|
|
|
|
|
|
|
|
כדאי לדעת ! ניתן להגיש תכניות פינוי בינוי ישירות לאישור הוועדה המחוזית גם כשיש הסכמה של פחות מ-100% מהדיירים- קלינגר בנימין קידום נליכי בנייה
|
|
|
|
|
תהליכי התחדשות עירונית מתאפיינים במורכבות ובאתגרים שונים מבחינה תכנונית, כלכלית, עירונית ורגולטורית. חלק ניכר מהעיכוב בקידום תוכנות פינוי בינוי הינם מכוח הליכים ארוכים מאוד בוועדות המקומיות, אשר ללא אישורן לא היה ניתן להתקדם לאישור התוכנית בוועדה המחוזית. בהתאם לתקנות התכנון והבנייה הוחרגו תכניות להתחדשות עירונית מהכלל המחייב את הסכמתו של בעל דירה להגשת תכנית לפינוי בינוי. התקנות קבעו כי במקרים של הגשת תכנית לפינוי בינוי נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הזכויות במתחם ולא פחות מ-50% הסכמה של בעלי הדירות, בכל אחד מהבניינים המשותפים. יחד עם זאת, ולצורך ההגדרה של "מתחם לפינוי בינוי" נדרש כי המתחם יקבל אישור מקדמי להכרזה במסלול "מיסוי" וכן יקבל את הסכמת הרשות המקומית להכרזה/למתן האישור המקדמי על המתחם. משמע כי ללא אישור הוועדה המקומית, לא היתה לייזם אפשרות להגיש את התוכנית ישירות לוועדה המחוזית, אלא אם חתמו 100% מהבעלים על הסכם פינוי בינוי. שינוי התנאי
תנאי זה השתנהבספטמבר 2021, כאשר במסגרת תיקונים שנעשו בחוק ההסדרים, עודכנו תקנות התכנון והבנייה ועודכנה הגדרתה של תכנית פינוי בינוי כך שתכלול גם "תוכנית שעיקרה הריסה של בית משותף ובנייה של בית משותף תחתיו, בין שמדובר במתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובין שבדרך אחרת". מהתיקון עולה כי כל יזם/חברה אשר חפץ לקדם תכנית פינוי ובידיו הסכמה של 60% לפחות מבעלי הדירות במתחם ו-50% הסכמות מבעלי הדירות בכל בניין, רשאי להגיש את התוכנית ישירות לאישורה של הוועדה המחוזית ולחסוך שנים באישור התוכנית בוועדה המקומית לפני כן. נדגיש כי כדי ליהנות מהקלות מיסוי במסגרת עסקאות התחדשות עירונית, וכן לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן, נדרשת הכרזה על המתחם כמתחם אשר הופקדה עבורו תוכנית מפורטת, ושנחתמו בו הסכמים עם לפחות 67% מכלל בעלי הדירות במקבץ הפינוי בינוי ו-60% הסכמים חתומים בכל בניין.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא אקטואליה
|
מי רשאי להגיש בקשה להיתר בניה? הנדסאי בנין, אדריכל, מהנדס , קונסטרוקטור או כולם?
בקשות כעורך ראשי להיתר בנייה ובאילו מבנים? פסק דין שהתקבל בימים האחרונים בבית המשפט המחוזי בחיפה מפזר את הערפל ועושה סדר בסוגיה הבוערת. השופטת תמר שרון נתנאל, קבעה כי אדריכלים בלבד יוכלו לשמש עורכים ראשיים ולהגיש בקשות להיתר למבנים של ארבע קומות ומעלה. מהנדסים לעומתם, יהיו רשאים לשמש עורכים ראשיים ולהגיש בקשות להיתר רק כאשר מדובר במבנים פשוטים בשימושים מוגבלים, כשהכוונה היא למבני מגורים, אחסנה ומלאכה בני פחות מארבע קומות.
