מבצעים רילוקיישן להונג קונג? דעו את חוקי השכירות שם.

חיפוש דירה

רוב הדירות להשכרה בהונג קונג נקיות ומצויות במצב כללי טוב, והן מרוהטות באופן מלא או חלקי, או שאינן מרוהטות כלל. בהתאם למחיר ולסוג הנכס, יהיו גם הבדלים בריהוט ובעיצוב חלל הבית, ולכן חשוב להביא בחשבון את פריטי הריהוט, מכשירי החשמל והאביזרים החסרים שיהיו הכרחיים לחיי היומיום שלך. בנייני דירות נבדלים ביניהם בשירותי האבטחה ובשירותים האחרים שהם מספקים לדייריהם, כך שאם יש שירות כלשהו שאתה זקוק לו, אל תהסס לשאול עליו.

כשמגיעים להתרשם מדירה בהונג קונג, חשוב מאוד לבדוק אם יש מזגן תקין בכל חדרי השינה והמגורים. מיזוג אוויר הוא דבר הכרחי בקיץ של הונג קונג, שהטמפרטורה בו עולה לעתים קרובות מעל ל-31 מעלות צלסיוס, ומלווה באחוזי לחות גבוהים.

כמו כן, עליך להיות מודע לכך שבהונג קונג ישנן דירות ישנות יותר, למשל בבנייני Chinese walk-up, שהם למעשה שיכונים נמוכי קומה ונטולי מעליות, שלרוב אין בהם חיבור לגז טבעי. לא לכל אחד נוח לבשל ולחמם מים באמצעים חשמליים.

מבחינת מיקום, עליך להביא בחשבון גם את המרחק בין הנכס המושכר לסופרמרקטים הקרובים ביותר או ל"שווקים רטובים" (Wet Markets - למוצרי מזון טריים). ייתכנו פערים משמעותיים במרחקים בין הדירות השונות ובין מרכזים אלה, והפערים הללו משמעותיים אף יותר אם מביאים בחשבון את משקל הקניות. יחד עם זאת, בהונג קונג יש מערכת תחבורה ציבורית מבוססת ומסועפת, ואף פעם לא תהיה רחוק מדי מתחנת אוטובוס, מיניבוס או רכבת (MTR). לחלופין, אתה יכול פשוט לעצור את אחת המוניות הרבות החולשות על רחובות הונג קונג.

משא ומתן

שכר הדירה החודשי נתון בדרך כלל למשא ומתן, אלא אם בעל הדירה כבר ציין אותו. ברוב המקרים יתמקחו הצדדים על מחיר חודשי "כולל" (inclusive), המשקלל בתוכו את המסים הממשלתיים ואת עלויות הניהול. לחלופין, אם מדובר במחיר חודשי "לא כולל" (exclusive), שאינו כולל עלויות אלה, יש להביא בחשבון את העלויות הללו הנוספות לשכר הדירה.

בעת שכירת דירה לא מרוהטת או מרוהטת חלקית בהונג קונג, ניתן לעתים לנהל משא ומתן גם על ריהוט, מכשירי חשמל או אביזרים נוספים.

הסכם השכירות

פיקדון

בדרך כלל הפיקדון הניתן בעת שכירת הנכס יהיה שווה-ערך לשני חודשי שכירות, ולעתים בעל הבית ידרוש פיקדון בגובה שלושה חודשי שכירות. את הפיקדון צריך להפקיד בסוכנות הנדל"ן המייצגת (אם הנכס הושכר באמצעות סוכנות), והיא תחזיק בו בנאמנות מהרגע שבו סוכמו התנאים בין הדייר לבין בעל הבית. הפיקדון יועבר לרשותו של בעל הבית רק לאחר שהסכם השכירות נחתם על-ידי כל הצדדים, ויופקד אצל בעל הבית ללא ריבית. עם פקיעת תוקפו של החוזה, הפיקדון יוחזר לדייר. ייתכנו ניכויים מהפיקדון שמטרתם לפצות את בעל הבית על כל נזק בלתי סביר למושכר או בגין עבודת שיפוץ שנדרשה בדירה מעבר לבלאי הנורמלי הנגרם כתוצאה משימוש סביר והוגן.

תשלום שכר הדירה

ככלל, שכר הדירה החודשי משולם מראש, ועליך להיות מודע לכך שעוד לפני תחילת השכירות תידרש לשלם מראש תשלום מזומן בגובה שלושה חודשי שכירות, הכולל תשלום מראש על חודש אחד ופיקדון בגובה שכר דירה של חודשיים, הניתן להחזר עם פקיעת תוקפו של הסכם השכירות. שים לב שעיכוב של יותר מ-15 יום בתשלום יוביל לביטול החוזה, ובמצב זה רשאי בעל הדירה לסיים את השכירות בטרם עת.

