גרירת משכנתא הוא תהליך בו מעוניין הלווה להחליף את הנכס המשועבד לבנק כבטחון, בנכס אחר. גרירת משכנתא מתבצעת בעת שהלווה מוכר דירה ישנה אשר משועבדת לבנק. זאת ללא פירעון המשכנתא הקיימת, אלא העברת המשכנתא הקיימת לדירה החדשה שירכוש. לאחר שהבנק ייתן את אישורו ללווה יבוטל השעבוד הקיים על הדירה הישנה וירשם מחדש על הדירה החדשה שירכוש.
נהלים אודות גרירת משכנתא
לפי נהלי מתן הלוואות לדיור, קיים איסור על הבנק לדחות את בקשת הלווה לשעבד נכס אחר במקום הנכס הממושכן, כדי להבטיח את ההלוואה. כמו כן, אסור לבנק להתנות את גרירת המשכנתא בשינוי תנאי ההלוואה הנוכחיים, אלא אם כן, יציג הבנק סיבות סבירות, שיובאו לידיעת הלווה.
במידה וטרם נרכש בית חדש ולא ניתן לגרור את ההלוואה לנכס אחר, יוכל הבנק לאשר אלטרנטיבה אחרת ששווה בערכה לנכס המשועבד כגון: ערבות בנקאית, פיקדון משועבד וכדומה.
אישור הבנק לביצוע גרירת משכנתא לדירה אחרת או לחילופין אלטרנטיבה חלופית, תלוי בשיקול דעתו של הבנק ותלוי בנהלי הבנק. לכן, מומלץ לערוך בירור עוד בטרם מתחילים בתהליך גרירת משכנתא ולבדוק את האופציות שיש ללווה.
מסמכים רלוונטיים לגרירת משכנתא
• בכל הבנקים והגופים המעניקים משכנתאות נדרשים מסמכים בעת תהליך גרירת משכנתא, להלן המסמכים:
• חוזה מכירת הדירה הנוכחית.
• חוזה רכישת הדירה החדשה. אם טרם נרכשה דירה חדשה ומעוניינים למכור את הדירה הישנה שמשועבדת לבנק, נדרש להמציא לבנק חלופה כגון ערבות בנקאית שתבטיח את המשכנתא, לתקופה שעד רכישת הדירה החדשה.
• נדרש שיעבוד וביטחונות על הדירה שנרכשת לטובת הבנק.
• הלווים הגוררים והערבים להם ידרשו לחתום על מסמכי גרירת משכנתא.
• הלווים ידרשו לשלם למוכר הדירה החדשה סכום שווה ערך ליתרת הגרירה. כמו כן, ישלמו תוספת של 10% לפחות מערכה של הדירה אותה הם רוכשים.
• הלווים יצטרכו לשלם כספים אלו ממקורות עצמאיים על מנת לבצע את הגרירה, שכן הם לא יקבלו כספים אלו מהבנק.
גורם מעקב בגרירת משכנתא
גורם שעלול לעכב את תהליך גרירת המשכנתא הוא משכנתא נוספת שלוקח הלווה. לעיתים המשכנתא ומכירת הדירה הישנה אינם מספיקים לרכישת הדירה החדשה, לכן, ידרשו הלווים ליטול משכנתאות נוספות. ישנם מקרים בהם מעדיפים הלווים לקחת הלוואה נוספת בבנק אחר המציע תנאים משופרים. מצב זה יוצר צורך במספר אישורים מבנקים שונים מה שמאריך את הזמן.