שאלה מס' 1: האם אלה התוכניות הסופיות?
התשובה, ככל הנראה, תהיה לא, אלא אם אלה התוכניות המצורפות לחוזה שתחתמו עליו. לאורך הדרך, התוכניות עשויות להשתנות והתוכניות שתראו כשתחליטו לרכוש את הדירה עשויות להשתנות שוב ושוב עד לרגע שהחוזה ייחתם ביניכם לבין הקבלן.
אם תחתמו על החוזה לפני שהיתר הבנייה הונפק, התוכניות עשויות להשתנות אחר כך, משום שהרשות המקומית עשויה לבוא בדרישות שיחייבו את הקבלן לשנות את התוכניות, על מנת לזכות בהיתר הבנייה. לעתים קרובות, החוזה מאפשר לרוכש לבטל אותו, אם התוכניות הסופיות יהיו שונות משמעותית אחרי שהיתר הבנייה הונפק.
שאלה 2: האם אוכל לשנות את החוזה בכל דרך שהיא?
התשובה היא כן כמעט ודאי. לעתים קרובות יש מקום למשא ומתן לגבי סעיפים שונים בחוזה ועורך הדין שלכם לענייני נדל"ן יכול לסייע לכם לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורכם.
בין הסעיפים שחשובים שיהיו מקובלים עליכם הם: המחיר, פריסת התשלומים, התאריך בו חברת הבנייה מתחייבת לספק את הדירה והסיבות לאיחור, הדרך בה יגנו על כספכם, האחריות של החברה על פגמים, רישום הזכויות בטאבו, המפרט של הדירה והתוכניות.
שאלה מס' 3: האם הכסף שלי מוגן, אם אקלע לקשיים כספיים?
אף אחד לא אוהב לחשוב על מצב כזה, אך דברים כאלה קורים לעתים. ההגנה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית, שבה הבנק מבטיח את ההשקעה שלכם בפרויקט הבנייה עד לרגע שתקבלו את המפתחות לבית שלכם. אפשרויות אחרות כוללות פוליסת ביטוח שהקבלן עושה, ופריסת תשלומים המאפשרת לכם לשלם, רק כאשר הסתיימו השלבים המוסכמים בבנייה.
ברוב המקרים פרויקטים של בנייה זוכים לליווי פיננסי של בנק. הכסף שאתם משלמים מופקד בחשבון צד שלישי ואתם זוכים לערבות בנקאית או פוליסת ביטוח שמגינה על כספכם. הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח יישארו תקפות עד שהחזקה בדירה תעבור אליכם והזכויות שלכם ירשמו בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל לפי העניין.
שאלה מס' 4: מה קורה אם יש פגמים בבנייה?
חברת הבנייה מחויבת משפטית למסור לכם את הדירה או הבית ללא פגמים. אם יש ליקויים, או שאין התאמה בין הנתון לבין המפרט שבחוזה, הקבלן מחויב לפתור את הבעיה. תהיה לכם הזדמנות לבדוק את הדירה לפני שתעבור לחזקתכם. יחד עם נציג של החברה, עליכם לכתוב פרוטוקול שיכלול רשימה של תיקונים הכרחיים. אתם גם מכוסים אם מתגלים פגמים בתאריך מאוחר יותר, שלא ניתן היה לצפות אותם בזמן רישום הפרוטוקול. דוגמה טיפוסית היא רטיבות, שאינה מובנת מאליה עד לגשם של החורף. לידיעתכם: חוקי המקרקעין בישראל מחייבים תקופות אחריות על היבטים שונים בבנייה.
אם תמצאו ליקויים בדירה אחרי שקיבלתם אותה, עליכם להודיע לחברת הבנייה תוך זמן סביר, ולתת להם שהות לתקן את הליקוי. אם חברת הבנייה לא תעשה זאת, תוכלו לפנות לערכאות משפטיות.