משך השכירות

הסכם שכירות בהונג קונג נחתם לרוב לתקופה של שנתיים - שנה אחת קבועה מראש עם אפשרות הארכה לשנה נוספת. בדרך כלל יש בהסכם סעיף יציאה, המעניק לדייר את הזכות לסיים את החוזה בתום השנה הראשונה, עם הודעה חודשיים או שלושה מראש לבעל הבית.

כלומר, במרבית המקרים משך השכירות המינימלי לפי הסכם השכירות הוא 14 חודשים, שהם 12 חודשים קבועים מראש וחודשיים נוספים הנדרשים להודעה מראש על הפינוי. "פקודת בעל הבית והדייר (מאוחדת)" (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance) שנכנסה לתוקף ב-2004 קובעת כי בתום תקופת החוזה, רשאי בעל הבית להחזיר לחזקתו את הנכס, וההחלטה אם לחדש את חוזה השכירות או לא תהיה נתונה בידיו בלבד.

הוצאות נלוות

מס בולים (Stamp duty)

במעמד החתימה על כל חוזי השכירות, יש לשלם לממשלת הונג קונג (Hong Kong S.A.R. Government) מס בולים, שהוא אחוז מתוך שכר הדירה השנתי הכולל שסוכם בין הצדדים. למשל, מס הבולים שישולם עבור חוזה של שנתיים הוא 0.5% משכר הדירה השנתי שסוכם בין הצדדים בתוספת 5$. בדרך כלל הדייר ובעל הבית חולקים בנטל התשלום שווה-בשווה. יש לבייל את הסכם השכירות בתוך 30 יום ממועד החתימה, כדי שבית המשפט של הונג קונג יכיר בו. הסכם שכירות שלא בויל, לא יוכר ולא יהיה קביל בבית משפט במקרה של הליכים אזרחיים.

עמלות סוכנויות נדל"ן

הדייר משלם עמלת סוכן בגובה שכר דירה של חצי חודש. סוכני נדל"ן בהונג קונג פועלים לרוב עבור שני הצדדים בעסקה, ולכן גובים עמלה מכל אחד מהצדדים. יש לדרוש מהסוכן גילוי נאות מלא (full disclosure) בנוגע לייצוג ולכל העמלות שהוא מקבל. באפשרותנו לארגן עסקאות חבילה לפי בקשה עבור תאגידים/

הוצאות משפטיות

בעל הבית עשוי להיעזר בשירותיו של עורך דין לצורך עריכת הסכם השכירות, ולהעביר לדייר טיוטה לעיונו טרם החתימה על החוזה. הדייר, על-פי שיקול דעתו, יחליט אם לפנות לסיוע משפטי כדי לבדוק את ההסכם. כל צד יישא בהוצאות המשפטיות שלו, אלא אם סוכם אחרת.

דמי ניהול הנכס

כל אחד מהדיירים בבניין או במתחם המגורים נדרש לשלם דמי ניהול, המכסים את השירותים המשותפים הניתנים לדיירים כגון אבטחה, שירותי ניקיון כלליים, תחזוקת שטחים משותפים ושירותים אחרים (למשל, בריכת שחייה או מועדון כושר). סך עלויות הניהול של הבניין או מתחם המגורים מחולק באופן יחסי במספר יחידות הדיור ושטחן. ייתכנו הבדלים בדמי הניהול הנגבים מדירות שונות בהתאם לגיל הבניין ולאיכות השירותים הניתנים. לפיכך, בדרך כלל, ככל שבניין מציע שירותים רבים יותר, כך דמי הניהול הנדרשים יהיו גבוהים יותר. ברוב המקרים שכר הדירה שנקבע הוא שכר דירה "כולל", אלא אם צוין אחרת, ולפיכך הוא כולל בתוכו את דמי הניהול.

מסים ממשלתיים (Government Rates)

מסים ממשלתיים הם מעין מס רכוש שנגבה בהונג קונג בגין אכלוס נכס. המסים הללו נגזרים מ-5.5% מ"הערך החייב במס" (rateable value) או משווי השוק של השכירות השנתית של הנכס, ומשולמים בכל רבעון. שכר הדירה החודשי נקוב לרוב כ"כולל" (inclusive), אלא אם צוין אחרת, כלומר, הוא כולל את מסי הממשלה. לחלופין, אם המחיר הנקוב הוא "לא כולל" (exclusive), הדייר יישא במס הזה, ועליו להביא אותו בחשבון בניהול התקציב החודשי שלו.