ברשימה זו נפרט בפני הקורא, את הנושאים העיקריים שיש לשים אליהם את הלב בעריכת עסקת מקרקעין, עם דגש על רכישת דירת מגורים. רכישת נכס מקרקעין בכלל ודירת מגורים בפרט הינה בד"כ אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שנערוך במהלך חיינו. רוכש דירה ישקיע את מירב כספו בכך ובנוסף אף יתחייב למשכנתא ארוכה. שיקול דעת, התייעצות עם מומחה ובדיקה יסודית ימנעו עוגמת נפש, הפסדים כספיים והתדיינות מיותרת בין הרוכש למוכר.
קישור למאמר המקורי – המדריך לרכישת דירה
חשוב להדגיש כי מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי להיפך, לא ניתן להפריז בחשיבות פנייה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין עובר לרכישת דירה. למרות זאת ניסינו להרחיב במאמר ככל האפשר על מנת שהקורא יוכל להבין את תהליכי רכישת נכס מקרקעין מתחילתם ועד סופם. כמובן שקיימות דקויות עליהן דילגנו (כמו התהליך המדויק בדרך חישוב מס השבח וכיו"ב), על מנת למנוע עומס ובלבול מיותר.
כאמור, ניסינו להקיף ככל שניתן את הנושאים הקשורים לעסקת רכישת דירה וייתכן כי חלק מהנושאים אינו רלוונטי לקורא כזה או אחר. תוכלו לדלג לנושא שאינו רלוונטי לגביכם באמצעות תוכן העניינים להלן:
1. נטילת משכנתא:
1.1 הגשת בקשה למשכנתא
1.2 האישור העקרוני לקבלת משכנתא
1.3 העברת המשכנתא
2. זכרון דברים:
2.1 המבחנים לקביעה האם זיכרון הדברים מחייב
2.2 גמירות דעת:
2.3 מסוימות:
2.4 נוסחת הקשר
2.5 ביטול זיכרון דברים
3. הסכם המכר:
3.1 הבדיקות המקדימות שיש לערוך עובר לחתימה על הסכם מכר
3.2 משכנתאות - האם קיימות מצד המוכר האם יהיו מצד הקונה
.4 המסמכים שיש לצרף במעמד החתימה על הסכם המכר ולאחריו:
4.1 המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם
4.2 המסמכים שיש לקבל מהמוכרים עד תשלום התמורה המלא
4.3 הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד
5. מיסים ותשלומים:
5.1 היטל השבחה
5.1.1 מדוע מוטל היטל השבחה
5.1.2 אימתי יוטל היטל השבחה
5.1.3 כיצד נקבע החיוב בהיטל השבחה
5.1.4 אימתי מתגבשת החבות בהיטל השבחה
5.1.5 מתי נדרש הנישום לשלם את ההיטל:
5.1.6 החריג הפוטר מההיטל - "העברה מכוח דין"
5.1.7 נימוקים נוספים לפטור מהיטל השבחה או הפחתתו
5.1.8 השבח כקניינו של בעל המקרקעין
5.2 מס רכישה:
5.2.1 החובה לתשלום מס רכישה
5.2.2 הפחתת תשלום מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה
5.2.3 מה הוא שווי הרכישה לעניין מס רכישה
5.2.4 הגדרת - "דירת מגורים יחידה"
5.2.5 הגדרת - "רוכש אחד"
5.2.6 דירה נוספת
5.2.7 פטורים והקלות
5.3 מס שבח:
5.3.1 הגדרות בחוק: זכות במקרקעין, מכירת זכות מקרקעין
5.3.2 חישוב מס שבח
5.3.3 פטורים ממס שבח על דירת מגורים
5.3.4 הקלות מס
5.4 מס מכירה
6. העברת הזכויות
•1. נטילת משכנתא:
רוב רוכשי הדירות נעזרים במשכנתא, באחוז כזה או אחר משווי הדירה, על מנת לממן את העסקה. למעשה, בתנאים מסוימים, גם אם ידך משגת לרכוש דירה ללא משכנתא ייתכן ועדיין יהיה כדאי יותר ליטול משכנתא, מאשר לשלם את מלוא שווי הדירה מכספים המצויים בידי הרוכש.
עובר להגשת הבקשה למשכנתא קחו בחשבון גם את תשלומי הדירה הנלווים, מלבד ערך הדירה לרבות דמי תיווך, מס רכישה (בין 0.5% ל- 5% מערך הדירה, כאשר אין פטור או הקלה) דמי התיווך, שיפוצים, תוספות ושכ"ט עו"ד (בין 0.5% ל- 1.5% מערך הדירה). לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת, ולדאוג מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.
כלל חשוב שיש להקפיד עליו, ונלקח גם בשיקולי הבנק, הוא כי החזר המשכנתא לא יהווה יותר משליש מההכנסה החודשית של המשפחה.
1.1 הגשת בקשה למשכנתא:
בשלב ראשון, יש להגיש לבנק המלווה בקשה עקרונית לנטילת משכנתא. בקשה זו מאפשרת בדיקה מוקדמת האם הבנק המלווה יהיה מוכן לתת לרוכש משכנתא.
עם הגשת הבקשה ידרוש מכם הבנק פרטים כגון מטרת ההלוואה, שווי הנכס, אחוז ההלוואה מסך הנכס ופרטים כלכליים על המבקש. המסמכים שיש לצרף לבקשה הם: תעודת זהות, כולל הספח, שלשה תלושי שכר אחרונים (של המבקש והערבים עם ישנם) לעצמאים תידרש שומת מס אחרונה + אישור רו"ח על הכנסות נטו לשנה הנוכחית, דפי חשבון עו"ש של שלושת החודשים האחרונים מהם ניתן ללמוד על ההכנסות לעיל, או במקרה של עצמאי חשבון הבנק העיקרי שלו. חוזה מכר (אם נחתם) ואישורי זכויות בנכס (מלשכת רישום המקרקעין או ממנהל מקרקעי ישראל והחברה המשכנת).
1.2 האישור העקרוני לקבלת משכנתא:
לאחר עיבוד הבקשה יעביר אליכם הבנק את אישור עקרוני לקבלת המשכנתא, את זכאותכם האישית ואת שיעור ההחזרים החודשיים הצפוי. הנתונים אותם לוקח בחשבון הבנק לצורך שקילת אישור מתן ההלוואה הם בד"כ: שווי הנכס, מיקום הנכס, מטרת בקשת המשכנתא (האם לרכישת דירה, מגרש, בניה, שיפוץ וכיו"ב), אחוז המימון ביחס לשווי הנכס, האם קיימת הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. במידה וייתן הבנק את האישור העקרוני הוא יכיל את הסכום המאושר, תנאי ההלוואה, תאריך תוקף האישור (בד"כ 3 חודשים), הביטחונות שעל המבקש להמציא והגבלת זמן על תוקף הריבית המוצעת.
יצוין כי לאחר אישור ההלוואה תתבקשו להמציא הערכת שמאי לגבי הנכס המוצע לשעבוד, ערוכה ע"י שמאי מוסמך שיפנה הבנק אליכם. כמו כן יש להמציא מסמך המאשר את אישור שחרור השעבוד או סילוק המשכנתא של המוכר. הצגת ערבות בנקאית לפי חוק המכר (אם המשכנתא היא לטובת רכישת נכס מקבלן). הוראת קבע עבור התשלום החודשי ומסמכי ביטוח הנכס הכוללים הצהרת בריאות. בנוסף יבקש הבנק את פרטי חשבון המוכר של הנכס על מנת שכספי המשכנתא יועברו אליו או לכיסוי המשכנתא מטעם הבנק שלו.
1.3 העברת המשכנתא:
לאחר שנבדקו כל תנאי ההלוואה והמבקש עמד בכל דרישות הבנק כאמור לעיל לרבות מסמכים, בטחונות, וכיו"ב, תבוצע ההלוואה או בזיכוי לחשבון הבנק או בשיק בנקאי. אם המדובר ברכישת נכס ישוחררו כספי ההלוואה לטובת המוכר ו/או לטובת סילוק משכנתא של המוכר הרובצת על הנכס.
