מבצעים רילוקיישן לארה"ב ? דעו את חוקי השכירות בבוסטון

זכויות כנגד נקמה (Rights against retaliation)

אמנם בעל הבית של דייר מרצון (Tenant at Will) רשאי לסיים את השכירות או להעלות את שכר הדירה ללא כל סיבה, אך הוא אינו רשאי לעשות זאת כתגובה על כך שהדייר מימש את זכויותיו החוקיות. אם בעל הבית מנסה להעלות את שכר הדירה שלך, לסיים את השכירות או לשנות את תנאיה בתוך שישה חודשים מהמועד שבו פנית למשרד הבריאות (Board of Health), הצטרפת לארגון דיירים או מימשת זכויות חוקיות אחרות, פעולותיו של בעל הבית ייחשבו כנקמה (retaliation) נגדך. אם בעל הבית לא יצליח להוכיח ששינוי תנאי השכירות נובע מסיבות שאינן קשורות לבחירתך לממש את זכויותיך החוקיות, הוא לא יוכל להעלות את שכר הדירה, לשנות את תנאי השכירות או לסיימה. אמנם החוק מציע הגנה זו, אך עליך להיות מודע לכך שייתכן כי בעל הבית ינסה לנקום בך.

קנס על איחור בתשלום

על כל דייר מוטלת החובה לשלם את שכר הדירה בזמן. בעל הבית אינו רשאי לגבות ממך ריבית או קנס עד שחולפים 30 יום ממועד התשלום הנקוב בהסכם. יחד עם זאת, בעל הבית רשאי להתחיל בתהליך פינוי מיידי - גם אם הדייר מאחר בתשלום ביום אחד בלבד.

בעל הבית גם אינו רשאי לכלול בחוזה סעיף של קנס הפוך שיעודד דיירים לשלם לפני המועד שנקבע. למשל, החוק אוסר על בעל הבית, הגובה 400$ לחודש, להפחית את שכר הדירה ב-10% בתנאי שהוא ישולם במהלך חמשת הימים הראשונים של החודש.

סיום השכירות לעומת פינוי: המושג 'סיום' שונה מהמושג 'פינוי'. סיום מתייחס לסיום הסכם השכירות. הן בעל הבית והן הדייר רשאים ליזום את סיום השכירות. פינוי הוא סילוק בכוח של הדייר מהדירה אחרי מועד סיום השכירות. רק לשופט יש סמכות להורות על פינוי דייר מהנכס. בעל הבית אינו רשאי לנעול אותך מחוץ לנכס או לזרוק אותך מדירתך. (עוד על פינוי בהמשך.)

לפני הסכמה על השכירות (או חתימה על החוזה)

• אל תמסור את כספך לאיש עד שתהיה בטוח כי אתה מעוניין בדירה. אמנם ייתכן שתהיה לך זכאות חוקית לכספך עד לרגע שבו בעל הבית יקבל אותך כדייר באופן רשמי, אולם מבחינה מעשית, קבלת כספך חזרה עלולה להיות משימה לא קלה.
• עליך לחשב את ההוצאות הצפויות בגין תשתיות ושירותים (utilities), כגון חימום וחשמל, על בסיס השימוש בפועל. עליך להיות מסוגל לשלם את שכר הדירה בתוספת עלויות השירותים.
• דע מה מצופה ממך מבחינת תשלומים מראש (כמו שכר הדירה של החודש האחרון, פיקדון לביטחון, פיקדון מפתח) או עמלת תיווך.
• ודא שהדירה במצב ראוי. התייעץ עם בעל הבית / חברת הניהול בנוגע לתיקונים שיש לבצע. כל מה שסוכם צריך להיות כתוב.
• ברר אם הדירה מבוטחת בפוליסה כלשהי. למשל, דירה המבוטחת בביטוח תכולה תשרת את הדייר היטב אם הוא יאבד חזקה על רכושו במהלך תקופת השכירות.
• בדוק מול בעל הבית אם אתה רשאי להשכיר את הנכס בשכירות-משנה (subletting). ברוב המקרים, חוזי שכירות מאפשרים שכירות-משנה המותנית באישור בעל הבית. אם החוזה אינו מתיר שכירות-משנה, ולמרות זאת אתה משכיר את הנכס בשכירות-משנה, אתה מסתכן בפני תביעה על הפרת חוזה.
• אם פועל בנכס מפקח שאינו דייר (non-resident "superintendent"), מומלץ להעריך עד כמה הוא נגיש ומהי מהירות התגובה שלו למצבי חירום של "אחרי שעות העבודה".
• דבר עם שכנים פוטנציאליים על אודות המוניטין והכשירות של בעל הבית ו/או חברת הניהול של הבניין.