|
|
רישוי זמין ומידע חיוני בעניין הגשת בקשה לתיק מידע להיתר והליכי הרישוי:
כחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, ביוזמה הנקראת 'ממשל זמין', הוקם ב-2006 אתר רישוי זמין של מנהל התכנון, אשר מאפשר בקשה להיתר בנייה באופן מקוון לחלוטין. המערכת הוקמה בהתאם לתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.
|
|
בית המשפט לעניינים מנהליים בראשל"צ הורה לאחרונה לבטל שני כתבי אישום שהוגשו נגד עברייני בנייה, בנימוק שהמדינה התעלמה מתיקון מס' 66 לחוק סדר הדין הפלילי, המאפשר לסגור תיקים "קלים" בהסדר וללא מעורבות בית משפט.
|
|
מהו רישוי הבנייה?
תהליך רישוי הבנייה מלווה את הבונה משלבי תכנון הבנייה ועד לסיום הבנייה. התהליך מתבצע מול הועדה המקומית לתכנון ובנייה. ועדות לתכנון ובנייה נמצאות בפריסה ארצית, לכל ישוב ועדה מקומית לתכנון ולבנייה אליה הוא שייך.
לרשימת הועדות והיישובים לחץ כאן
תהליך רישוי הבנייה מרכב מ 5 אבני דרך מרכזיות:
התקשרות עם עורך בקשה - קבלת מידע להיתר- תכנון - קבלת היתר בנייה - מהלך הביצוע
האם תמיד צריך לבצע את כל תהליך הרישוי?
לרוב עבודות הבנייה יש לבצע את כל תהליך הרישוי ולקבל היתר בנייה, המהווה אישור מהוועדה המקומית לכך שתכנון הבניין תואם לתוכניות המאושרות ולדרישות הוועדה.
ישנן מספר עבודות בנייה שמצריכות דיווח בלבד - פטור מהיתר.
גם בפטור מהיתר הבנייה חייבת להיות בהתאם לדרישות הועדה המקומית והתוכניות המאושרות.
|
|
אז מה זה אגרות בניה והיטלי פיתוח?
אגרות בניה והיטלי פיתוח, הינם תשלומי חובה המוטלים על ידי רשויות מקומיות ותאגידי מים וביוב, לשם מימון התקנתם ורכישתם של תשתיות ציבוריות בתחומן המוניציפלי כגון: כבישים ומדרכות, תיעול, ביוב וצנרת מים. אגרות בניה והיטלי פיתוח אלו נדרש לשלם מי שהוא בעלים של קרקע ו/או מי שמבקש לבנות על קרקע ו/או בעלים המעוניין להוסיף בניה למבנה קיים.
לצורך גביית אגרות בניה והיטלי פיתוח יש צורך בהתקיימותן של עילות (“אירועי מס”) המצויות ברוב חוקי העזר ובכללי דמי ההקמה, אשר במועד התממשות
|
|
איפה ההסברה הישראלית – ישנה, מנמנמת, מגמגמת ובעיקר מפגרת בזמן אמת.
למה אין בישראל – שר הסברה?
אם יש מקום לשר מים- יש בוודאות מקום לשר הסברה במשרה מלאה.
אבל משחקי אגו – מאבק בין משרד החוץ ומשרד ראש הממשלה – מונעים זה שנים מינוי חיוני של שר הסברה בארץ, אך בעיקר בחו"ל, במיוחד בימים אלה של אנטישמיות מתגברת.
|
|
"הר הבית בידינו" – קריאתו ההיסטורית של מוטה גור עם כיבוש העיר העתיקה והר הבית, והנפת דגל ישראל, היה אירוע היסטורי, שבמשך השנים לצערנו נמוג בערפל הפוליטי השגוי, שאת פירותיו משלמים היום.
הקרב על ירושלמים – אינו קשור כלל לפרובוקציה של בן-גביר שֵׁייח גָ'רַאח, ולא ליום ירושלים או מצעד הדגלים, שעובר או מתחיל בשער שכם.
|
|
|
|
|