עוד על משכנתא, ככל שהדברים נוגעים לעריכת ההסכם ראה בסעיף 3.2 להלן.
•2. זיכרון דברים:
כבר עתה ייאמר ויודגש: זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. המלצתנו היא להימנע ככל שניתן מחתימה על זיכרון דברים, חתימה על זיכרון דברים מחייבת מצד אחד אך בד"כ ובמרבית המקרים הוא אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים להסכים הצדדים. במצב שכזה, מתחייב צד להסכם מבלי שברורים לחלוטין תנאיו של ההסכם לרבות פגמים שיש בנכס, עיקולים וכיו"ב.
דוגמא למקרה שעבר במשרדנו הוא נכס שהיה בנאמנות אצל המוכר ולשם העברת הזכויות בו דרשו הטאבו והבנק המלווה את אישורה של הנהנית (היינו האדם שלזכותו הוחזק הנכס בנאמנות). בסופו של יום חלו עיכובים גדולים, ששני הצדדים לא יכלו לצפות מראש, רק בגלל נושא הנאמנות. מאחר והצדדים חתמו על זיכרון דברים היה הרוכש מחויב לעריכת העסקה למרות שכלל לא היה מודע להליך הארוך והמתיש עד לאישורים הנחוצים מרשויות המס, הטאבו, הבנק למשכנתאות ועוד. חתימתו של הרוכש על זיכרון הדברים קשרה אותו בהסכם ורק לאחר מאבק משפטי נחלץ מהתקשרות זו.
דבר חשוב נוסף שיש לזכור הינו כי המועד להגשת הודעה לרשויות המס הינו יום הרכישה. יום הרכישה מוגדר גם כיום חתימת זיכרון הדברים או העברת התשלום הראשון עבור הנכס (הקודם מביניהם). זיכרון הדברים מקצר את המועד הקובע לעניין מס רכישה ואם יאחרו הצדדים בדיווח על העסקה ייאלצו לשלם ריביות וקנסות בגין האיחור.
2.1 המבחנים לקביעה האם זיכרון הדברים מחייב:
כאמור לעיל, חתימה על זיכרון דברים בכתב לרכישת נכס מקרקעין הינה ברוב המקרים מחייבת, והצד המפר יכול שיהיה מחויב בפיצוי כלפי הצד המקיים.
המבחנים לאכיפת הסכם, ע"פ זיכרון דברים, מתבססים על מבחני דיני החוזים וחוק המקרקעין. השאלה שבית המשפט שואל היא האם זיכרון הדברים עומד במבחני גמירות הדעת והמסוימות של חוק החוזים. ממילא אם יעמוד זיכרון הדברים במבחנים אלו הוא יכול להיחשב כ- "מסמך בכתב" כמשמעות בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
יש לבדוק ראשית האם במועד חתימת זיכרון הדברים גמרו בדעתם הצדדים להתקשר בהסכם, ושנית, האם זיכרון הדברים מסוים דיו, היינו האם המסמך מפורט דיו כך שהוא מכיל את כל הפרטים המהותיים לצורך העסקה.
על כך אמר בית-המשפט, מפי השופט ד' לוין, בע"א 2821/90 שומרוני נ' א' רוזנבלום ואח' (פורסם בנבו), בעמ' 205:
"זכרון דברים, שנושאו עסקה במקרקעין, יחשב כחוזה תקף רק אם יעמוד;
א) במבחני חוק החוזים שהם:
(1) גמירות-דעת של הצדדים בעת החתימה על זיכרון-הדברים.
(2) מסויימות המתבטאת בכך שזיכרון-הדברים יכלול בחובו את הפרטים המהותיים החיוניים לעסקה.
(ב) בדרישת הכתב המהותי שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין.
הלכה ידועה היא, כי זכרון דברים העומד במבחן המסויימות מקיים בכך גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 77/158 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 287-281; ע"א 83/579 זוננשטין נ' גבסו ואח', פ"ד מב(2) 278; ע"א 83/686 אליסיאן ואח' נ' חברת יעקב יהלומי בע"מ, פ"ד מא(4) 161)..."
בנוסף לומד בית המשפט על הכוונה ליצור הסכם מחייב מ- "נוסחת הקשר" בין זיכרון הדברים לבין החוזה המסודר שאמור להיחתם בעתיד בין הצדדים. על כך נדון בהמשך הדברים.
השופט ברק (כתוארו אז) פסק בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) הנ"ל, בעמ' 287 קבע לעניין המבחנים שיש לערוך שעה שבא בית המשפט להחליט האם זיכרון הדברים בין הצדדים מחייב אם לאו:
"המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זיכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים... על כוונה זו יש ללמוד מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוך זכרון הדברים עצמו. בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני עניינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו'נוסחת הקשר' שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין 'החוזה' הפורמלי שיחתם בעתיד. במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעיסקה שביניהם בזכרון הדברים עצמו ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן שביניהם. לעומת זאת, אם התנאים היסודיים לעיסקה - כגון מחיר, כמות וזמן בעסקת מכר - לא הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי טרם סכמו את המשא ומתן ביניהם וזכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים במשא ומתן שטרם נסתיים".
(וכן ראה בעניין זה ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' דנציגר ואח' (פורסם בנבו), ע"א 532/82 ר' גרדוס נ' מ' גרדוס (פורסם בנבו), ע"א 3102/95 י' כהן נ' ש' כהן (פורסם בנבו).
2.2 גמירות דעת:
זהו תנאי הכרחי להגדרת זיכרון הדברים כהסכם מחייב. בית המשפט יבדוק האם הצדדים אכן התכוונו, במועד חתימת זיכרון הדברים, להתקשר בהסכם למכירת הנכס. קיום גמירות הדעת נבדק בד"כ ע"פ הנסיבות. בית המשפט בוחן את התנהגות הצדדים לפני, במהלך ואחרי חתימת זיכרון הדברים. כמו כן בוחן את תוכנו של זיכרון הדברים. בסיומה של בדיקה זו שואל בית המשפט האם, נוכח נתונים אלו, היה מתכוון אדם מן הישוב להיכנס להסכם למכירת הנכס. אם לדוגמא קבעו הצדדים על תאריך לחתימת הסכם המכר ו/או קבעו פיצוי מוסכם להפרת זיכרון הדברים, יהיו אלו נסיבות מהן ילמד בית המשפט על גמירות דעת בין הצדדים.
על גמירות-דעת, כתנאי ראשוני ויסודי ליצירת חוזה, אומרת ג' שלו בספרה, "דיני חוזים" (מהדורה שניה, תשנ"ה).], בעמ' 85:
"תנאי ראשוני ויסודי ליצירת החוזה הוא גמירות דעתם של הצדדים להתקשר זה עם זה בחוזה המסוים. בתנאי גמירת הדעת באה לידי ביטוי הדרישה למפגש רצונות הצדדים והסכמתם ההדדית להתקשר בחוזה... גמירת הדעת היא רצון מגובש, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות. בניגוד לכוונה ליצור יחסים משפטיים שהיא מופשטת וכללית, גמירות הדעת היא מוגדרת וצריכה להיות מכוונת להתקשרות מסויימת עם צד מסויים" (ההדגשה שלי - ה' ש').
ובהמשך הדברים (בעמ' 86):
"מבחן גמירות הדעת הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה...
ההנחה האמפירית ביסוד הוראות החוק הנוגעות ליצירת חוזה היא, כי בדרך כלל קיימת זהות בין הרצון הפנימי להצהרתו החיצונית. מהנחה זו נובע הגיונו ותקפו של המבחן האוביקטיבי".
הנה-כי-כן, כדי לקבוע אם זיכרון-הדברים מגלה גמירות-דעת, עלינו לבחון, אם קבעו בו הצדדים את יסודות העסקה ואם ניתן ללמוד מלשונו כי הם התכוונו להתקשר בקשר משפטי מחייב."
