הדרך הבטוחה לרכישת דירה מקבלן – חלק ג'
ברשימההקודמת (חלק ב') [http://www.articles.co.il/article/120640] עמדנו עלחשיבותה של ערבות חוק מכר בעסקת רכישת דירה מקבלן, ועל ביצוע תשלומיםלחשבון הליווי הבנקאי על הפרוייקט.
במאמר שלהלן, נעמוד על רשימה נוספת של נושאים המהותיים, עליהם יש לתת אתהדעת במהלך המשא-ומתן מול הקבלן לקראת רכישת הדירה, ביניהם: ביצועשינויים במפרט הדירה, מחיר הדירה ותנאי תשלום, רכוש משותף, מועד מסירתהדירה לידי הרוכשים, בדיקת ליקויים בדירה במועד מסירתה לידיכם, ורישום הדירה כיחידה בבית משותף.
¨ ביצוע שינויים והתאמות בתכנון ובמפרט הדירה. סכמו את נושא השינויים וההתאמות בדירה מול הקבלן הראשי ולא מול קבלני המשנה. כאמור, דאגו להעלות את השינויים המוסכמים על הכתבובחתימת הקבלן, כך שיצורפו לחוזה הרכישה כנספח כחלק בלתי ניפרד מהחוזההעיקרי, בין אם סוכמו לפני החתימה על הסכם הרכישה ובין אם לאחר מכן, במהלךהבנייה. בנספח פרטו ככל שניתן את הפרטים הבאים: מהות השינוי, עלות השינוי,מועד או שעת ביצוע השינוי והאם מועד המסירה יידחה בשל ביצוע השינוייםוההתאמות. במידה שכן – ציינו את מועד המסירה החדש. לגבי עלויות השינויים:בדקו את השווי הכספי של התוספות והזיכויים (יש נטייה טבעית מצד הקבלןלהפחית בשווי הזיכויים ולנפח את שווי התוספות...). בד"כ, נוטים הקבלניםלהתעקש על תוספת במחיר הדירה כאשר הלקוח מבקש לבצע שינויים בתכנון הפנימישל הדירה. עם זאת, התעקשו על הנחה משמעותית או ביצוע שינויים, תוספותוהתאמות ללא כל עלות, כאשר מדובר בשינויים לא מהותיים, למשל – החלפת פריטיםמהמפרט בפריטים שווי ערך, או שינויים בחלוקה הפנימית של הדירה. זכרו – ככלשהשינויים וההתאמות יסוכמו בשלב מוקדם יותר, הם יהיו כרוכים בתוספת מחירקטנה יותר. דאגו לקבל זיכוי הולם בעבור פריטים או מתקנים שעליהם ויתרתם במסגרת מפרט השינויים.
¨ מחיר הדירה ותנאי תשלום. המחיר הנקוב בחוזההרכישה צריך להיות מפורט, סופי (למעט הצמדות), ולכלול מע"מ. בדקו היטב וקחובחשבון את התשלומים הנוספים שיהיה עליכם להוסיף למחיר הדירה – כגון: שכ"טעו"ד (מטעם הקבלן), מס רכישה, אגרות רישום שונות, עלויות משכנתא ועלויותמומחים מטעמכם (מעצב פנים, אדריכל ומהנדס), הוצאות חיבור הדירה לגז, חשמלומים, הכנה לכבלים, ומערכת חימום מים. לגבי תנאי התשלום: בתכנון נכון תוכללהביא לחסכון בתשלומי הצמדה למדד, לכן בדקו את מנגנון ההצמדה בחוזה ותכננונכון את פריסת התשלומים.
¨ חנייה ומחסן: בדקו את החנייה (החניות) הצמודהלדירתכם – האם היא כלולה במחיר הדירה, ואם לא, מהי התוספת שתדרשו לשלםבעבורה, האם היא מקורה ואם אתם רוכשים 2 חניות – האם הן מקבילות או צמודותוהיכן הן ממוקמות במגרש החניות, בשולי מגרש החנייה או במרכזו. בדיקת מיקוםהחנייה נעשית באמצעות התשריט. אותן בדיקות יש לבצע ביחס למחסן, אם רכשתםכזה: בדקו את שטחו ואת מיקומו.
¨ רכוש משותף. בדקו אילו חלקים נכללים ברכושהמשותף, ואילו מוצאים מהרכוש המשותף, ובעיקר אילו הצמדות נרשמות ביחס לדירההנרכשת על ידכם בפרוייקט (כגון: חניות, מחסן, גג וגישה לגג). אם רכשתםבתמורה נוספת זכויות עתידיות בחלק מהרכוש המשותף, דאגו שיוצאו מהרכושהמשותף, ושהן יוצמדו כדין לדירתכם, על דרך של רישום בתשריט, בתקנון הביתהמשותף ובלשכת רישום המקרקעין.
