הרציונל העומד מאחורי השימוש בהסכם סטנדרטי נשמע בערך כך: "היי, מדובר בסך הכול בהסכם שכירות – מה כבר יכול לקרות? למה לבזבז כסף על עורך דין?"
אולי הסיפור האמיתי שלהלן יצליח להסביר מדוע ייצוג משפטי הוא חשוב, גם במקרה של הסכם שכירות פשוט. פרטי הזיהוי הושמטו במטרה לשמור על חיסיון הלקוחות.
קראו את החוזה. וקראו אותו שוב.
פנו אלי לקוחות המתגוררים במדינה דוברת אנגלית על מנת שאייצג אותם במסגרת משא ומתן לשכירת דירה בירושלים לתקופה של שנה.
הם לא צפו קשיים מיוחדים ופשוט היו מעוניינים שאעבור בזריזות על הסכם השכירות שנשלח על ידי עורך דינו של המשכיר המיועד.
כאשר קראתי את טיוטת הסכם השכירות מצאתי מספר נקודות שהטרידו את מנוחתי. המדאיגים ביותר היו שני הנושאים הבאים:
- מהחוזה הושמטו כל הסעיפים המחייבים את המשכיר לתקן דברים שהתקלקלו במהלך תקופת ההסכם.
- בהסכם נכלל סעיף המציין כי חוקים המחייבים את המשכיר בביצוע תיקונים לא יחולו על הסכם זה.
הכללתם של הסעיפים הללו בהסכם הייתה הופכת את לקוחותיי לאחראים לביצוע התיקונים ולתשלום עבורם בכל מקרה של תיקון נזילה בצנרת (דבר צפוי למדי בבניינים ישנים), או במקרה של רטיבות או שבירה של תריסים וכן הלאה. החלופה היחידה שהייתה עומדת לרשותם במקרה כזה הייתה לבחור שלא לתקן את הליקויים ולחיות עם ההשלכות של מגורים בדירה הזקוקה לתיקונים.
עורך דינו של המשכיר היה בלתי זמין לפגישה או אפילו לשיחה בנושא הסכם השכירות עד לאותו בוקר בו היו לקוחותיי אמורים לטוס בחזרה הביתה.
בפגישה, שהתקיימה במשרדו של עורך הדין השני, הצלחנו להתגבר על מרבית הבעיות בחוזה. הנקודה היחידה לגביה לא הצלחנו להגיע להבנה הייתה נושא התיקונים.
כפשרה, הציע עורך הדין של המשכיר לכלול בהסכם השכירות סעיף שיציין כי המשכיר ידאג לתקן כל דבר אשר ימנע מהשוכרים את האפשרות לגור בדירה.
גם הצעה זו הייתה עדיין בלתי מתקבלת מבחינתי. מה אם, למשל, יידרש תיקון באחד משני חדרי השירותים? בהחלט ניתן יהיה להמשיך להתגורר בדירה עם חדר שירותים תקין אחד בלבד, אולם תהיה לכך השפעה בלתי מבוטלת על איכות החיים של לקוחותיי כל עוד יתגוררו בדירה. לעניות דעתי, אם הם שוכרים דירה עם שני חדרי שירותים, הם צריכים ליהנות משני חדרי שירותים.
דמי השכירות החודשיים שביקש המשכיר היו גבוהים מלכתחילה, וללקוחותיי הגיע לקבל דירה ללא תנאים מוקדמים בלתי סבירים.
המשכיר, מאידך, חשב שזכותו לשבת בנוח, לקבל את דמי השכירות ולא לטפל בשום בעיה העשויה להתעורר. הוא ככל הנראה התכוון לצחוק כל הדרך לבנק, על חשבונם של לקוחותיי.
הדיונים התמשכו אל תוך שעות הבוקר המאוחרות. כל הפשרות שהצענו, אני, לקוחותיי או המתווך, נדחו על ידי עורך דינו של המשכיר.
לקוחותיי אינם דוברי עברית. החוזה היה כתוב בעברית וכל המשא ומתן התנהל בעברית. לאורך כל הפגישה תרגמתי עבורם והסברתי את השלכות הנושאים שעלו ושל השאלות הכרוכות בהם וזאת על מנת לאפשר ללקוחותיי להגיע להחלטה מושכלת.
זמן קצר לפני תום הפגישה, לקחתי את לקוחותיי הצידה ושאלתי אותם האם יהיו מוכנים לקום ולעזוב את שולחן המשא ומתן ולוותר על הדירה. בשפת המשא ומתן מכונה מהלך כזה BATNA – ראשי התיבות באנגלית של המשפט Best Alternative To a Negotiated Agreement (החלופה הטובה ביותר להסכם שהושג במשא ומתן).
הסברתי להם כי המשכיר מודע היטב לעובדה שהם טסים בחזרה למדינתם באותו היום ושכתוצאה מכך הם נמצאים תחת לחץ לחתום על ההסכם. הוא השתמש בידיעה הזו כקלף הניצחון שלו במשא ומתן, משום שהניח כי הם יאלצו בסופו של דבר לחתום על ההסכם בתנאים שלו, משום שלא תהיה להם כל ברירה אחרת.
לאחר ששקלו את האפשרויות שעמדו לרשותם, החליטו לקוחותיי לסגת מהעסקה ולחפש דירה אחרת, אפילו אם הדבר יהיה כרוך בנסיעה נוספת לישראל, או לחילופין לשכור דירה אחרת שכבר ראו. הם כבר החלו לתכנן את חזרתם לישראל באוגוסט, והחליטו לחפש דירה אז, למרות הקושי הרב במציאת דירות להשכרה במהלך חודשי הקיץ, כאשר תיירים מגיעים לשנת שבתון ועולים חדשים מחפשים את ביתם הראשון.
קונספט מסוים בניהול משא ומתן מכונה "לשרוף את הקלפים". זה בדיוק מה שעשו המשכיר ועורך דינו במקרה של לקוחותיי. הם האמינו שלכדו את לקוחותיי בין הפטיש לסדן, משום שהיה עליהם להספיק להגיע לטיסה. זו הייתה ככל הנראה בדיוק הסיבה שבגללה עורך דינו של המשכיר לא היה זמין לפגישה עד לאותו הבוקר.
תוך כדי נסיעתנו חזרה לבית המלון בו שהו, שוחחנו על מה שקרה ועל האפשרויות העומדות בפניהם. למרות שהעסקה נפלה והם עזבו את ישראל באותו יום ללא הסכם שכירות בידיהם, הם היו מרוצים משום שנועצו בעורכת דין שהצליחה להזהיר אותם מפני הסכנות והמכשלות הטמונות באותו הסכם שכירות ספציפי.
למחרת היום התקשרו אלי אותם הלקוחות. הם הגיעו להחלטה לשכור דירה אחרת אותה ראו במהלך הטיול. המשכיר של אותה דירה הסכים שאכין הסכם שכירות באנגלית. הצלחתי להגיע עם המשכיר להבנות שאפשרו חוזה הוגן לשני הצדדים, עליו חתמו לקוחותיי באמצעות פקס. כעת, כאשר ישובו לישראל באוגוסט, כבר יחכה להם מקום מגורים.
סוף טוב, הכול טוב.
משרד עורכי דין במודיעין