2.3 מסוימות:
מסוימות הינה הסכמה בזיכרון הדברים בנוגע לפרטים עיקריים חיוניים בעסקה. במילים אחרות, חוזה בין צדדים או "מסמך בכתב" "מסוים" כמשמעותו בסעיף 8 לחוק המקרקעין, חייב להכיל את כל הפרטים המהותיים לקיום עסקת המכר בין הצדדים. בתחילה מקובל היה לומר כי הפרטים המהותיים הינם שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכיו"ב פרטים חשובים לעסקת המכר הספציפית, עליה מתכוונים הצדדים לחתום. הפסיקה האחרונה הכירה בהסכם כמסוים גם כאשר לא הופיעו בו התנאים החיוניים הנ"ל לעסקה וזאת כאשר ניתן להשלים אותם ע"י הוראות החוק (ראה ע"א 251/85 ר' א' רוטמנש ואח' נ' ויניגר בעמ' 831 (פורסם בנבו)). כמובן שבית המשפט ישלים פרטים אלו רק לאחר שנוכח לדעת שהצדדים לזיכרון הדברים, במעמד החתימה אכן התכוונו לאותן השלמות.
התייחס לעניין זה השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) (פ"ד לג(2)) בעמ' .281:
"התנאים המהותיים של העסקה משתנים, מטבע הדברים, מענין לענין. במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה (ע"א 471/76). דרישה זו רוככה במשך הזמן, והכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו שחור על גבי לבן בזיכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזיכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות, כגון סעיף 21 לחוק המכר, תשכ"ח-1968".
2.4 נוסחת הקשר:
כאמור לעיל, נוסחת הקשר היא הקשר שבין זיכרון הדברים לבין החוזה המשפטי המחייב. השאלה הנשאלת היא האם זיכרון הדברים הינו רק שלב במו"מ או שמא הוא מהווה את גמירות דעתם של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב. ככלל ניתן לומר כי אם נוסחת הקשר שקבעו הצדדים היא כי זיכרון הדברים "כפוף לחוזה פורמאלי" יש בכך בכדי להראות כי כוונת הצדדים הייתה לראות בזיכרון הדברים רק שלב ביניים (ראה ע"א 471/76 אברהם גויטע נגד חיים ו-מלכה וייס, פ"ד לא(2) 187). מנגד, אם נוסחת הקשר שקבעו הצדדים היא כי זיכרון הדברים הינו "עד שיוכן" הסכם פורמאלי משמעות הדברים, ע"פ הפסיקה, היא כי התחייבות הצדדים כאמור בזיכרון הדברים תיכנס לתוקפה מייד. כך הם פני הדברים כאשר נרשם בהסכם כי סכום כזה או אחר ישולם במעמד החתימה על זיכרון הדברים, ואילו היתרה 'עם חתימת החוזה שייערך אצל עורך-דין' (ע"א 118/53 שלמה אגסי נגד שמעון ו-מלכה קריבושי, ואח' פ"ד ט 96))".
במקביל לדברים אלו חשוב להדגיש את דבריו של השופט ברק בע"א 158/77 הנ"ל:
"מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את "נוסחת הקשר" ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים 'נתון לחוזה פורמלי', ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם 'כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק'.
2.5 ביטול זיכרון דברים
העילות לביטול זיכרון דברים זהות בעיקרן לעילות של ביטול חוזה והן קבועות בדיני החוזים. מלבד גמירות הדעת ומסוימות, ניתן לעתור לביטול זכרון דברים בעילות כגון, עושק, מרמה, חוסר תום לב וכיו"ב.
•3. הסכם המכר:
לשיטתנו, עבור רוכש הנכס, תפקידו העיקרי (כמובן לא תפקידו היחיד) של הסכם המכר הוא להבטיח כל שקל שמועבר אל המוכר. הסכם מכר טוב דואג להבטיח את רוכש הדירה ולדאוג שכספים שהוא מעביר למוכר לא יונחו על קרן הצבי. כמובן, מטרה זו מושגת באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, טבלת התשלומים, תאריך פינוי הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד כהנה וכהנה הסכמות שהסכם מכר דירה אמור לעגן.
3.1 הבדיקות המקדימות שיש לערוך עובר לחתימה על הסכם מכר:
נדגיש כי הרשימה להלן אינה מהווה רשימה ממצה ומצד שני ייתכן ויש בדיקות שניתן לוותר אליהן, הכול בהתאם לנכס הספציפי הנדרש וע"פ הייעוץ המשפטי שתקבלו, הבדיקות הראשונות הן כמובן חובה.
בדיקה כי מוכר הדירה אכן רשום כבעליה. ניתן לאמת את בעלי הזכויות באמצעות אישורי זכויות עדכניים ומקוריים.
בדיקת זהות המוכרים באמצעות תעודת זהות.
בדיקה של כל המשכנתאות, השעבודים, העיקולים, הערות האזהרה והתחייבויות לצדדים שלישיים.
בדיקה כי לא חל על הנכס צו מניעה, הפקעה או צו הריסה.
בדיקה כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות וע"פ תב"ע (תוכנית בניין ערים) מאושרת. ניתן לעיין בתב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על מנת לבדוק מה מתוכנן להיבנות באזור לדוגמא, האם מתוכנן להיבנות בקרבת הדירה חניון גדול, כביש ראשי, גן ציבורי וכיו"ב. על ההיסטוריה של הבניין ניתן ללמוד מתיק הבניין שמצוי גם הוא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. מתיק הבניין ניתן ללמוד על חריגות בניה בבניין, צווים כאלו או אחרים שהוצאו כנגד הבניין והתכתבויות עם דיירי הבניין.
בדיקת זכויות הבנייה. ברשות המקומית ניתן ללמוד אם קיימות זכויות לבניית תוספות לבניין, לדירות האחרות או לדירה שבכוונתנו לרכוש. אם צמוד לדירה גג יש לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה עליו.
בדיקה בתקנון הבניין על מנת לוודא שאין הגבלות למכירת הדירה, חלוקת הוצאות, החלטות בעניין זכויות בנייה וכיו"ב.
בדיקה של אנטנות סלולאריות באזור ובדיקה של מצב האזור מבחינת שכנים, רעש, מטרדים וכיו"ב.
ניתן לבדוק כמובן באמצעות מהנדס את מומחה מצבה ההנדסי של הדירה - רטיבויות, סדקים וכיו"ב.
כאמור, קיימות בדיקות נוספות שניתן לעשות ובדיקות שניתן לוותר עליהן, הכול בהתחשב בנכס הנרכש, גילו, הסביבה, מחירו וכיו"ב גורמים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה. בעניין חובתו של עורך הדין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין נקבע בע"א 751/89 מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' (פורסם בנבו):
"עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח צריך לבדוק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובוועדה לתכנון ובנייה, מחלקה ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה"
3.2 נסח טאבו, אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, אישור זכויות מהחברה המשכנת.
כאמור, ראשית יש לבדוק למי שייך הנכס. זאת אפשר ללמוד מנסח טאבו עדכני ומקורי כאשר המדובר בדירה הרשומה בטאבו ומאישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת, עדכניים ומקוריים, כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו (להלן נתייחס לכולם כ- "אישורי זכויות").
כדאי גם לבקש את הסכם מכר הדירה הקודם שנעשה ע"י מוכר הנכס ואת הסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו.
נסח הטאבו או אישור הזכויות חייב להיות עדכני ומקורי (או עם אישור נאמן למקור) להבדיל מצילום, נסח שהוצא מהאינטרנט או נסח טאבו שנשלח בפקס. אישורי זכויות ישנים, אין בהם בכדי להבטיח כי לא נעשו שינויים בינתיים בזכויות על הנכס.
