מבצעים רילוקיישן לאוסטרליה? רצוי שתדעו את חוקי השכירות המקומיים

רילוקיישן למדינה זרה מורכב מהמון משתנים שיש לקחת אותם בחשבון - מה עושים עם הנכס בארץ, כיצד מוצאים דירה בחו"ל, פתרונות שילוח ואחסנה ועוד. בעוד שחוקי השכירות בארץ ידועים לכל, במאמר הבא אנסה לתאר בפניכם את חוקי השכירות במדינת אוסטרליה על מנת לסייע לכם,ככל הניתן, להבין את חוקי השכירות ביבשת זו, בטרם תבצעו רילוקיישן לשם.

חוקי הגנת הדייר
מדריך הנכסים הגלובלי (www.globalpropertyguide.com) מדרג את חוקי בעל הבית והדייר של אוסטרליה כחוקים ניטרליים המאזנים את יחסי הכוחות בין בעל הבית לדייר. הזכויות של כל צד מוגנות היטב על-ידי חוק השכירות למגורים (Residential Tenancy Act) בכל אחת ממדינות הפדרציה. דמי השכירות נתונים למשא ומתן חופשי, אך העלאות בשכר הדירה נתונות לביקורת של בית הדין שהוסמך לכך, אם הדייר מגיש בקשה לבדיקה.

דמי השכירות
בכל מדינות אוסטרליה רשאים בעל הבית והדייר לקבוע בעצמם את גובה שכר הדירה.
העלאות והפחתות בשכר הדירה, הן בחוזים לתקופה קצובה והן בחוזים תקופתיים, נתונות לביקורת מצד בית הדין שהוסמך לכך. היוצאת מן הכלל היא מדינת טסמניה, שבה שופט-שלום מוסמך לבדוק את העלאת שכר הדירה. דייר המעוניין בבדיקה של העלאת שכר הדירה, נדרש להגיש בקשה לכך. בית הדין יבחן את טווח דמי השכירות שנגבו הניתנות בנכסים דומים באזורים דומים. שיקולים נוספים כוללים השוואה בין שכר הדירה המוצע לבין שכר הדירה הנוכחי, מצב הנכס, תקופת השכירות, הזמן שעבר מאז ההעלאה האחרונה, וכל גורם אחר הרלוונטי בעיני בית הדין.

בטריטוריית הבירה האוסטרלית אסור להעלות את שכר הדירה יותר מפעם אחת בשנה. בוויקטוריה, באוסטרליה הדרומית ובטריטוריה הצפונית רשאי בעל הנכס להעלות את שכר הדירה רק כעבור שישה חודשים. באוסטרליה המערבית אסור להעלות את שכר הדירה בששת החודשים הראשונים לתקופת השכירות, ולאחר מכן אסור להעלות אותו יותר מפעם אחת בחצי שנה.

בניו סאות' ויילס, בטסמניה, באוסטרליה הדרומית, באוסטרליה המערבית ובוויקטוריה נדרשת התראה של 60 יום מראש על כל העלאה בשכר הדירה. בטריטוריית הבירה האוסטרלית נדרשת התראה של 8 שבועות מראש. בקווינסלנד יש מינימום התראה של חודש מראש להסכם שכירות לתקופה קצובה ומינימום של חודשיים להסכם שכירות תקופתי. בטריטוריה הצפונית נדרשת התראה של 30 יום מראש עבור כל סוגי הסכמי השכירות.

פיקדונות
בדרך כלל הדייר נדרש לשלם מראש דמי שכירות ופיקדון של שטר חוב (Rental Bond) לביטחון למקרה שהוא לא ישלם דמי שכירות או אגרת שירותים או אם ייגרם נזק לנכס המושכר.
סכום המקדמה המרבי שקול לרוב לשכר דירה של שבועיים או חודש, בהתאם לסוג הסכם השכירות ולחוק הדיור עבור כל מדינה:

• בניו סאות' ויילס המקדמה המרבית היא בגובה שכר דירה של שבועיים אם שכר הדירה נמוך מ-300$ בשבוע; אחרת, 4 שבועות.
• בקווינסלנד המקדמה המרבית היא בגובה שכר דירה של חודש אחד להסכמי שכירות קצובים ושל שבועיים להסכמים תקופתיים.
• בטסמניה המקדמה המרבית עומדת על שכר דירה של חודש אחד.
• בוויקטוריה המקדמה המרבית היא בגובה שכר חודש אחד במגורים שבהם שכר הדירה נמוך מ-350$ בשבוע.
• בטריטוריית הבירה האוסטרלית המקדמה המרבית היא בגובה שכר דירה של חודש.
• בטריטוריה הצפונית המקדמה המרבית עומדת על שכר דירה של תקופת שכירות אחת.

