינטרסים לאומיים; הרשויות המקומיות מעוניינות, בין השאר, בתקבולי מס מהקרקע; יזמי הנדל”ן מעוניינים להרוויח; ואילו הקהילות מעוניינות בסביבת חיים המשרתת את צרכיהן. זאת ועוד, לתכניות בנייה באזורים מבוקשים יש ערך כספי רב, ולעתים עומדים מאחוריהן גורמים בעלי עניין, היודעים לתמרן את נבחרי הציבור ולקדם פיתוח של אזורים אלה. מנגד, פיתוח אזורי הביקוש עלול לפגוע בפיתוח אזורי הפריפריה ואזורים מוחלשים. מערכת התכנון מנסה להתמודד עם סוגיות מורכבות אלה.3. מי מעורב בתכנון?
הגורמים המעורבים בתכנון הם:יזמי התכנית, המבקשים לבנות באזור מסוים והמגישים את התכנית לאישור;
מוסדות התכנון המוסמכים להחליט בעניין התכנית;
התושבים;
וגופים כלכליים, פוליטיים, חברתיים וסביבתיים להם עניין באזור האמור.
4. מה כולל הליך התכנון?
הליך התכנון המקובל כולל את השלבים הבאים:גיבוש חזון תכנוני: למשל, הקמת שכונה חדשה.
קביעת יעדים: לדוגמא, הגדלת מצאי דירות מגורים ושטחי תעסוקה, העברת כביש בין-עירוני מנקודת מוצא לנקודת יעד, הקמת מתקני נופש, תוספת קומה בבניין, הרחבת דירת מגורים וכיוצא בזה.
סקירת המצב הקיים: אילו שימושים קיימים בשטח ומהם הצרכים, המגמות, הבעיות והאפשרויות.
קביעת הפרוגרמה התכנונית (רשימת דרישות): למשל, הגדרה כמותית של הצרכים שעליהם אמורה לענות התכנית.
בחינת חלופות שונות למימוש הפרוגרמה התכנונית: אי התערבות במגמות קיימות, מתן עדיפות לאינטרס מסוים על פני אחר וכדומה.
בחירת החלופה העדיפה וגיבוש מפות, תשריטים ומסמכים למימושה.
על מנת שלתכנית יינתן תוקף חוקי, יש להעבירה לאישור בהליך סטטוטורי (חוקי), על פי חוק התכנון והבנייה. לעתים, מסתפקות הרשויות בהכנת תכנית אב בלבד, דהיינו – תכנית עקרונות רעיונית ללא מעמד סטטוטורי מחייב.5. כיצד מתבצע ההליך הסטטוטורי?
ההליך הסטטוטורי לאישור תכנית מורכב משלבים עוקבים:התכנית מוגשת למוסדות התכנון (ראו פירוט למטה).
מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, דן בה ומחליט אם להפקידה לעיון הציבור או לדחותה.
לפני תקופת ההפקדה, חובה על יזם התכנית לפרסמה בעיתונים, בלוחות- מודעות ובשלטים באתר התכנית.
בתקופת הפקדה בת 60 יום, יכול הציבור לעיין בתכנית ולהגיש התנגדויות, בכלל זה הצעות לשיפור או לשינוי.
עם סיום תקופת ההפקדה, מוסד התכנון המוסמך שומע את המתנגדים, ודן בהתנגדויות.
לאחר שמיעת המתנגדים, עומדות בפני מוסד התכנון שלוש אפשרויות: לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התכנית ללא שינויים; לאשר את התכנית בהתאם לשינויים הנובעים מההתנגדויות; לדחות את התכנית בעקבות ההתנגדויות.
תכנית שאושרה מקבלת תוקף סטטוטורי מחייב ומתפרסמת ברשומות.
6. ההליך הסטטוטורי בישראל מחולק לשלש רמות: ארצית, מחוזית ומקומית.
בנוסף, קיימות במערכת התכנון גם מספר ועדות נושאיות כגון: ועדה למימי חופין, ועדה לתשתיות לאומיות, ועדה לקרקע חקלאית ושטחים פתוחים ועוד. ככלל, כל תכנית צריכה להתאים לתכנית הגבוהה ממנה בהיררכיה.רמת התכנון: ארצית.
מוסד התכנון / המוסד המאשר: ממשלה.