מלבד מי הוא הבעלים של הנכס ניתן ללמוד על משכנתאות הרובצות על הנכס, הערות אזהרה, עיקולים, הערות של רשם המקרקעין וכיו"ב הערות מהן ניתן ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס. יש לזכור כי כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לבדוק את מצב הנכס גם ברשם המשכונות ולוודא שלא רשומים שם שעבודים עיקולים או התחייבויות לצדדים שלישיים.
יש לצרף את אישור הזכויות להסכם כנספח. כמו כן יש לוודא, באמצעות תעודות הזהות, את זהות המוכרים ולצרף צילום תעודות זהות להסכם כנספח נוסף.
3.2 משכנתאות - האם קיימות מצד המוכר האם יהיו מצד הקונה:
בהסכם יש לציין את המשכנתאות, הן המשכנתא הרובצת על הנכס ע"ש הקונה והן את העובדה שהרוכש מתכוון ליטול משכנתא על מנת לממן את רכישת הנכס.
אם קיימת משכנתא שרובצת על הנכס יש לציין את פרטיה ולצרף אישור עדכני על היתרה לתשלום נכון למועד חתימת ההסכם.
אם מתכוון הרוכש ליטול משכנתא יש לציין זאת במפורש בהסכם ולדאוג ליצור גמישות בהסכם בנוגע לתשלומים הקשורים לאותה משכנתא. לשם הדוגמא ייתכן למשל כי הבנק המלווה ידרוש מסמכים כאלו ואחרים, שהצדדים לא צפו מראש, ויארך זמן על מנת להמציאם. מצד שני, יש מועדים קבועים לתשלום. יש ליצור מנגנון שיבטיח מרחב של תמרון לרוכש בכל הקשור לתשלומים על מנת שלא יפר את מועדי התשלום, שהינם בד"כ סעיפים יסודיים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם. יודגש כי בכל הסכם צריך שיהיה "תקופת חסד" (בד"כ 7 ימים עד 21 ימים) שבו לא ייחשב צד שמאחר בביצוע חיוביו כמפר עסקה. על כל מקרה של בעיה בלתי צפויה עם משכנתא יש לדאוג ליצור מנגנון מיוחד מעבר תקופת חסד זו.
•4. המסמכים שיש לצרף במעמד החתימה על הסכם המכר ולאחריו:
לשיטתנו, מעמד חתימת ההסכם צריך להיות המעמד בו נחתמים כל המסמכים עליהם יכולים לחשוב הצדדים שיידרשו להעברת הזכויות בנכס. כמובן שיכול ויהיו מסמכים נוספים שיש לחתום עליהם (כגון מסמכי המשכנתא של הרוכש שנועדו לחתימת המוכרים), ואולם יש לשאוף לחתום על כל המסמכים הנחוצים לשם העברת הזכויות, במעמד חתימת ההסכם.
4.1 המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם:
במעמד חתימת הסכם המכר יש לחתום על מסמכים נוספים ואלו הם:
חתימה על "משחי"ם" - ע"פ חוק, מוטל על הצדדים לדווח לרשויות המס על כל עסקת מקרקעין. נוכח החובה לדווח על עסקת מקרקעין לאחר 30 יום מיום העסקה, עדיף שבמעמד חתימת ההסכם יחתמו הצדדים על הצהרה על רכישת זכויות במקרקעין, על בקשה למתן פטור ממס שבח (דירת מגורים מזכה) ועל הצהרה לעניין מס רכישה. יש לוודא שההצהרות והבקשות לרשויות המס חתומים ע"י הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. יש להעביר את המשחי"ם לרשויות המס לא יאוחר מ- 30 יום לאחר חתימת ההסכם, זכרון הדברים או העברת התשלום הראשון - המוקדם מביניהם, שאם לא כן צפויים הצדדים לריביות וקנסות.
על מוכר המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה, חוזה רכישה (בעסקאות החייבות במס שבח), נסח טאבו או אישורי זכויות, אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לשם קביעת מס השבח. כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה. על רוכש המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה (אם ההצהרה משותפת יוגש כמובן חוזה מכירה אחד בלבד), נסח טאבו או אישורי זכויות, כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה.
שטרות העברה - שטר מכר במקרה של נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או שטרות העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל, אם המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו. יש לוודא כי השטרות חתומים בידי הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. שטרות אלו יישארו בידי ב"כ המוכר עד להעברת מלוא התמורה ע"י הרוכש.
הערת אזהרה או משכון: בדירה הרשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום משכון לטובתם של הרוכשים ובקשה לרישום הערה על העסקה בחברה המשכנת.
ייפויי כוח - ייפויי הכוח ניתנים ע"י המוכרים והקונים לבאי כוחם לשם העברת הזכויות. כמו כן נהוג להשאיר בידי ב"כ המוכר ייפוי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערת האזהרה או משכון במקרה שבו יפרו הרוכשים את התחייבויותיהם. גם כאן, ייפוי הכוח יישאר בידי ב"כ המוכרים עד לתשלום מלוא התמורה על הנכס.
4.2 המסמכים שיש לקבל מהמוכרים עד התשלום המלא של התמורה עבור הנכס:
בכל הסכם יש לדאוג כי עד למועד העברת מלוא התמורה עבור הנכס למוכרים, יהיו בידיהם של הרוכשים המסמכים הבאים:
אישור על תשלום מסים - עד למועד העברת מלוא התמורה מוטלת על המוכרים לדאוג לתשלום מס השבח או פטור מתשלום. כמו כן על הרוכשים לדאוג שיהיה בידיהם אישור על תשלום מס רכישה או פטור.
שטרות העברת הזכויות שנחתמו במעמד חתימת ההסכם - כאמור המדובר או בשטרות מכר, במקרה שהמדובר בדירה הרשומה בטאבו, או בשטרות העברת זכות שכירות, כאשר הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.
ייפויי הכוח של המוכרים לב"כ הרוכשים - כאמור לעיל, המדובר בייפוי כוח מטעם המוכרים המורה לב"כ הרוכשים לפעול לשם העברת הזכויות מידיהם לידי הרוכשים.
אישור לטאבו מהרשות המקומית - אישור זה נדרש לשם העברת הזכויות ע"ש הרוכשים וקובע כי אין ברשות המקומית חובות כלשהם (היטל השבחה, ארנונה ומים) על הנכס. יש לדאוג לקבל אישור זה תקף ל- 30 יום נוספים מיום קבלתו.
משכנתא - אישור סילוק המשכנתא (אם הייתה) של הבנק מטעם המוכרים. עדיף להוציא גם נסח טאבו עדכני בו לא מופיעה יותר המשכנתא שרבצה על הנכס מטעם הבנק של המוכרים.
אישור מרשם המשכונות שאין משכון או התחייבות נוספת על הדירה - יצוין כי בדירה הרשומה בטאבו בד"כ התחייבויות אלו רשומות בלשכת רישום המקרקעין כמשכנתאות או הערות אזהרה.
אישורים על סילוק חובות שוטפים - יש לוודא כמובן כי כל החובות השוטפים ל הדירה כגון חשמל, ועד בית וכיו"ב שולמו עד למועד פינוי הדירה.
בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לצרף את אישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הנכס, אישור כי לא במנהל לא דורש דמי הסכמה למכירת הנכס וכאמור, אישור מרשם המשכונות כי לא רובץ משכון על הנכס. כמו כן, במידה ויש חברה משכנת (בד"כ החברה שבנתה את המבנה והיא מנהלת את רישומי הבעלות על הנכס עד שיירשם הבניין בטאבו) יש לצרף את אישורה כי הזכויות בדירה עברו גם אצלם. יצוין כי המנהל לא יעביר את הזכויות בנכס לרוכשים מבלי לקבל את אישור החברה המשכנת אשר תבקש מצידה את כל האישורים הנחוצים לשם העברת הזכויות כאמור לעיל.