בנוסף למקדמה, קיימת ציפייה כי השוכר ישלם שטר חוב לשכירות. לכל מדינה, מלבד בטסמניה, באוסטרליה המערבית ובטריטוריה הצפונית, יש משרד משלה הממונה על שטרי חוב לשכירות, והתעריפים המרביים לשטרי חוב משתנים בהתאם לשכר הדירה, לסוג הסכם השכירות ולמדינה שבה נמצא הנכס המושכר.

• בניו סאות' ויילס שיעור שטר החוב המרבי הוא 4 שבועות לדיור לא מרוהט, 6 שבועות לדיור מרוהט המושכר בפחות מ-250$ לשבוע, וסכום בלתי מוגבל עבור דיור מרוהט שתעריף השכירות השבועית בו גבוה מ-250$. יש להפקיד את שטר החוב אצל ועדת שטרי החוב לשכירות של המשרד לסחר הוגן (Rental Bond Board of the Office of Fair Trading).
• בקווינסלנד שיעור שטר החוב המרבי הוא שכר דירה של 4 שבועות אם שכר הדירה השבועי נמוך מ-500$. עבור מגורים ששכר הדירה השבועי בהם גבוה מ-500$, ניתן לבקש שטר חוב בסכום בלתי מוגבל. יש להפקיד את שטר החוב ברשות לענייני שכירות למגורים (Residential Tenancies Authority).
• באוסטרליה הדרומית סכום שטר החוב לא יעלה על שכר דירה של 4 שבועות אם שכר הדירה השבועי הוא 250$ או פחות. אחרת, בעל הבית יכול לבקש שכר דירה של 6 שבועות כשטר חוב. יש לשלם את שטר החוב לקרן לשכירות למגורים (Residential Tenancies Fund).
• בוויקטוריה סכום שטר החוב המרבי הוא שכר דירה של 4 שבועות אם שכר הדירה השבועי נמוך מ-350$. לאחר פנייה מצד בעל הבית, יחליט בית הדין מהו סכום שטר החוב המרבי עבור מגורים ששכר הדירה השבועי בהם גבוה מ-350$. יש להפקיד את שטרי החוב ברשות לענייני שטרי חוב של שכירות למגורים (Residential Tenancies Bonds Authority).
• באוסטרליה המערבית סכום שטר החוב המרבי הוא שכר דירה של 4 שבועות.
• בטריטוריית הבירה האוסטרלית סכום שטר החוב המרבי שקול לשכר דירה של 4 שבועות. יש להפקיד את שטר החוב במשרד לשטרי חוב להשכרה (Office of Rental Bonds).
• בטריטוריה הצפונית סכום שטר החוב המרבי הוא שכר דירה של 4 שבועות.

סיום הסכם השכירות
ישנם שני סוגי שכירות באוסטרליה: שכירות לתקופה קצובה למשך פרק זמן ספציפי ושכירות תקופתית המתחדשת מדי שבוע או חודש.

בעל הדירה רשאי לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה בטופס המיועד לכך או באמצעות בית הדין שהוסמך לכך. בסיומו של הסכם שכירות לתקופה קצובה, באחריות בעל הדירה לספק התראה בכתב לדייר.

• בניו סאות' וויילס ובקווינסלנד נדרשת התראה של 14 יום מראש לפחות. בוויקטוריה נדרשת התראה של 90 יום מראש עבור הסכם דיור לתקופה קצובה של פחות מ-6 חודשים, ויותר מ-90 יום בכל מקרה אחר.
• באוסטרליה הדרומית ובאוסטרליה המערבית אין דרישה להתראה מראש, אבל על בעל הדירה והדייר להגיע יחד להסכמה בנידון.
• בטסמניה נדרשת התראה של 28 יום מראש.
• בטריטוריית הבירה האוסטרלית נדרשת התראה של 3 שבועות מראש.
• בטריטוריה הצפונית נדרשת התראה של 14 ימים מראש.

