מבצעים רילוקיישן לסינגפור? דעו את חוקי השכירות שם.

מה יש לשקול בעת בחירת נכס לשכירות?

כשאתה מחפש נכס לשכירות, מעל לכל עליך לשקול מה יהיה מיקום. בחירת המיקום המתאים חשובה מאוד מאחר שכך נקבעת רמת הנוחות לך ולמשפחתך. בנוסף לכך, גודל הנכס, התשתיות, תקופת השכירות, רמת הריהוט והתקציב שלך מהווים גם הם גורמים חשובים שיש להביא בחשבון.

האם תעדיף לגור בשכונה שקטה יותר מוקפת בצמחייה ירוקה, או שתרגיש יותר בבית אם תגור ממש בלב העיר? לפני שתקבל החלטה, אתה צריך לשקול מהם הצרכים של בני ביתך. למשל, אם יש לך ילדים, עליך לבדוק היכן נמצא בית הספר הקרוב ביותר, מהו המרחק למקומות העבודה של בני משפחתך, האם יש באזור תחבורה ציבורית נוחה, וכן הלאה.

כמה חדרים אתה צריך? האם ילדיך יחלקו חדר אחד או שלכל ילד יהיה חדר משלו? היכן תישן העוזרת? האם אתה זקוק למקום נוסף עבור אחסון, כמו מחסן? כל השאלות הללו יעזרו לך לבחור את גודל הנכס שיתאים לצרכים ולתקציב שלך בצורה הטובה ביותר. עליך גם לשקול כיצד בכוונתך לנהל את תחזוקת הנכס, הואיל וככל שהנכס גדול יותר, נדרשים זמן וכסף רבים יותר לתחזוקו.

השירותים הנלווים הממוקמים בקרבת הנכס או מגיעים עם הנכס צריכים להיות נוחים לך. למשל, חלק מבנייני הדירות מספקים מועדוני כושר ובריכות שחייה. אם שירותים אלה חשובים לך, עליך לכלול אותם ברשימת הדרישות שלך בעת חיפוש נכס להשכרה. גם קרבת הנכס לחנויות מכולת ולשווקים היא נקודה למחשבה.

משך החוזה מהווה היבט חשוב נוסף. אם אתה יודע שאתה זקוק למגורים לתקופת זמן ממושכת, רצוי שתציין את כוונותיך לפני בעל הבית כבר בהתחלה. הצהרת כוונות כזו תעזור לך לנהל משא ומתן עם בעל הבית על תנאי שכירות טובים יותר, מאחר שבעלי בתים מעדיפים דיירים לתקופה ארוכה יותר.

נכסים להשכרה כוללים ריהוט מלא או ריהוט חלקי. הקפד לברר מהי דרגת הריהוט כדי שתמצא את הנכס המתאים לצרכיך. ריהוט חלקי פירושו בדרך כלל גופי תאורה, מכונת כביסה, מזגן, וציוד מטבח בסיסי. ריהוט מלא כולל בדרך כלל פריטים נוספים, כגון מיטות, ספות וטלוויזיה.

הערך מהו התקציב שלך ודבוק בו, משום שכך תוכל לאתר את האזור ואת סוג הנכס המתאימים לך ביותר. עליך להעריך כמה כסף אתה מוכן להוציא על שכר הדירה, ולשקלל הוצאות נוספות כגון שירותים נלווים ותשתיות, כבלים, חיבור לאינטרנט, קו טלפון וחשמל.

תקופת השכירות - בדרך כלל נעה בין 12 ל-24 חודשים, עם אופציה להארכה של 12 עד 24 חודשים נוספים עם תום תקופת השכירות, בכפוף להתאמות אפשריות במחיר השכירות על פי שיקול דעתו של בעת הבית בהתבסס על המחירים בשוק. כשמחיר השוק אטרקטיבי, בעלי הבית מעדיפים לסכם מראש על 24 חודשי שכירות כדי להבטיח לעצמו את תעריפי השכירות הגבוהים לאורך תקופה. תקופת השכירות הסטנדרטית בסינגפור היא 12 חודשים, ומרבית בעלי הבית לא יסכימו לתקופת שכירות קצרה מ-12 חודשים. לחידוש ההסכם, הדייר בדרך כלל נדרש לתת התראה חודשיים עד שלושה מראש לבעל הבית.