4.3 הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד:
יש לקבוע בהסכם מה הדין במידה ולא יומצאו המסמכים הנ"ל עד למועד תשלום מלוא התמורה עבור הנכס. ניתן להתנות כמובן תשלום מלוא התמורה בהמצאת מסמכים אלו ואולם קביעה כזו עלולה לגרום לסיבוכים בנושא העברת החזקה הסופית בדירה (כניסת הרוכשים לדירה). הפתרון בד"כ הוא העברת סכום כלשהו מכספי התמורה (בד"כ מתוך התשלום האחרון), שנקבע מראש ומוערך על ידי עורכי הדין. סכום זה יישאר בנאמנות אצל ב"כ המוכרים והצדדים נותנים לו הוראות בלתי חוזרות לשלם מתוך סכום זה כל תשלום על מנת להמציא את המסמכים הנחוצים לשם העברת הדירה. לדוגמא, אם הרשות המקומית אינה מנפקת את האישור הנחוץ כאמור לעיל בגין אי תשלום ארנונה רשאי ב"כ המוכרים לשלם את הארנונה מכספי הנאמנות המופקדים אצלו ולהוציא את האישור.
•5. מיסים ותשלומים:
בהסכם המכר יש לקבוע מי ישלם את התשלומים עד להעברת החזקה בדירה ואחריה.
ככלל, תשלומים כגון היטל השבחה וחשבונות שוטפים שנתגבשו עד למועד מסירת החזקה על הדירה ישלם המוכר, גם אם הומצאו למוכרים לאחר העברת החזקה על הנכס. תשלומים שנתגבשו לאחר העברת החזקה ישלמו הרוכשים.
מס רכישה ישולם ככלל ע"י הרוכש.
מס שבח משולם ע"פ סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין ע"י מוכר הזכות. ניתן לקבוע בהסכם שמס השבח ישולם ע"י רוכש הזכות. במקרה כזה רשאי מנהל השומה לקבוע את השומה בדרך של "גילום מלא". בגילום מלא מחשב מנהל השומה את מס השבח ע"פ התמורה שתישאר בידי המוכר לו היה משלם את מס השבח בעצמו. בכל מקרה, אין בתנאי זה בכדי להעביר את החובה לתשלום מס שבח על הרוכש.
מס המכירה - בוטל
5.1 היטל השבחה:
להלן יפורטו ההיבטים העיקריים הנובעים מהיטל ההשבחה אותו מטילה רשות עירונית בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווים של המקרקעין. על מנת להסיר בלבול כלשהו יובהר כבר עתה כי המדובר בהיטל השבחה אותה מטילה הרשות המקומית להבדיל ממס שבח אותו מטילים רשויות מס שבח מקרקעין אשר יידון בהמשך המאמר.
בסעיף 1(א) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת השלישית") מוגדרת השבחה כדלקמן:
"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"
סעיף 2(א) לתוספת השלישית, קובע:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו".
עולה מהסדר זה כי בעל מקרקעין חייב בהיטל, אם שווי המקרקעין עלה עקב אישור תכנית, בין מחמת הרחבת זכויות הניצול ובין "בדרך אחרת".
יצוין כי "תכנית" מוגדרת באותה הוראה כתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. על פי סעיף 3 לתוספת השלישית, עומד שיעור ההיטל על מחצית ההשבחה. עוד יצוין, כי סעיף 13 לתוספת השלישית קובע, כי סכומים שנגבו כהיטל מיועדים בעיקרם לכיסוי ההוצאות לצורכי הכנה וביצוע של תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, וכן הוצאות שימור אתר או הפקעתו.
5.1.1 מדוע מוטל היטל השבחה:
בבסיסו של היטל ההשבחה עומד רעיון של צדק חברתי. הרשות השקיעה בתכנון ובפיתוח והוציאה תחת ידיה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס, בין באמצעות הגדלת זכויות הניצול של הנכס ובין אם "בדרך אחרת". כתוצאה מכך עלה ערכו של הנכס ועל בעל הנכס לשאת בהוצאותיה של הרשות שאם לא כן יתעשר בעל הנכס "שלא במשפט" על חשבון הציבור (ראה בעניין זה דנקנר ולזבניק, "על החיוב בהיטל השבחה", עיוני משפט י' 1984 121). מצד שני, כאשר נפגע בעל נכס מתוכנית ציבורית שפגעה בשווי הנכס שבבעלותו אך הביאה לרווחתו של הציבור הוא זכאי לפיצוי מהציבור (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). בעניין זה קבע כבוד השופט מ' חשין בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח (209), 190 (2) כי "פגיעה והשבחה אינן אלא שני צידיה של אותה מטבע".
5.1.2 אימתי יוטל היטל השבחה:
מהוראות התוספת כאמור לעיל עולה כי בעל מקרקעין יהיה חייב בהיטל השבחה אם שווי הנכס שבידיו עלה עקב אישור תוכנית, אם בגין הגדלת זכויות ניצול המקרקעין שבידיו ואם "בדרך אחרת". אם גדלו האפשרויות לניצול המקרקעין בעקבות התוכנית על בעל המקרקעין יוטל היטל השבחה. אולם השבחת הנכס אינה מוגבלת אך ורק למקרים בהם הושבח הנכס עקב הרחבת זכויות הבנייה. כאמור בתוספת, היטל ההשבחה יוטל גם אם הושבח ושוויו עלה "בדרך אחרת". בפסיקה נקבע כי "דרך אחרת" היה דרך שאינה הרחבת זכויות הניצול של הנכס ובכל זאת הביאה, בעקבות שינוי התוכנית, לעליית שווי הנכס (ראה ע"א 1341/93 - סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית . פ"ד נב(5), 715 ,עמ' 719-720). דוגמאות להשבחה באמצעות הגדלת זכויות ניצול המקרקעין היא תוכנית הקובעת כי בנוסף למגורים יכול לשמש הנכס גם לשימוש מסחרי או שהמקרקעין יושבחו משימוש לחקלאות למגורים, או מבנייה נמוכה לבנייה רוויה וכיו"ב, דוגמאות להשבחה ב"דרך אחרת היא הקמת פארק ממול נכס המגורים, קביעה כללית להוציא פוטנציאל הבנייה מהכוח אל הפועל (המקרה שנידון בפס"ד סי אנד סאן ביץ' הנ"ל) ןכיו"ב תוכניות אשר העלו את ערך המקרקעין.
5.1.3 כיצד נקבע החיוב בהיטל השבחה:
סעיף 4 (1) לתוספת השלישית קובע, כי ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי. הוועדה המקומית הוסמכה לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית, עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (סעיף 7 לתוספת השלישית). סעיף 1 לתוספת השלישית קובע שלושה מקרים אותם רואה המחוקק כמימוש: (א) קבלת היתר לפי חוק התכנון והבניה לבניה או לשימוש במקרקעין, אשר לא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חריג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (ב) התחלת השימוש במקרקעין בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיה חל היטל השבחה; (ג) העברת המקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין. יצוין, כי כאשר לא החליטה הוועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין, עליה להכין, בהתאם לחוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יש לפרט את המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם (סעיף 5 לתוספת).
5.1.4 אימתי מתגבשת החבות בהיטל השבחה:
כאן המקום להבדיל בין החבות לתשלום מס שבח מקרקעין לבין החבות לתשלום היטל השבחה. כאשר המדובר במס שבח מקרקעין, אירוע המס מתרחש במועד מכירת הזכויות במקרקעין. הרעיון בבסיסו של חוק מיסוי מקרקעין היא "להטיל מס על עלית ערך של מקרקעין כפי שהיא בזמן העברת הזכות באותם מקרקעין" (ראה דברי ההסבר להצעת חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ב-1962). אשר על כן, "יום המכירה", שהוא, על פי סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין, היום בו נעשתה המכירה, הוא המועד המכריע לעניין חישוב המס. זהו המועד בו מתגבש החיוב (ראו: ע"א 188/82 Corporation of Israel Hotel נ' מנהל מס שבח, פ"ד לט (213 ,210 ,197 (2)). שווי המכירה הוא השווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין, השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (סעיפים 47,21 ,17 ,6 לחוק מיסוי מקרקעין). למען השלמת התמונה יצוין כי משמעות הפטור הקבוע בסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין היא, דחיית החיוב במס למועד בו יימכר הנכס במכירה שאינה מזכה בדחיית מס. מועד אחרון זה הוא המועד הרלוונטי לצורך חישוב השבח והמס.
