עובדה ידועה היטב היא כי מרבית הקרקעות במדינת ישראל נמצאות בבעלות המדינה. הקרקעות עליהן ניצבות ערים שלמות, דוגמת בית שמש ומודיעין, כמו גם חלקים גדולים בערים נוספות, נמצאים בבעלות הממשלה. קרקעות אלה מנוהלות על ידי גוף ממשלתי הקרוי מינהל מקרקעי ישראל. רוכשי דירות הנבנות על קרקעות השייכות למדינה חוכרים את הקרקע מהמדינה לתקופה של 49 שנים. הסיבות למצב זה הן היסטוריות וחשוב להבין אותן משום שהן מעניקות פרספקטיבה אחרת לגמרי לכל נושא רכישת הנכסים בישראל.
עד לשלהי המאה ה-19 היו מרבית אזורי ארץ ישראל בלתי מאוכלסים. הסופר מארק טוויין, שביקר בארץ הקודש באותה התקופה, היטיב לתאר בכתביו את המצב ששרר בעת ביקורו. במהלך המחצית השנייה של המאה ה-19, החלו יהודים לעלות לארץ ישראל כשהם מונעים הן משינויים שהתרחשו במדינות מוצאם והן מאמונות אידיאולוגיות. זו הייתה התקופה בה החלה התהוותה של התנועה הציונית המודרנית.
בשנת 1901, בקונגרס הציוני החמישי שהתקיים בבאזל, התקבלה החלטה על הקמתה של הקרן הקיימת לישראל. רעיון הקמתה של קרן ציבורית לרכישת קרקעות הוצג כבר בקונגרס הציוני הראשון שהתקיים בשנת 1897, על ידי פרופסור צבי הרמן שפירא, אשר לקח את רעיון הבעלות הציבורית על קרקעות מהתנ"ך. מטרתו של ארגון זה הייתה לרכוש קרקעות בארץ ישראל ולפתח אותן במטרה להפוך אותן להתיישבויות יהודיות. המימון לפעילות הארגון יועד להגיע מתרומות של יהודים מכל רחבי העולם. הוחלט כי קרקעות שירכשו על ידי קק"ל יישארו בבעלות העם היהודי ויוחכרו לתקופות זמן ארוכות אך לעולם לא ימכרו.
את פעולותיה של הקרן הקיימת לישראל מאז הקמתה ועד לימינו ניתן לחלק לשני שלבים. במהלך השלב הראשון, מאז שנת 1901 ועד להקמת מדינת ישראל בשנת 1948, פעלה קק"ל כגוף אוטונומי, אשר עבד בשיתוף פעולה עם המתיישבים היהודיים בארץ ישראל שלא היו הבעלים של אדמותיהם. במהלך תקופה זו רכשה קק"ל שטחי אדמה גדולים בארץ ישראל.
במקביל, היו אנשים פרטיים רבים שרכשו גם כן קרקעות, תוך שימור הבעלות הפרטית על הקרקע. הברון אדמונד דה רוטשילד, למשל, רכש באותה תקופה שטחים נרחבים עליהם הוקמו התיישבויות שונות, דוגמת זיכרון יעקב.
השלב השני של פעילות קק"ל החל עם הקמת מדינת ישראל והוא נמשך עד עצם היום הזה. עם הקמת המדינה, נחקקו חוקים אשר העניקו לקק"ל מעמד מיוחד ופעילויותיה ומדיניותה הותאמו לאלה של המדינה.
בישראל ישנם כיום שלושה סוגי קרקעות שבבעלות המדינה. הראשון הוא קרקעות בבעלות קק"ל. השני הוא קרקעות בבעלות המדינה, אשר נתקבלו מממשלת המנדט עם הכרזת העצמאות. הסוג השלישי הוא קרקעות שננטשו בעקבות המלחמות עם מדינות ערב. התוצאה היא שמרבית הקרקעות במדינת ישראל נמצאות בבעלות ציבורית ומנוהלות על ידי רשות ממשלתית – מינהל מקרקעי ישראל. לבעלי הבתים ניתנים חוזי חכירה לטווח ארוך (לתקופה של 49 שנים), ועם סיום התקופה מוארכת החכירה ב-49 שנים נוספות. עם חידוש תקופת החכירה גובה מינהל מקרקעי ישראל דמי חכירה עבור התקופה הנוספת, אם כי אין מדובר בסכומים משמעותיים.
דירה הנבנית על קרקע ציבורית נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כאשר הבעלים הרשום של הקרקע הוא ממשלת ישראל, קק"ל או מינהל מקרקעי ישראל ורוכש הדירה מופיע כחוכר. במרבית המקרים בהם הקרקע נמצאת בבעלות המדינה, חייבת להתקבל הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לרישום הזכויות בדירה על שמו של הרוכש. הסכמת המינהל לביצוע הפעולה ניתנת בתנאי שמוגשים כל המסמכים הנדרשים.
במקרה של קרקע בבעלות המדינה, מחייבת הגשת בקשה לרישיון בניה את הסכמתו של מינהל מקרקעי ישראל. אישור זה ניתן גם הוא בכפוף להגשת כלל המסמכים הנדרשים.
כאשר מדובר בקרקע בבעלות המדינה, אין כל בעיה למשכן או למכור את זכויות החכירה לטווח ארוך, כל עוד פועלים בהתאם להוראות שקבע הבנק הממשכן.
החלטות בנוגע לתוכניות מתאר ארציות ואזוריות (תמ"א) מתקבלות על ידי הרשויות המקומיות, משרד הבינוי והשיכון, משרד התשתיות הלאומיות ומינהל מקרקעי ישראל. ועדות שבראשן יושבים נציגי הגופים הללו הן המחליטות בנושאים כגון תוכניות בינוי עיר, הקצאת קרקעות, שינויי יעוד של קרקעות (חקלאיות או עירוניות), דרכים ותשתיות.
נכון להיום קיים ויכוח מתמשך האם קרקעות אלה צריכות להישאר בבעלות ממשלתית או שניתן למוכרן לבעלות פרטית. מצד אחד קיימת ההחלטה הגורסת כי קרקעות קק"ל צריכות להישאר לנצח בבעלות העם היהודי, כאשר במידה וקרקעות אלה יעברו לידיים פרטיות קיימת הסכנה של אובדן הבעלות היהודית על אותן קרקעות. מצד שני, הניהול של קרקעות אלה על ידי מינהל מקרקעי ישראל הוא יקר ומורכב וגורם טרדה בלתי נחוצה לציבור. בשנים האחרונות נמסרו מספר קרקעות בבעלות ממשלתית לבעלותם הישירה של החוכרים. במקרים אלה נרשמו החוכרים כבעלי הקרקעות או הנכסים בלשכת רישום המקרקעין.
והויכוח ממשיך ....
משרד עורכי דין במודיעין