פיקדון להוכחת רצינות (Good faith deposit) או פיקדון שריוּן (booking deposit) - בדרך כלל יהיה בגובה דמי שכירות של חודש אחד. הכוונה בהוכחת רצינות, היא שכאשר בעל הבית חותם על מכתב הצהרת כוונות (Letter of Intent; מוכר בארץ כ"זיכרון דברים") ומקבל לידיו את הפיקדון, הוא מבטיח לא להשכיר את הנכס לדייר אחר עד לחתימה על הסכם השכירות. בעת החתימה על הסכם השכירות, בדרך כלל נחשב הפיקדון לשכר הדירה של החודש הראשון, או שהסכום נשמר כפיקדון לביטחון.

פיקדון ביטחון (Security deposit) - זהו הסכום הנשמר על-ידי בעל הבית כביטחון. השוכר אינו משלם אותו עד לחתימה על הסכם השכירות; והסכום מוחזר לשוכר ללא ריבית בתום תקופת השכירות, ולבעל הבית שמורה הזכות לנכות מהסכום עלויות בגין נזקים והוצאות הנובעות מכל הפרה של סעיפי חוזה השכירות. לכל תקופת שכירות של 12 חודשים, נדרש פיקדון בגובה דמי שכירות של חודש (כלומר, 2 חודשי פיקדון לחוזה שכירות של 24 חודשים).

מחיר השכירות החודשית - יצוין במכתב הצהרת כוונות.

הסכם השכירות

הסכם השכירות הוא חוזה מחייב לשכירת הנכס. את ההסכם מכין בעל הבית או סוכן מטעמו, ושני הצדדים - בעל הבית והדייר - מחויבים לחתום עליו. הסכם השכירות הוא למעשה גרסה מפורטת יותר של מכתב הצהרת הכוונות. באופן כללי, עדיף להשתמש בתבנית ההסכם הסטנדרטית של ה-IEA (Institute of Estate Agents in Singapore) שהסוכנות מספקת.

בדרך כלל הדייר הוא שיישא באגרות משפטיות למיניהן. עם זאת, אם הסכם השכירות של בעל הדירה מקובל במלואו ללא צורך בהתאמות או בסעיפים נוספים, בדרך כלל ההשכרה לא תהיה כרוכה באגרות משפטיות כלשהן.

עליך לספק לבעל הבית העתק של הדרכון ותעודת הזיהוי או אישור העבודה שלך, כדי לאשר שאתה רשאי לשהות בסינגפור. החוק אוסר על בעלי בתים להשכיר את הנכס שלהם למהגרים בלתי חוקיים. בנקודה זו, יהיה עליך לשלם את שכר הדירה של החודש הראשון ואת פיקדון הביטחון, בניכוי הפיקדון להוכחת רצינות שנמסר עם מכתב הצהרת הכוונות.

מה יש לבדוק בהסכם השכירות?

להלן נקודות שצריכות להופיע בהסכם השכירות:

• פרטי הדייר - שם, כתובת, פרטי תעודת זיהוי
• פרטי בעל הבית - שם, כתובת, פרטי תעודת זיהוי
• תנאי התשלום - כלול את תאריך הסיום של השכירות ואת אופן התשלום.
• פיקדון לביטחון - מהו סכום פיקדון הביטחון עבור כל 12 חודשי שכירות?
• תכולת הדירה - זהו נספח המצורף להסכם השכירות. מדובר ברשימת מלאי של כל הרהיטים והציוד במצבם הנוכחי, הנכללים בנכס המושכר. אתה תחתום על מסמך זה בעת הכניסה לנכס, ובעת עזיבתך בעל הבית או הסוכן יבדקו את המלאי כנגד הרשימה. הסוכן שלך לרוב יעזור לך לבדוק את התכולה כשתיכנס לדירה, ויהיה בקשר עם בעל הבית אם יתגלו בעיות תחזוקה כאלו ואחרות.
• סעיף 'בשלמות' (En-Bloc) - מדובר במגפת "מכירת הבלוק הכפויה" הפושטת לאחרונה בסינגפור. סעיף זה נועד להגן על בעל הבית מפני החזרת כסף לדייר במקרה של סיום מוקדם של השכירות. אם אתה שוכר בלוק ישן בדירה או בבניין דירות, דרוש להוציא סעיף זה מהחוזה או לפחות להפחיתו, מאחר שהוא עלול להפוך למטרד ולגרור הוצאות נוספות אם תעזוב את הנכס לפני סוף תקופת החוזה.
• סיום השכירות (Termination of lease) - משמעות סעיף זה היא הוספת סעיף 'דיפלומט/עובד זר בשליחות' (Diplomatic/Expatriate), ולעיתים גם סעיף של החזר הוצאות. בעת הפעלת סעיף 'דיפלומט/עובד זר בשליחות' עם סעיף החזר הוצאות, על הדייר להחזיר חלק מהעמלה (יחסית לשארית תקופת השכירות) שבעל הדירה שילם לסוכן שלו.