הדברים שונים כאשר המדובר בהיטל ההשבחה. סעיף 7(א) לתוספת קובע כדלקמן:
"ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".
כאמור לעיל, החבות בהיטל השבחה קמה עם אישור תכנית, מתן הקלה, התרת שימוש חורג או דרך אחרת המעלה את שווי נכס המקרקעין וזהו אם כן "אירוע המס" - האירוע שבגינו קמה העילה להטיל את ההיטל, האירוע שהוא מקור החבות בהיטל. כאמור לעיל, סעיף 7 דוחה את מועד תשלום ההיטל עד למועד "מימוש הזכויות" במקרקעין, המועד בו נתפס בעל המקרקעין כמי שניצל את ההשבחה והפיק ממנה תועלת. לפיכך, כאשר אנו דנים בהיטל השבחה יש להבדיל בין המועד בו קמה העילה להטיל את ההיטל לבין המועד בו על הנישום לשלם את ההיטל (ראה ע"א 6126/98 - חברת חלקה 510 בגוש 6043 נ' הועדה המקומית . תק-על 2001(2), 394 ,עמ' 401) עולה מהמקובץ לעיל כי מועד החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה מופרד ממועד החיוב בתשלום בפועל
דחיית מועד החיוב בתשלום ההיטל נובעת בעיקר מהקושי העשוי לעמוד בפני בעלי הנכס שהושבחו בהשגת מקורות מימון לשם תשלום ההיטל (מ' גלברד, "מועד תשלום של היטל-השבחה בעסקת מכר מקרקעין", מאזני משפט ג (תשס"ג-תשס"ד) 87).
5.1.5 מתי נדרש הנישום לשלם את ההיטל:
סעיף 1(א) לתוספת, המגדיר "אירוע מימוש" כאחד מאלה:
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה ;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה, עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה ;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961;
5.1.6 החריג הפוטר מההיטל - "העברה מכוח דין":
בית המשפט קמא קבע, כי את המונח "העברה מכוח דין" יש לפרש באופן הבא:
"העברה לשמו של הנעבר, שמתהווה ונוצרת מכוח הוראה מפורשת בדין, ולא מכוח פעולה משפטית וולונטרית ואוטונומית של מעביר ונעבר".
(ראה ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 נ' הועדה המקומית . הנ"ל)
"העברה מכוח דין", לעניין התוספת השלישית, היא העברה הנוצרת ישירות מכוח חוק. יש לציין כי כל העברה של זכות במקרקעין היא העברה מכוח דין ואולם הכוונה כאן היא העברה מכוח דין אשר אין יסודו ברצונו של המעביר. דוגמא אחת לכך היא מוות בעליו של הנכס: סעיף 1 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, סעיף זה קובע, כי "במות אדם עובר עזבונו ליורשיו". דוגמא נוספת היא הפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) לרבות "העברה רצונית". דוגמא אחרת היא עברת מקרקעין לנאמן מכוח הוראת סעיף 42 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980, או העברתם למפרק מכוח הוראת סעיף 306 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983. המדובר ב "העברה מכוח דין". רשימה זו אינה סגורה וכל מקום בו תעמוד ההעברה בתנאים שקבעה הפסיקה כ"העברה מכוח דין" יינתן פטור מהיטל השבחה בהעברה.
5.1.7 נימוקים נוספים לפטור מהיטל השבחה או הפחתתו:
כאמור בראשית המאמר, ההיגיון העומד מאחורי היטל ההשבחה הינו מניעת התעשרות שלא כדין כתוצאה מתוכנית המעלה את שווי הנכס. מאותו הגיון ניתן ללמוד כי כאשר אין "עשיית עושר ולא במשפט" - אין היטל. משמעות הדברים היא כי אין לא יוטל היטל על תוכנית שאמורה הייתה להשביח את הנכס אך לא הביאה להתעשרות בפועל. אם כן החיוב בהיטל השבחה יוטל רק עקב השבחה מעשית ולא עקב השבחה מושגית (ראה רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית . פ"ד נב(2), 494 ,עמ' 527-528). לפיכך, במקרה בו יוכל להראות הנישום כי הנכס לא הושבח בפועל (בעקבות שתי תוכניות שהאחת השביחה את הנכס והשנייה איינה השבחה זו) הוא לא יחויב בהיטל.
5.1.8 השבח כקניינו של בעל המקרקעין:
בית המשפט העליון קבע כי השבחת המקרקעין מהווה חלק מזכותו הקניינית של בעל המקרקעין המוגנת גם אם ההשבחה נובעת מתוכנית שלטונית כוללת. הכלל שנקבע הוא כי פגיעה במקרקעין מעמידה לבעלי המקרקעין עילה לקבלת פיצוי כדברי הנשיא שמגר שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל - הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז, פ"ד מז(872 (3, בעמ' 877). לפיכך, פגיעה מאוחרת בשבח שנקנה לבעלים מכוחה של תכנית קודמת מעמידה לו עילה לפיצויים ובמילים אחרות: השבחת הנכס מהווה עילה לחיוב הבעלים בהיטל השבחה, אך עילתו לקבלת פיצוי, בגין פגיעה מאוחרת בקרקע, אינה נשללת עקב קיום חוב בהיטל השבחה הרובץ על הנכס (ראה ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון נ' דב חייט ו- 24 אח' תק-על 97(2), 911 ,עמ' 915).
5.2 מס רכישה:
מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה. אנו נתייחס בהמשך הדברים בעיקר לרכישת דירת מגורים.
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלום מס רכישה. המס הוא בשיעור יחסי משווי רכישת הנכס. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים יהיה המס קבוע למלוא שווי הרכישה (5% משווי הרכישה). בדירות, המשמשות כדירת מגורים, שיעור המס הוא מדורג, כפי שיובהר בהמשך. יצוין כי בנוסף לחוק קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.
שיעורי המס בגין רכישת דירת המגורים מדורגים ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא 3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%. מדרגות אלו מתעדכנים כל 3 חודשים (16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי וב- 16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
5.2.1 החובה לתשלום מס רכישה:
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע כאמור את חבות בתשלום מס רכישה:
"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת"
5.2.2 הפחתת תשלום מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה:
ביום 25.7.2005 התקבל בכנסת תיקון מס' 147 לפקודת מס הכנסה, אשר תיקן, באופן עקיף, את חוק מיסוי מקרקעין, בעניין תשלום מס רכישה (להלן: "התיקון"). עפ"י התיקון, מס הרכישה החל על מכירת דירת מגורים יחידה, יופחת לתקופה מוגבלת, כך ששיעורו כנגזר ממחיר הדירה יהיה כדלקמן (הנתונים להלן נכונים עד ליום 15/01/09):
עד תקרה של 907,700 ש"ח - 0%
מתקרת הפטור ועד 1,275,690 ש"ח - 3.5%
על הסכום שמעל 1,275,690 ש"ח - 5%
לפיכך, על רכישת דירה שמחירה 2 מיליון ש"ח (כולל מע"מ) ישולם מס רכישה בגובה 49,095 ש"ח (2.45% משווי הנכס).
על רכישת דירה נוספת מדרגות המס תהינה:
עד 772,310 ש"ח - 3.5%
מעל 772,310 ש"ח - 5%
5.2.3 מה הוא שווי הרכישה לעניין מס רכישה:
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע כדלקמן:
"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.