¨ תשלום מיסים והוצאות ע"י קבלן. בדקו שבחוזהמופיע סעיף המטיל על הקבלן את תשלום כל המיסים הקשורים לדירה עד למועדהמסירה (בין היתר, מס שבח, היטלי השבחה, היטלי פיתוח, היטלי תיעול וביובומיסים עירוניים).
¨ מועד המסירה של הדירה: זהו אחד הנושאים החשוביםביותר בחוזה המכר מול הקבלן. בהתאם למועד המסירה, אתם מתכננים את המעברלדירה החדשה, את הרשמת ילדיכם לגן או לבית הספר וכו'. לכן בררו מהו מועדהמסירה (בד"כ שנתיים עד שנתיים וחצי ממועד החתימה, כאשר מדובר בפרויקטמגורים "על הנייר") ודאגו להבטיח את זכויותיכם במקרה של איחור במסירת הדירהלרשותכם. בחודש אפריל השנה (2011) עוגן בחקיקה נושא האיחור במסירהוהפיצויים המגיעים לרוכש דירה מקבלן. להלן תמצית הוראות החוק בנושא זה: (א)ראשית נקבע (בסעיף 5), הקבלן יוכל לאחר לא יותר מששים יום מהמועד שנקבעבין הצדדים בהסכם המכר. אם לא העמיד הקבלן את הדירה לרשותכם לאחר שחלפושישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (קרי, 'המועד החוזי'), אתםזכאים לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזיועד להעמדת הדירה לרשותכם, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשלאיחור במסירת הדירה, לפי הגבוה ביניהם. הפיצויים שנקבעו בחוק הינם כדלקמן:(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפליםב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותומועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהםמוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.(ב) הפיצויים שנקבעו בחוק ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצוייםבעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים. עלאף האמור בחוק, אתם והקבלן רשאים להסכים כי התנאים האמורים ביחס לפיצויים, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
¨ בדיקת ליקויים במעמד מסירת הדירה. דרשו שבחוזה הרכישה יכלל סעיף המאפשר לכם לבוא למעמד מסירת המפתחות לדירהעם מומחה הנדסי מטעמכם, על מנת שיבדוק את מצב הדירה ותקינות המערכות.ליקויים – אם יהיו – יירשמו בפרוטוקול והקבלן יתחייב לתקנם בתוך פרק זמןסביר ממועד קבלת פרוטוקול הליקויים.
¨ רישום הדירה כיחידה בבית משותף. על פי חוקהמכר (דירות), על הקבלן המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים,חייב לעשות את כל אלה: (א) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיוביםהמוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבהנמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; (ב) לגרום לרישום הבית בפנקס בתיםמשותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעיןשל החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (א) או ממועד העמדת הדירה לרשותהקונה, לפי המאוחר; (ג) לגרום לרישום זכויות הרוכש בדירה בפנקס בתיםמשותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הביתבפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר. ישלשים לב, כי בחישוב תקופות הרישום האמורות לא יבואו במניין תקופות שהקבלן הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלאבשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן (הכוונה לנסיבות המוכרות כנסיבותשל "כוח עליון").
סיכום. חוזה רכישת דירה הוא מן החוזים המורכבים שתתקלובהם. אל תחסכו. שכרו שירותיו של עו"ד הבקיא בעסקאות מקרקעין על מנת שישמורעל האינטרסים שלכם, וידאג ללוות אתכם כראוי במהלך המשא ומתן מול הקבלןונציגיו (נציג המכירות ועוה"ד של הקבלן). רק כך תוכלו להבטיח את זכויותיכםולרכוש דירה בראש שקט. תתחדשו!
* הכותב הינו עו"ד המתמחה בעסקאות נדל"ן מסחרי ופרטי, נדל"ן מניב, דיני מקרקעין (לרבות תביעות במקרקעין), ליווי יזמי נדל"ן, ייעוץ למשקיעים בנדל"ן, ומשפט מסחרי/אזרחי. **המידע לעיל הינו כללי בלבד ואינו מהווה בשום מקרה חוות דעת למקרה כלשהוו/או תחליף לייעוץ משפטי. מומלץ להתייעץ עם עורך דין בטרם נקיטת פעולה ו/אוקבלת החלטה בכל דבר ועניין הקשור למאמר דלעיל. sapirlaw@bezeqint.net