מבצעים רילוקיישן לספרד? דעו את חוקי השכירות שם.

חוק ההשכרה בערים משנת 1994 (Urban Leases Act of 1994)

מאז 1994 מסדיר חוק ההשכרה בערים את כל הנושאים הקשורים לחוזי השכרת נכסיםלמטרות מגורים, מסחר או חופשות.

היעד העיקרי של חוק מקרקעין זה הוא להקנות לשוכרים בספרד, ובעיקר לשוכריםלטווח ארוך, אפשרות לתהליך משפטי ליישוב מחלוקות בינם לבין בעלי הבתים שלהם. החוקגם מעניק לשוכרים את הזכות להארכה אוטומטית מעוגנת בחוק של תקופתהשכירות.

לפיכך, אם אתה בעל בית המתכנן להשכיר את הנכס שלך על בסיס ארוך טווח, עליךלפנות לעורך דין שיוכל לדון עמך בחוק המקרקעין הספרדי ולהנחות אותך בביצועהפרוצדורות הנדרשות בחוק ההשכרה בערים מ-1994.

חוזי שכירות לטווח קצר למטרת חופשה

לעתים קרובות עשוי חוק המקרקעין הספרדי לגרום לבלבול בקרב בעלי נכסים, כאשרהם מחליטים אם להשכיר את הנכס שלהם על בסיס חודשי רק בחלק מהשנה, כלומר במהלך עונתהשפל.

אמנם בחוק המקרקעין הספרדי לא מצוין פרק זמן מסוים שאחריו השכרה לטווח קצרהופכת בהגדרה להשכרה לטווח ארוך, אולם מקובל שחוזה לשישה חודשים עם אפשרות להארכהמבטיח כי זכויות השוכר לטווח קצר יישמרו גם במקרה של הארכה, ועל כן עליו לפנות אתהנכס בתאריך הסיום המצוין בחוזה.

עם זאת, יש לציין כי אמנם חוק המקרקעין הספרדי אינו מעניק לשוכרים לטווחקצר זכויות משפטיות כלשהן במקרה של הארכת חוזה, אבל תהליך פינוי חוקי עשוי להיותאיטי, ובמקרים מסוימים להימשך עד שישה חודשים.

רישום חוזה

בכפוף לחוק המקרקעין הספרדי, בין אם ברצונך להשכיר אתהנכס שלך על בסיס טווח קצר או טווח ארוך, מומלץ לפנות לעורך דין מוסמך לצורך הכנתחוזה השכירות. אם ניתן, כדאי שהחוזה ייכתב הן באנגלית והן בספרדית. עם זאת, אםתחליט לוותר על כתיבת החוזה בספרדית, עדיין יחול עליו חוק המקרקעין הספרדי, והואיהיה קביל בבית משפט ספרדי במקרה של סכסוך, בתנאי שתדאגלתרגומו.

כדאי גם לשקול לרשום את החוזה במחלקת הדיור הספרדית.

רישום החוזה יבטיח לך הגנה מלאה של חוק המקרקעין הספרדי במקרה של חילוקידעות. בעלי נכסים רבים בוחרים שלא לרשום את החוזים שלהם, לדוגמה, אם אין בכוונתםלהצהיר על הכנסתם מהשכרה לרשות המסים המקומית. למרות זאת, חוזה השכירות עדיין נחשבלמסמך משפטי תקף.

רשימת מצאי

בהקשר של חוק המקרקעין הספרדי, ישנו מסמך נוסף בעל חשיבות רבה הן עבור בעלהבית והן עבור השוכר - רשימת המצאי. רשימת מצאי מפורטת, חתומה בידי שני הצדדים,יכולה לתמוך בכל תביעת פיצויים בגין נזק שנגרם מול פיקדון הנזק כתוצאה משבירה (ראהלהלן).

עדיף שרשימת המצאי תהיה תמציתית ככל הניתן. במקרה של תביעה תיווכח לדעת עדכמה היה כדאי להקדיש זמן להכנת רשימת מצאי מקיפה. רשימת המצאי מהווה גם הזדמנותעבור בעל הבית להגדיר בכתב את תנאי השימוש בנכס. כמו כן, היא נחשבת למסמך משפטיעל-פי חוק המקרקעין הספרדי, ולכן תהיה קבילה בבית משפט.

החוק ובתי המשפט האיטיים מיטיבים עם השוכרים

דמי שכירות: האם בספרד יש לבעל הבית ולשוכר חופש מלא בקביעת גובה דמיהשכירות?

בעל הבית והשוכר יכולים לקבוע באופן חופשי את גובה דמי השכירות. בדרך כללנהוג שכר דירה חודשי, ומועד התשלום חל במהלך שבעת הימים הראשונים של כל חודש. בעלהבית אינו יכול לבקש תשלום מראש על יותר מחודש אחד.

הצדדים לחוזה יכולים לעדכן את דמי השכירות אחת לשנה במהלך חמש השניםהראשונות של החוזה רק על-פי השינויים במדד המחירים לצרכן (IPC - Indice de Precios al Consumo). בנוסף, על בעל הבית להודיעלשוכר בכתב על כוונתו להעלות את דמי השכירות.