שווי הרכישה הוא נקבע ביום המכירה. לדוגמא, כאשר התמורה קבועה בדולרים, שווי הנכס, לעניין חישוב מס רכישה, יהיה ע"פ שער הדולר בשקלים ביום המכירה. בהעברה ללא תמורה ניתן להעריך את שווי הנכס בין באמצעות שמאי ובין באמצעות סקר שוק ולקבוע סכום זה כשווי הרכישה. לפיכך, רשאי הרוכש לקבוע בעצמו את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתו ולפי המידע המצוי בידו, לחשב את שיעורי מס הרכישה ולהצהיר לרשויות המס בהתאם. בד"כ, אם השומה סבירה, היא תתקבל.
5.2.4 הגדרת - "דירת מגורים יחידה":
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע מהי "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה:
"דירת מגורים" - דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
יש לשים את לב כי רוכש דירת מגורים שמתכוון להשתמש בכולה או ברובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, לא יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים, ושיעור המס החל עליה הוא 5%, משווי המכירה.
במקרה של ספק, על מנת להוכיח כי הדירה הנרכשת הינה דירת מגורים, ייצא הרוכש מידי חובתו לרשויות המס אם יראה כי בכוונתו להפוך את הנכס הנרכש לדירת מגורים בתוך זמן סביר מהמועד בו הוא אמור לקבל את החזקה בה. כאמור בסעיף 9ג' לעיל, גם אם הדירה כלל לא נבנתה, אם ימציא הרוכש התחייבות מהקבלן להשלים את בנייתה לצורכי מגורים, יוכל ליהנות ממדרגות המס המופחתות (זאת בניגוד להגדרת מגורים לעניין מס שבח, שם ניתן לבקש פטור רק על דירה "שבנייתה נסתיימה").
5.2.5 הגדרת - "רוכש אחד":
סעיף 9 (ג)(2)(ב)(2)לחוק מיסוי מקרקעין קובע בנוסף מיהו "הרוכש" דירה יחידה לצרכי מס רכישה:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד;
יצוין כי הפסיקה קבעה כי גם ידועים בציבור ייחשבו כרוכש יחיד.
5.2.6 דירה נוספת:
מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס של 3.5% ושל 5%.
למרות זאת, אם ימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים או, במידה והדירה נרכשה מקבלן, תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם, יוכל גם הוא ליהנות משיעור מס מופחת.
5.2.7 פטורים והקלות:
כהקדמה ייאמר כי מס רכישה מוטל רק על מכירה של זכות במקרקעין. במידה והמדובר בעסקה שאינה מכירה של זכות במקרקעין אין חיוב במס רכישה.
תקנה 28 לתקנות מס רכישה קובעת כי בסמכותו של מנהל מס שבח לבטל את ההקלה או הפטור אם ראה שהרוכש לא מילא אחר תנאי הפטור.
להלן יפורטו ההקלות והפטורים הניתנים:
5.2.7.1 מתנה מיחיד לקרוב:
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי מתנה מיחיד לקרובו חייבת בשליש מס רכישה. קרוב לעניין מס רכישה הינו הורה, צאצא ובן זוגו, אח ואחות, בן זוג לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 החודשים עובר למכירה. יש להקפיד ולבדוק כי ה"קרוב" נכנס להגדרת הפטור מאחר והגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה שונה מהגדרתו לעניין מס שבח.
5.2.7.2 מתנה לבן זוג:
תקנה 21 קובעת פטור ממס מכירה בגין מתנה של זכות מקרקעין לבן זוג המתגורר איתו בדירת המגורים. מתנה של זכות בדירת מגורים לידוע בציבור מחויבת בשליש מס רכישה, בכפוף לכך שהם גרים ומנהלים משק בית משותף בדירה שנה לפחות לפני המכירה ואין הם נשואים לאחר (ראה סעיף 62 (ב) לחוק המקרקעין).
5.2.7.3 נכים:
תקנה 11 קובעת כי נכה ישלם מס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% משווי הזכות הנרכשת.
ההנחה תינתן לנכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים; נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של 75% לפחות, לצמיתות; נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק; נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות; נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות; נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל 50% נכות לפחות לצמיתות. נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות; בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.
•5.2.7.4 בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה:
תקנה 11 מעניקה הטבה דומה גם לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה שזכאים גם הן לשיעור מופחת בתשלומי מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור של 0.5% משווי הזכות הנרכשת. ההטבה תינתן לבני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים. שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק.
5.2.7.5 עולים:
בעל אשרה או תעודת עולה (לפי חוק השבות); בעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א' 1 (לפי תקנות הכניסה לישראל); כל אלה על סמך תעודות רישום של משרד הפנים.
עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים. מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור 5% כאמור לעיל. סכום התקרה מתעדכן ב- 16.1, 16.4, 16.7, 16.10 כל שנה.
עולה זכאי להקלה כאמור ממס רכישה בשני מקרים: פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו. פעם נוספת ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/ או קרובו יעבדו בו. בית עסק לעניין זה - לרבות משק חקלאי. הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו. זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת שירות חובה בצה"ל אינה נלקחת בחשבון במניין שבע השנים.
בני זוג שרוכשים דירה , ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה. בכל המקרים הנ"ל התנאי למס המופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.
5.3 מס שבח:
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הינו ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. מס שבח הוא מס רווח הון שמוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין כאשר זכות זו אינה מהווה לגביו "מלאי עסקי". לא מן הנמנע מלציין כי כשמו, מס השבח יוטל רק אם נוצר "שבח" כהגדרתו לעיל. במידה ולא היה רווח או שהיה הפסד לא מוטל מס שבח. החוק מסדיר את דרך חישוב המס, את ההוצאות המותרות בניכוי, הוראות בעניין יום המכירה, שווי המכירה. כמו כן מסדיר החוק את הפטורים והקלות המס המוענקות לזכאים.
5.3.1 הגדרות בחוק מיסוי מקרקעין למקרקעין, זכות במקרקעין, מכירת זכות מקרקעין:
מקרקעין: קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין: בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה של 25 שנים. (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה הרשאה לתקופה הקצרה מ- 25 שנים).
מכירה: לעניין מכירת זכות במקרקעין מוגדרת מכירה כהענקה של זכות במקרקעין, הערתה או ויתור עליה, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה. ע"פ החוק הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושים, הקניית זכות במקרקעין לנאמן או אפוטרופוס או מפרק או כונס נכסים אינן מכירות.
5.3.2 חישוב מס שבח:
כאמור, מס השבח הינו ההפרש שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. על מנת לחשב הפרש זה עלינו תחילה לקבוע מה הוא יום המכירה ומה הוא יום הרכישה (היום שבו נרכשה הזכות ע"י המוכר).
5.3.2.1 יום המכירה:
ניתן להגדיר באופן כללי את יום מכירת הזכות במקרקעין כיום שבו התגבש הסכם משפטי פורמאלי מחייב בין המוכר לרוכש. כאמור בדברינו לעיל בנושא זיכרון דברים לא תמיד מדובר ביום חתימת הסכם המכר בין הצדדים אלא במקרים מסוימים יספיק זיכרון דברים, העברת ייפויי כוח או העברת התשלום הראשון עבור הנכס. יום המכירה נקבע כתחילת המועד למניית 30 יום להצהרה לרשויות על העסקה, כאשר לאחר מועד זה כבר יחויב הצד שלא הצהיר בריביות וקנסות. יום המכירה משפיע גם על חישוב השבח הריאלי, תיאום המס והניכויים. כפי שיובהר להלן, יום המכירה בעסקה הנכחית יהיה יום הרכישה בעתיד, כאשר יבקש בעל הנכס החדש להעביר את הזכויות בנכס.