ככלל, הסכם שכירות לא יכלול סעיף זה מאחר שבעלי בתים עשויים למכור את הנכס בתקופת השכירות. במקרה זה, על הבעלים החדשים לכבד את הסכם השכירות הקיים, והדייר ימשיך לשלם את דמי השכירות לבעלים החדשים.

הסכם השכירות הסטנדרטי אינו כולל סעיף המתיר שכירות משנה או הכנסת חיות מחמד. אם אתה מתכוון להשכיר את הנכס בשכירות משנה או שברשותך חיות מחמד, עליך לבקש לציין זאת בהסכם השכירות. עם זאת, הדבר נתון לאישורו של בעל הבית.

אין צורך להיות מוטרד מהמורכבות של הסכם השכירות, מאחר שהסוכן שלך עומד לרשותך כדי לעזור לך ולהסביר לך את כל הסעיפים. הסוכנים גם ינהלו משא ומתן בשמך. עם זאת, כדייר, חשוב מאוד שתבין את כללי השכירות הבסיסיים בסינגפור, הואיל וחוקי סינגפור נתפסים כידידותיים לבעלי הבית.

בעלי בית יכולים להשיג צו בית משפט המחזיר להם את השליטה בנכס ומתיר להם למכור את כל הרכוש שבו, אם הדייר אינו משלם את שכר הדירה שלו. חוק זה נועד להגן על בעל הבית ולסייע בכיסוי הפסדים בגין שכירות או עלויות משפטיות. בכך שונה סינגפור ממדינות רבות אחרות, שבהן פינוי דיירים שאינם משתפים פעולה עשוי להימשך שנים.

מהן העמלות הכרוכות בשכירת נכס?

דמי ביול (Stamp Fee)

השוכר ישלם את דמי הביול. ככלל, הסוכן יארגן את ביצוע התשלומים שיש להעביר לסוכנות הממשלתית הרלוונטית (כלומר רשות מס ההכנסה של סינגפור - Inland Revenue Authority of Singapore), אבל על הדייר לשלם לסוכן מראש, או להעביר לו החזר במועד מאוחר יותר, בהתאם לסיכום ביניהם.

ישנה דרך סטנדרטית לחישוב דמי הביול. הם מבוססים על שכר הדירה השנתי ועל הכללים הבאים:

• אם תקופת השכירות אינה עולה על שנה - 1 דולר סינגפורי לכל 250 דולר סינגפורי או חלקו היחסי של שכר הדירה השנתי.
• אם תקופת השכירות עולה על שנה, אבל אינה עולה על שלוש שנים - 2 דולר סינגפורי לכל 250 דולר סינגפורי או חלקו היחסי של שכר הדירה השנתי.
• אם תקופת השכירות עולה על שלוש שנים או שאינה מוגבלת - 4 דולר סינגפורי לכל 250 דולר סינגפורי או חלקו היחסי של שכר הדירה השנתי.

דוגמה:

שכר הדירה הוא 4,000 דולר סינגפורי בחודש (כלומר, 48,000 דולר סינגפורי בשנה)

תקופת השכירות = 24 חודשים

תוספת על עותק = 2 דולר סינגפורי

דמי הביול = 48,000 / 250 x 2 + 2  = 386 דולר סינגפורי

פיקדון בגין שירותים ציבוריים

שירותי החשמל בסינגפור (SP Services) ייקחו ממך פיקדון לפני חיבור אספקת החשמל והמים. הפיקדון ישולם עוד בתשלום החשבון הראשון. הסכום נע בין 40 ל-800 דולר סינגפורי, ותלוי מאוד במצב אזרחותך ובסוג הנכס שאתה שוכר. עבור זרים, בשכירת דירה פרטית יידרש פיקדון של 500 דולר סינגפורי כיום.