סוג התכנון: תכניות ארציות: נושאים ברמה הארצית, כגון הסדרת תכנון התשתיות הארציות; שימור טבע, יער וחוף; פריסת האוכלוסייה והיישובים בשטח המדינה.רמת התכנון: מחוזית.
מוסד התכנון / המוסד המאשר: מועצה ארצית לתכנון ובנייה, המורכבת מנציגי משרדי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגי מגזרים מהציבור.
סוג התכנון: תכניות מחוזיות: תכניות לששת המחוזות במדינה, הקובעות את שימושי הקרקע בכל מחוז.רמת התכנון: מקומית.
מוסד התכנון / המוסד המאשר: ועדה מחוזית: מורכבת מנציגי משרדי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות, נציג מקצועי – אדריכל, מהנדס או מתכנן, ונציג הגופים הציבוריים העוסקים בשמירה על איכות הסביבה.
סוג התכנון: תכניות מתאר מקומיות: קובעות את פירוט שימושי הקרקע בתחום עירייה או רשות מקומית.תכניות מפורטות: קובעות בפירוט כל מה שנוגע לביצוע הפרויקטים המתוכננים לבנייה.מוסד התכנון / המוסד המאשר: ועדה מקומית/מקומית מרחבית: מורכבת ממועצת הרשות המקומית. במקרה בו מרחב התכנון כולל מספר רשויות מקומיות, מורכבת הוועדה מנציגי הרשויות ונציגי שר הפנים.
סוג התכנון: היתר בנייה (רישיון לבנות. ההיתר ניתן על ידי הוועדה המקומית, או רשות הרישוי מטעמה. הבנייה מותרת אך ורק לאחר קבלת היתר בנייה שיינתן בהתאם למה שנקבע בתכנית) והיקף מוגבל של תכניות מפורטות.7. מיהו היזם?
יזם של תכנית מתאר ארצית או מחוזית – הוא גוף ציבורי, כגון: גופים האחראיים על תשתיות, רשויות מקומיות, משרד הבינוי והשיכון, גופי טבע וייעור וכיו”ב, שנושא התכנית בתחום אחריותם.
יזם של תכנית מתאר מקומית או של תכנית מפורטת יכול להיות גוף ציבורי או גוף פרטי (ובכלל זה התושבים), שיש לו עניין בקרקע.8. מהם היתרונות והחסרונות בהליך התכנון?
יתרונות:התכנון מארגן את המרחב, ומאפשר, למשל, תיאום בין בנייה למטרת מגורים לבין הקמת תשתיות, כגון קווי ביוב, בתי ספר, וכדומה.
התכנון אמור לענות על צרכים עתידיים, באופן שישרת טוב יותר את הפרט; ימנע פגיעה בערכי טבע; יבטיח שטח לצרכים עתידיים, וכדומה.
ההליך הסטטוטורי אמור להתנהל לפי כללי מנהל תקין, בהגינות, בשקיפות, תוך שמיעת כל הגופים המעורבים, והוא כפוף לביקורת שיפוטית.
תכנית שעברה הליך סטטוטורי מסדירה באופן חוקי את הזכויות והחובות הקשורות לבנייה בקרקע.
חסרונות:התכנון הסטטוטורי עלול להגביל דינמיות הנובעת מצרכים משתנים. תכנית שתוכננה ואושרה בהליך סטטוטורי בנקודת זמן בעבר לא בהכרח מתאימה למציאות בהווה, אף לא בעתיד. אולם ההליך הסטטוטורי, מטבעו, הוא הליך ארוך ומורכב שמקשה על שינוי.
התכנון הסטטוטורי קובע זכויות בנייה ובכך משפיע על הערך הכלכלי ועל שימושי הנדל”ן של הקרקע. לעתים גורמים פרטיים מנצלים את הליך התכנון על מנת לקדם אינטרסים שלהם על חשבון אינטרסים ציבוריים.
הליך התכנון הסטטוטורי משפיע על חיי התושבים באזור התכנון, אולם למרות זאת אינו נגיש ואינו ברור. התושבים עלולים לגלות את השלכות התכנון עליהם בשלב מאוחר מכדי להשפיע על התכנית.
יש שהתכנון הסטטוטורי אינו מתחשב בצרכים וברצונות של תושבים העלולים להיפגע מהתכנית.
בפועל, התכנון משרת, במקרים רבים, קבוצות חזקות באוכלוסייה, ולא אחת מפלה ומנציח פערים חברתיים וכלכליים.
9. איך משפיעים על הליך התכנון?