סוגים שונים של הסכמי שכירות

הסכמי שכירות בכתב (Written Rental Agreements): לפי התקנות להגנת הצרכן של מדינת מסצ'וסטס (940 CMR 3.17(3b)), על בעל הבית לכלול את הנתונים הבאים בהסכם שכירות בכתב:

• השמות, הכתובות ומספרי הטלפון של הבעלים ושל גורמים אחרים האחראים על הטיפול, התחזוקה והתיקון של הנכס;
• השם, הכתובת ומספר הטלפון של האדם המורשה לקבל הודעות על הפרת חוק ועל תביעה בשם הבעלים;
• סכום הפיקדון לביטחון וגילוי נאות של הזכויות הניתנות מכוח חוק הפיקדון לביטחון.

הסכמי שכירות בעל-פה (Verbal Rental Agreements): אתה ובעל הבית רשאים להסכים בעל פה על תנאי השכירות. עם זאת, יותר בטוח לקבל את כל התנאים בכתב.

חוזה (Lease): חוזה הוא סתם טופס הסכם שעבר התאמה לשימושו של בעל בית יחיד. על החוזה להבהיר את הזכויות והחובות של שני הצדדים - בעל הבית והדייר. הקפד לקרוא את החוזה לפני שאתה חותם עליו. אם הניסוח אינו ברור, בקש לקבל הסבר. ממועד החתימה על החוזה יש לבעל הבית 30 יום לספק לך עותק של החוזה, ואם לא יעשה זאת הוא עלול להיקנס בסכום של עד 300$. כל תנאי בחוזה הסותר את הוראת החוק או מחייב אותך, בתור דייר או דייר פוטנציאלי, לוותר על זכויותיך, מבוטל ואינו ניתן לאכיפה (MGL c 186,s 15B).

סוגי חוזים

חוזה סטנדרטי לתקופה קצובה נמשך לרוב 12 חודשים, וניתן / לא ניתן לחדשו בתום תקופה זו. חוזה בעל הארכה עצמית הוא חוזה המתחדש באופן אוטומטי עד לתאריך הנקוב בחוזה אף צד - לא בעל הבית ולא הדייר - הודיע באופן רשמי על אי-חידוש החוזה.

זכור:

• תאר בחוזה את כל תנאי השכירות והתשלומים. במהלך תקופת החוזה בעל הבית אינו רשאי להוסיף חיוב בגין השימוש בשירותים שהוצעו ללא תשלום במועד החתימה על החוזה.
• ודא שכל המקומות הריקים בחוזה שנועדו למילוי - מולאו, וששכר הדירה שסוכם בין הצדדים צוין בחוזה.
• כתוב בחוזה את כל ההבטחות שניתנו בעל-פה, סעיפים נוספים או הבהרות שנעשו על-ידי מי מהצדדים. גם אתה וגם בעל הבית חייבים לחתום בראשי תיבות ליד כל שינוי.

פיקדון לביטחון ושכר הדירה של החודש האחרון

פיקדון לביטחון ושכר הדירה של החודש האחרון הם שני דברים שונים, ואינם יכולים להחליף זה את זה. שכר הדירה של החודש האחרון הוא תשלום מראש שניתן לבעל הבית עבור חודש השכירות האחרון. פיקדון לביטחון הוא פיקדון כספי שמופקד אצל בעל הבית, המבטיח את תשלום שכר הדירה ואת מילוי החובות האחרות המצוינות בחוזה (למשל, תשלום בגין נזק שנגרם על-ידי השוכר). סכום שכר הדירה של החודש האחרון, כמו גם סכום הפיקדון לביטחון, לא יעלה על שכר הדירה של חודש אחד. אם בשלב מאוחר יותר בעל הבית מעלה את שכר הדירה, הוא רשאי לדרוש ממך להעלות גם את סכום שכר הדירה של החודש האחרון ואת סכום הפיקדון לביטחון, כך שישתוו לשכר הדירה החדש. בעל בית אינו רשאי להעביר אחד מהסכומים למטרה הקשורה בסכום השני ללא הסכמת הדייר. כמו כן, הדייר אינו רשאי להשתמש בפיקדון לביטחון כתשלום שכר הדירה של החודש האחרון.