שאלה מס' 5: מתי תירשם הדירה על שמי?
כמעט בכל מקרה, העבודה בבניין תסתיים לפני שזכויות הנכס נרשמות. עורך הדין של הקבלן חייב לרשום את הפרויקט, בניין הדירות או הבית, והדירה הספציפית, בטאבו. כל זה אפשר לעשות אחרי שהרשויות השונות סיימו את מחויבויותיהן (מיפוי האזור, הוצאת צווים, תיוק תוכניות ארכיטקטוניות וכיו"ב), וכל התהליך עשוי לארוך שנים. מהסיבה הזאת, רושמים את זכויות הבעלות באופן זמני, עד שהרישום הקבוע אושר. הרישום הזמני נרשם בספרי החברה או אצל עורך הדין של החברה, ובמנהל מקרקעי ישראל, אם הקרקע שייכת לממשלה.
חשוב להבין שרוב המדינה בישראל (כ-90%) היא בבעלות הממשלה ומנוהלת על ידי משרד ממשלתי בשם "מנהל מקרקעי ישראל". במקרה כזה ניתן לכם חוזה חכירה (שכירות) ארוך טווח, ל-49 או 99 שנה. ה"שכירות" משולמת מראש עבור כל 49 או 99 השנה. בסוף תקופת החוזה, החוזה מחודש על ידי הממשלה, אם כי בתמורה לשכר. זה לא מונע מכם לרכוש, למכור או למשכן את הדירה.
שאלה מס' 6: האם אפשר לקבוע סכום תקרה עבור נכס?
למרבה הצער, זה כמעט תמיד בלתי אפשרי. כל מחירי הדירות, כפי שהם מופיעים בחוזי הקבלנים, צמודים לדולר, למדד המחירים לצרכן או למדד הבנייה.
בתקופות שהדולר בירידה, חברות הבנייה נוהגות לבחור להצמיד את המחיר למדד הבנייה או למדד המחירים לצרכן. פירוש הדבר הוא, שאם המדד עולה, המחיר של החלק שעוד לא שולם יעלה בהתאם.
יש דרכים להקטין את הסכום, על ידי תכנון דקדקני של פריסת התשלומים. למשל, ידוע שמדד הבנייה עולה בקיץ יותר מאשר בחורף. על כן ניתן לרוב לחסוך כסף על ידי ביצוע תשלומים לפני תחילת הקיץ.
שאלה מס' 7: האם חברת הבנייה חייבת לסיים את בניית הדירה בזמן?
לכל חוזה יש תאריך נקוב, בו יש להעביר את הדירה לרשות הקונה. עם זאת, כל חוזי הטרום בנייה מאפשרים לחברת הבנייה לעכב את סיום העבודה על הדירה מסיבות שונות, כמו כוח עליון, מלחמה, מזג אוויר, היעדר עובדים, היעדר חומרים וכיו"ב. רוב החוזים מאפשרים לחברת הבנייה לאחר עד 3 חודשים ללא סיבה, בנוסף לאיחור בשל כל אחת מהסיבות לעיל. אם, אחרי הכל, חברת הבנייה עדיין מתעכבת בהעברת הדירה לרשותכם, ייקבע סכום פיצוי בחוזה. חשוב לוודא שהסכום הזה הוגן.
שאלה מס' 8: האם אוכל לערוך שינויים בדירה?
למרות שרוב החברות מעדיפות פשוט לבנות את הדירה המקורית, הן מאפשרות לכם לבצע שינויים. עם זאת, לעתים קרובות השינויים האלה גוררים הוצאות נוספות. בנוסף לשינויים, תוכלו גם לשדרג את חומרי הבנייה, כמו אריחי קרמיקה, ארונות מטבח וכו'. חשוב לוודא אם חברת הבנייה (בחוזה) מתנערת מאחריות על השינויים האלה או על עבודה נוספת.
משרד עורכי דין במודיעין