בכל המדינות, למעט בניו סאות' ויילס, כאשר מסתיימת שכירות לתקופה קצובה והדייר אינו עוזב את הנכס, הסכם השכירות הופך להסכם תקופתי הכולל חידוש אוטומטי של תנאי ההסכם הקודם. באוסטרליה המערבית, אם הדייר אינו עוזב את הנכס בתום ההסכם, על בעל הדירה לפנות לבית משפט שלום כדי לקבל צו סיום ובעלות על הנכס בתוך 30 יום מסיום חוזה השכירות.

פרק הזמן להתראה מוקדמת משתנה ממדינה למדינה וממקרה למקרה, החל ב-7 ימים בקווינסלנד, באוסטרליה המערבית ובאוסטרליה הדרומית, וכלה ב-182 יום בטריטוריית הבירה האוסטרלית.

שינויים שנערכו לאחרונה בחוק בעל הבית והדייר
בשנת 2010 עבר בניו סאות' ויילס חוק חדש הנוגע בשכירות למגורים. הכללים והסכמי השכירות החדשים הוצגו ב-1 בפברואר 2011, ונחשבים כשינוי לטובה.

ב-2009 הציגה קווינסלנד את חוק הדיור ואכלוס 2008 (Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008). להלן חלק מהשינויים:

• יש לפרסם את הנכסים לפי תעריף קבוע.
• רק פיקדונות לפני האכלוס תקפים או פיקדונות מפתח.
• על בעל הבית לספק לדייר התראה מוקדמת של חודשיים לעזוב ללא בסיס להסכמים קצובים ותקופתיים.
• הדיירים רשאים לדרוש שינויים מהותיים בהסכם.
• לא ניתן להעלות את שכר הדירה אלא אם עברו לפחות שישה חודשים מאז ההעלאה האחרונה.
• שינויים שונים הנוגעים לכללי הכניסה לנכס

ב-2005 ביצעה הטריטוריה הצפונית תיקון לחוק השכירות למגורים שלה משנת 1999 (Residential Tenancies Act 1999) כדי לאפשר להכין דוחות מצב הכוללים גם תמונות או רק תמונות; סעיף המאפשר למפקח להכין את דוח המצב אם בעל הבית והדייר לא הגיעו להסכמה; סעיף המאפשר זמן התראה מרבי להפרה של הסכם השכירות על-ידי הדייר או בעל הבית; הגנה על בעל הבית במקרה שבו הדייר לא תיקן את ההפרה אחרי שניתנה ההתראה.

ב-2005 הציגה טריטוריית הבירה האוסטרלית תקנה שלפיה ניתן לסיים את ההסכם בהודעה בכתב 4 שבועות מראש אם המשכיר עוזב את קנברה; השכירות מסתיימת 4 שבועות אחרי קבלת ההודעה (או בתאריך מאוחר יותר שצוין); שטר החוב ישולם שוב למשכיר; ותקנה ל'אכיפה על תנאי' בצווי סיום ובעלות, עם תאריך תפוגה שיינתן על ידי בית הדין, אך לא יותר משנה אחת מיום הוצאת הצו.

ב-2004 אסרה טסמניה תשלומים מראש עבור כניסה, חידוש, הארכה או המשך של הסכם שכירות למגורים. כמו כן הוחלט על זמן קבוע מראש (3 ימי עבודה) עבור החזר של שטר הביטחון. למעשה הוצג הליך חדש של צו חירום המורה לבעל הדירה או לדייר לסיים את חוזה השכירות ולמסור התראה של 28 יום מראש לעזוב או לפנות את הנכס, הן לבעל הבית והן לשוכר.

ב-2002 תיקנה ויקטוריה את חוק השכירות לדיור משנת 1997 (Residential Tenancies Act 1997). בתיקון נקבע כי נדרשת התראה של 60 יום מראש לפני העלאת שכר הדירה; הוחלט שאין להעלות את שכר הדירה במרווחי זמן של פחות מ-6 חודשים; נקבעה זכות כניסה לבעל הדירה בסיום שלושת החודשים הראשונים של השכירות; ונקבע כי שטר החוב ישולם לפני האכלוס.