קבלות: עם קבלת שכר הדירה של החודש האחרון ו/או הפיקדון לביטחון, על בעל הבית לתת לך קבלה על כל תשלום-מראש. על הקבלה לכלול את הפרטים הבא:

• הסכום,
• מועד קבלת התשלום,
• השימוש המיועד,
• שמו של האדם המקבל,
• אם מעורב סוכן - שמו של בעל הדירה שעבורו נגבה שכר הדירה,
• חתימת בעל הבית או הסוכן.

אם שכר הדירה של החודש האחרון נגבה, בעל הבית חייב גם למסור לך הצהרה המציינת שאתה זכאי ל-5% ריבית (או לשיעור הריבית שבעל הבית מקבל בפועל מהפקדת הסכום בבנק - הנמוך מבין השניים), הצהרה המציינת שבעת סיום השכירות עליך לספק לבעל הבית כתובת למשלוח סכום הריבית, ותיאור של הדירה השכורה.

בעל הבית נדרש לשלם 5% ריבית גם על שכר הדירה של החודש האחרון וגם על הפיקדון לביטחון (או את שיעור הריבית שבעל הבית מקבל בפועל מהפקדת הסכום בבנק - הנמוך מבין השניים).

אם בעל הבית לא...

• ישלם ריבית על שכר הדירה של החודש אחרון בתוך 30 יום מסיום השכירות;
• יפקיד את הפיקדון לביטחון בחשבון בנק;
• יחזיר את הפיקדון לביטחון (או היתרה אחרי ניכויים כדין) בתוספת הריבית שנצברה בתוך 30 יום מסיום השכירות;
  או
• יעביר את הפיקדון לביטחון או את שכר הדירה של החודש האחרון לבעל הבית החדש,

אתה תהיה זכאי לפיצויים משולשים, בתוספת הוצאות בית משפט ושכר טרחה סביר של עורך דין.

אם בעל הבית...

• לא יספק לך רשימת נזקים מפורטת בתוך 30 יום מסיום השכירות אם בוצעו ניכויים בגין נזקים;
• לא יאפשר לך לבצע ביקורת על תיעוד הפיקדון לביטחון במהלך שעות העבודה המקובלות;
  או
• לא יספק לך, בתוך 30 יום ממועד קבלת הפיקדון, קבלה נוספת (ראה לעיל) ובה שמו ומיקומו של הבנק, סכום ההפקדה ומספר החשבון של הפיקדון;
• ישתמש בחוזה המכיל תנאים הסותרים את חוק הפיקדון לביטחון וינסה לאכוף עליך את התנאים הללו או לגרום לך לחתום על כתב-ויתור על זכויותיך

...אתה תהיה זכאי להחזר מיידי של הפיקדון לביטחון. בעל הבית אינו רשאי לשמור את הפיקדון לביטחון מכל סיבה שהיא, לרבות לשם ניכויים בגין נזקים.

זכויות הדייר

הזכות כנגד כניסה בלתי חוקית (MGL c 186 s 15B): בעל הבית רשאי להיכנס לדירתו של הדייר על-פי סעיף זכות הכניסה המצוין בהסכם בכתב, רק בשל הסיבות הבאות:

• לערוך ביקורת בנכס
• לבצע תיקונים
• להראות את הדירה לדייר פוטנציאלי, לקונים, למקבל רכוש ממושכן או לסוכנים מטעמו
• בהתאם לצו בית משפט
• אם נראה כי הנכס ננטש
• לערוך ביקורת בנכס במהלך 30 הימים האחרונים לתקופת השכירות או במטרה לקבוע את הסכום שינוכה בגין נזקים מהפיקדון לביטחון, אחרי שניתנה הודעה על סיום החוזה.

על בעל הבית לנהוג "בסבירות". עליו לנסות לתאם זמן ביקור בדירה המתאים לשני הצדדים. אם בעל הבית מתעקש להיכנס לדירה שלך בדרך לא מקובלת, אתה רשאי להגיש בקשה לצו הרחקה זמני בבית המשפט המחוזי המקומי.