לאחר חמש השנים הראשונות ניתן לחדש את החוזה תוך העלאת דמי השכירות ב-20%לכל היותר.

אם בעל הבית מבצע שיפורים בנכס, הוא רשאי להעלות את שכר הדירה השנתי עלבסיס חישוב שיעור הריבית החוקי, עם תוספת של שלוש נקודות, מתוך ההשקעה הכוללת,בהפחתת סובסידיות ציבוריות, אם ישנן. בכל מקרה, התוספת לדמי השכירות לא תעלה על 20%משכר הדירה.

פיקדונות

בעל הבית רשאי לבקש פיקדון (fianza) בגובה דמי שכירות של חודש אחדבלבד. בחמש השנים הראשונות של חוזה השכירות בעל הבית אינו רשאי לעדכן את סכוםהפיקדון.

הפיקדון יועבר לחזקתה של סוכנות שאינה תלויה בבעל הבית או בשוכר, ושלאתשחרר את הפיקדון ללא הסכמת שני הצדדים. ניתן להעביר את הפיקדון, למשל, לחזקת מחלקתהדיור של השלטון המקומי (Consejeria de la Vivienda). אם בעל הבית אינו מחזירלשוכר את הפיקדון בזמן, יחול עליו שיעור הריבית החוקי.

אילו זכויות מעניק החוק בספרד לבעל הבית ולשוכר, בעיקר בנוגע למשך תקופתהחוזה ולפינוי?

בעלי בתים ושוכרים יכולים לציין בחוזה כל פרק זמן שהוא, אולם הוא בטל מולזכותו של שוכר 'ארוך טווח' (Contrata de Vivienda, כלומר, בכל חוזה ליותר משנה)להאריך את החוזה מדי שנה במשך חמש השנים הראשונות. חובת הארכת השכירות בחמש השניםהללו לא תהיה תקפה אם בעל הבית ציין במפורש בחוזה כי בתאריך נתון בכוונתו לחזורולהשתמש בנכס בעצמו למטרת מגורים.

השוכר רשאי לסיים את החוזה לפני תום תקופת חמש השנים. לשם כך עליו לתת לבעלהבית הודעה מוקדמת 30 יום לפחות לפני סיום החוזה.

אם לא בעל הבית ולא השוכר יודיעו על סיום החוזה עד חודש לפני סיומו, החוזהיתחדש למשך שנה, וזאת עד שלוש שנים לכל היותר.

השוכר רשאי לסיים את החוזה על-ידי מתן הודעה חודש מראש לפני תום כל אחתמתקופות שנתיות אלה.

אם בעל הבית והשוכר מסכימים מלכתחילה לחתום על חוזה ליותר מחמש שנים, ישלשוכר זכות להפסיק את ההסכם בהודעה של חודשיים מראש לאחר חמש שניםלפחות.

חוזים לטווח קצר (Contrata por temporada) נועדו להשכרה למטרות חופשה,אך יכולים להימשך אף שנה.

חוק ההשכרה בערים אינו חל על חוזי השכרה לחופשות (arrienda de temporada). חוזים אלה אינם מעניקים זכותכלשהי להארכה אוטומטית, ועל השוכר להתפנות בסיומם.

ישנם כמה מקרים שבהם רשאי בעל הבית לפנות את השוכר ולהשיב לעצמו את השליטהבנכס, ובהם אי תשלום דמי השכירות (אם כי בתי משפט קובעים לעתים קרובות שלא ניתןלנקוט אמצעים כלשהם בששת החודשים הראשונים לפיגור בתשלום); נזק לנכס; שימוש בנכסלמטרות בלתי מוסריות; השכרת משנה ללא רשותו של הבעלים; וגרימת מטרד חמור לשכנים.בכל אחד ממקרים אלה, יש להשיג צו בית משפט כנגד השוכר, וייתכן כי יחלפו חודשים רביםעד פינויו.

עד כמה יעילה מערכת המשפט הספרדית?

היסטוריה קצרה: השינויים האחרונים בחוק בעל הבית והשוכר בספרד

חוק ההשכרה בערים (Ley de Arrendamientos Urbanos), שנכנס לתוקף ב-1 בינואר1995, ביטל את החוק הקודם מ-1964, שאִפשר לשוכרים להאריך את החוזה ללא הגבלה והתירלכפות את הארכת החוזה. החוק החדש מאפשר לבעלי בתים להעלות בהדרגה את דמי השכירותהישנים, שהיו נמוכים באופן מגוחך ונתונים לפיקוח, לעבר מחירי השוק הריאליים, וכמוכן, בסופו של דבר, להחזיר לעצמם את השליטה בנכס. בנוסף, החוק מעניק ביטחון רב יותרלשוכרים לעומת החוקים הקודמים, ומחייב בעלי בתים לחדש חוזי שכירות למגורים מדי שנהבמשך חמש השנים הראשונות.