המסלול הקבוע בחוק:
הגשת התנגדות לתכנית; אם נדחית ההתנגדות, ניתן במקרים מסוימים להגיש ערר עפ”י חוק התכנון והבנייה; לאחר מיצוי אפשרויות אלו, ניתן להגיש עתירה לבית המשפט.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא עסקים - כללי
|
מתנות לראש השנה, עציצים ממותגים, שיבטיחו לך הצלחה עסקית כל השנה.
המטרה של כל עסק, למצוא מתנה לראש השנה שתשלב את הרצון לשמח את העובדים והלקוחות שתקדם את העסק עם תוצאות מעולות לטווח ארוך, וזאת בהשקעה כספית קטנה יחסית. עציץ ממותג עם הלוגו והמסר שלכם, משפט קצר או מוטו המאפיין את העסק, זו דרך מצוינת להעניק תשומת לב – לעובדים וללקוחות כאחד. נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
סרטון מתנות ממותגות לטו בשבט ברוח החג עם מסר אישי ממותג
מתנות לטו בשבט ברוח החג עם מסר אישי ממותג, מתנה שמרחיבה את הלב ומעלה חיוך תיצור אווירה נפלאה לשמירה על הקשר עם הלקוחות, צוות העובדים, הספקים, ונותני השירות. מתנה שתשדרג את היחסים שלכם עם הלקוחות והעובדים לאורך כל השנה
יש דרך לעזור לכם להשיג את המטרה הזו! נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
הריני להעלות בפניכם נוהל עבודה, לדיון בהתנגדויות בפני הוועדה המקומית לבקשות להיתרי בניה
ולתכניות בנין עיר.
נוהל העבודה יועלה לאתר האינטרנט ההנדסי של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. הנכם
מתבקשים לפעול מעתה ואילך בהתאם להנחיות המפורטות בנוהל העבודה.
הנוהל נערך בהיוועצות עם היועץ המשפטי ומושתת על ההוראות הקבועות בחוק התכנון והבניה
התשכ״ה 1965( כהגדרתו בנוהל – חוק התכנון והבניה( ועל הקבוע בתקנות התכנון והבנייה )רישוי
בנייה(, תשע״ו 2016( כהגדרתן בנוהל – תקנות רישוי בניה(.
|
|
כל בעל עסק מכיר את החשיבות של תהליך ה"מיתוג" בקרב קהל הלקוחות הקיים, הלקוחות הפוטנציאליים והקולגות העסקיים השונים. לצד עטים, מחברות ומוצרים שאנו רגילים לקבל מתנות בכנסים, יש את בעלי העסקים שמעניקים מתנות מוצרי פרסום שאנשים באמת שומרים אותן…
עציצים ממותגים עם מסר אישי נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
נטוורקינג הוא אחד הכלים החזקים ביותר בעולם הפרסום ובאירועים עסקיים.
מהו המוצר הפרסומי היעיל ביותר עבורך שיבדל אותך משאר המשתתפים ויקנה לך יתרון משמעותי לטווח ארוך. מסר אישי או עסקי ממותג בעציץ – המוצר הפרסומי הטוב ביותר לאירועים עסקיים לקבלת תוצאה עסקית מעולה.
אשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
נושא הסמכת iso מאז ומתמיד היה נושא רגיש לבעלי עסקים ומותגים שגורר לאחרי כן כאב ראש, לחץ וחרדה. הסיבה לכך היא כי לא כולם באמת יודעים מה צריך על מנת להגיע להסמכה המושלמת, ואין כאן מורכבות כבדה מדי, בעיקר כאשר מלווים אתכם אנשי המקצוע הטובים ביותר.
|
|
בנימין קלינגר היתרי בניה
מחפשים מומחה בתחום ביטול צווי הריסה והיתרי בניה?
זקוקים לייעוץ מותאם אישית מיועץ רישוי מנוסה?
משרד קלינגר היתרי בניה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי, רישוי עסקים, בקשות לשימוש חורג, שינוי יעוד, הכשרת חריגות בניה, ביטול צווי סגירה, הפסקת עבודה, צווי הריסה.
בקשות לשינוי תב"ע ,היתרי בניה, אדריכלות, קידום בקשות ,זירוז הליכים בירוקרטים ,יעוץ סטטוטורי, הסדרים והסכמים עם הרשויות, שרותי הנדסה ופקוח על הבניה.
|
|
|
|
|