יום המכירה כאשר נחתם זיכרון דברים יהיה יום החתימה על זיכרון הדברים, אם אכן המדובר בהסכם משפטי מחייב. במכירה בהליכי הוצאה לפועל יהיה יום המכירה היום בו הושלמה המכירה, בהפקעה יהיה יום המכירה היום בו הועמד הפיצוי או יום מתן פסק הדין. בהסכם מתלה יהיה יום המכירה יום כריתת ההסכם, בהסכם שנתון לאישור בית המשפט יהיה בד"כ יום המכירה היום בו אושר ההסכם ע"י בית המשפט. כאשר אין הצהרה על עסקת המכר ייקבע מנהל מס שבח את יום המכירה כיום שלפי שיקולו נעשתה המכירה.
5.3.2.2 יום הרכישה:
למען הסר בלבול המדובר במועד בו נרכש הנכס בעבר ע"י מוכר הנכס בעסקה הנוכחית. יום הרכישה הוא יום המכירה בעסקה בה נמכרה הזכות למוכר הנכס. אם לא נקבע יום המכירה יהיה יום הרכישה היום בו נרכש הנכס ע"פ ההסכם. כאשר לא ברור מהו מועד הרכישה יהיה יום הרכישה היום בו נרשמו הזכויות ע"ש הרוכש (הוא מוכר הנכס היום). שווי הרכישה של הזכות הוא התמורה ששילם המוכר על הנכס ביום הרכישה. אם נמכר הנכס למוכר בכמה חלקים יחושב מס השבח גם הוא בחלקים, כאילו המדובר ברכישות נפרדות.
5.3.2.3 חישוב שווי הרכישה:
שווי הרכישה הינו התמורה ששולמה עבור הזכות בשקלים חדשים נכון למועד החישוב, בצירוף הוצאות המותרות בניכוי כפי שיפורט להלן, ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי ע"פ פקודת מס הכנסה, גם אם הפחת לא נדרש בפועל.
ההוצאות המותרות לניכוי מפורטות בסעיף 39א' לחוק מיסוי מקרקעין וכוללות בין השאר הוצאות השבחה של הנכס, הוצאות שכ"ט עו"ד במכירה וברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה, תשלומי ריביות ריאלית וכיו"ב. יש לציין כי הניכויים יוכרו רק אם הוצאו ע"י המוכר, עבור הנכס הנמכר, הן אינן כלולות בשווי הרכישה והמוכר אינו יכול לנכות אותם כהוצאה במס הכנסה.
5.3.3 פטורים ממס שבח על דירת מגורים:
בחוק מיסוי מקרקעין קיימים פטורים לרוכשי זכות מקרקעין כאשר הנפוץ ביותר הוא הפטור ממס שבח ברכישת זכות בדירת מגורים מזכה.
5.3.3.1 פטור לדירת מגורים מזכה:
על המבקש פטור בעבור דירת מגורים מזכה לעמוד בתנאים המצטברים להלן:
הדירה עונה להגדרת דירת מגורים כהגדרתה לפטור מס שבח: א) בניית הדירה נסתיימה (בניגוד למושג דומה לעניין מס רכישה, במקרה של מס שבח דירה שבנייתה עדיין לא נסתיימה, גם אם החייב התחייב לסיים את בנייתה, לא תחשב דירת מגורים לצורך הפטור ממס שבח, ב) הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה, ג) הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר, ד) הדירה משמשת בפועל למגורים או מיועדת לשמש למגורים (עליה לכלול את כל המתקנים הדרושים למגורים כמו אמבטיה, מטבל שירותים וכיו"ב)
הדירה הנה דירת מגורים מזכה: הדירה שימשה בעיקרה (היינו רוב שטח הדירה) למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה. לחילופין הדירה שימשה למגורים במהלך 80% מתקופת השבח ממועד רכישת הדירה עד ליום המכירה (המוכר יכול לבקש כי תקופת חישוב השבח לעניין השימוש למגורים יחל מיום 01/01/1998). יצוין כי הביטוי "שימוש למגורים" הינו גם כאשר לא נעשה שימוש בדירה או כאשר הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.
על המוכר לבקש את הפטור במפורש: בקשת הפטור משולבת בטופס ההצהרה על מכירת זכות במקרקעין (טופס 7000). ללא בקשה אין פטור.
על המוכר למכור את מלוא זכויותיו בדירת המגורים: מכירת חלק מהזכויות לא תזכה מפטור ממס שבח במועד המכירה.
5.3.3.2 מסלולי הפטור הם כדלקמן:
סעיף 49ב(1) קובע פטור אחת לארבע שנים: מוכר זכות במקרקעין זכאי לפטור ממס שבח אחת לארבע שנים בעבור דירה אחת, גם אם הוא הבעלים של מספר דירות.
סעיף 49ב'(2) קובע פטור לדירה יחידה: מוכר הזכויות בדירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה הנמכרת, זכאי לפטור ממס שבח במכירתה.אם נתקבל הפטור ע"פ סעיף זה לא יוכל המוכר להשתמש בסעיף זה אלא לאחר שחלפו 18 חודשים מיום המכירה. כמו כן, מוכר יחשב כבעל דירת מגורים אחת גם אם יש ברשותו בנוסף דירה חלופית שנרכשה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה או דירה שחלקו של המוכר בה קטן מ- 25% או דירה שהושכרה בשכירות מוגנת עובר ל- 01/01/1997.
סעיף 49ה' קובע פטור חד פעמי למכירת שתי דירות: מוכר זכות במקרקעין יהיה זכאי לפטור במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת במקומן. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בתנאים בתשע התנאים המצטברים בסעיף.
יצוין בחוק ישנם מסלולי פטור ייחודיים נוספים כגון מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בניה (סעיף 49ז' לחוק), מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו שאינו איגוד בשליטתו (סעיף 62 לחוק) ועוד.
5.3.4 הקלות מס:
שיעור מס היסטורי: סעיף 48(א)א' לחוק קובע שיעורי מס מופחתים כאשר יום המכירה חל בין השנים 1948 - 1960.
קיזוז הפסדים: סעיף 48(א)ה לחוק מאפשר לנישום לקזז ממס השבח את הפסדיו. ובמה דברים אמורים: מאחר ומס שבח הינו בעצם מקדמה ע"ח מס הכנסה באפשרותו של מוכר הנכס, אשר צבר הפסד עסקי או הפסד הון בשנת המס שקדמה למכירה והמציא ע"כ אישורים מפקיד השומה, להפחית את ההפסדים ממס השבח.
הנחה על רכישה בתקופה הקובעת: סעיף 48(א)ד' קובע הנחות במכירת זכות מקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 07/11/01 לבין 31/12/02 בשיעור 20% מהמס. כאשר יום הרכישה היה בין התאריכים 01/01/03 ל- 31/12/03 זכאי המוכר להנחה בשיעור 10% מהמס. יש להזכיר כי על המוכר לעמוד בתנאים נוספים, המנויים בסעיף, על מנת לקבל את ההנחה.
5.4 מס מכירה:
ביום 11/02/08 התקבל בכנסת תיקון חוק על פיו מכירת זכות במקרקעין מיום 01/08/07 ואילך לא תחויב במס מכירה.
•6. העברת הזכויות:
כאשר מסתיימים כל ההליכים כפי שנקבעו בהסכם, ללא הפרות או חילוקי דעות בין הצדדים בכל הנוגע להסכם המכר, לרבות העברת מלוא התמורה עבור הנכס, קבלת החזקה בדירה, העברת כל המסמכים הנדרשים בין הצדדים, וכיו"ב, פתוחה בפני ב"כ הרוכש הדרך לרשום את נכס המקרקעין ע"ש הרוכש בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל ו/או אצל החברה המשכנת. בכך למעשה הושלם תהליך העברת הזכויות בין המוכר לרוכש.
הבהרה:
דברי ההסבר אשר פורטו במאמר זה הובאו בצורה חלקית, תמציתית ובכלליות. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. אין המאמר דלעיל מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובכל רכישת נכס מקרקעין מומלץ בחום לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת להבטיח את כל זכויותיכם ע"פ הדין.
בר אל ירון, עו"ד
בר אל ושות, משרד עו"ד – דף הבית
קישור למאמרים נוספים מאת משרד עו"ד בר אל ושות'.