עקרונות יסוד לרכישה נבונה של דירה להשקעה – הפן המשפטי
מאת: עו"ד טל ספיר
בעתהאחרונה אנו עדים לתהליכים ותמורות מהמעניינים שהתרחשו אצלנו בתחום הנדל"ן למגורים - שינויים תכופים בשיעורי הריבית במשק, מדיניות בלתי מתפשרת של בנק ישראל בנושא המשכנתאות וחקיקה תדירה בתחום מיסוי המגורים, כל אלה הפכו את כדאיות ההשקעה בדירה למגורים לשאלה הטורדת מנוחתם של רבים מאיתנו, בין אלה שהם כבר בעלי דירות להשקעה ובין אם הם מתעתדים לרכוש דירה למגורים.
במאמר זה לא נעמוד על הפרמטרים העסקיים השונים המנחים אותנו בבואנו לרכוש דירה להשקעה, אלא על מספר נושאים משפטיים שעליך כמשקיע הפוטנציאלי לתת עליהם את הדעת בבואך לרכוש דירה להשקעה.
במאמר שלהלן בחרנו להתייחס אך ורק לרכישת דירות מיד שנייה, ולא לרכישת דירות מקבלן, כיוון שהן פחות פופולאריות כאפיק "השקעתי". הסיבה המרכזית הינה שדירה מקבלן נרכשת בדרך כלל, זמן רב לפני בנייתה ומכאן שלאחר הרכישה לא ניתן עדיין לקבל דמי שכירות מהדירה, וכך כסף שהמשקיע משלם עבור הדירה "על הנייר", נושא ריבית לבנקים, אך מנגד, אינו נושא תשואה מדמי שכירות.
חתימה על זכרון דברים – האם רצוי?עריכת זכרון דברים בטרם התקשרות עם מוכר הדירה להשקעה בהסכם מחייב מחייבת הרבה יותר מכפי שחושבים מרבית האנשים. זכרון דברים אינו סתם "מסמך" אלא עשוי להיחשב בנסיבות מסויימות כ"מסמך בכתב", המהווה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. המשמעות היא שזכרון דברים הכולל אפילו פרטים ספורים ביחס לעסקה, יכול ויוכר כ"חוזה" לכל דבר ועניין. במקרה כזה, צד לחוזה, בין אם זה המוכר ובין אם זה הרוכש, לא יוכל "להשתחרר" מהחוזה אלא בדרכים הקבועות בחוק, תוך חיוב הצד המפר בתשלום פיצויים בגין הפרה של החוזה. המלצתנו העקרונית הינה לא לחתום על זכרון דברים, לא רק משום היותו מסמך מחייב, אלא גם משום שתנאים המופיעים בו כובלים את הצדדים בשלב מוקדם מאוד בעסקה, עוד לפני שנבחנו כל הפרטים ביחס לדירה הנמכרת. כפי שאנחנו ממליצים ללקוחות משרדנו, בשלב המקדמי יש להעדיף החלפת טיוטות חוזה בין עורכי הדין של הצדדים, על חתימת זכרון דברים.
בדיקות מקדימות. לפני שחותמים על הסכם רכישת הדירה, מומלץ ורצוי לערוך מספר בדיקות מקדימות, במטרה להקטין את החשיפה לסיכונים הטמונים ברכישה מעין זו. לדוגמא, קיומה של עסקה נוגדת (או סותרת), שיתכן וגוברת על העסקה שהמשקיע עומד לבצע. הבדיקות המוצעות אינן ממצות את כל מגוון הבדיקות האפשריות ומומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בנדל"ן ועסקאות מכר על מנת לקבל ייעוץ פרטני לקראת רכישת דירה להשקעה. מטרת הבדיקות המוצעות להלן, לברר את זהות הבעלים של הדירה להשקעה, וזאת כדי להיות בטוחים שהמוכר – אליו מעביר המשקיע את מיטב כספו, הינו אכן הבעלים הרשומים של הדירה הנמכרת. כמו כן מטרת הבדיקות לוודא שאין מגבלות כלשהן המונעות את ביצוע או השלמת עסקת הרכישה.
1. בדיקת זכויות מוכר הדירה במרשמי המקרקעין השונים.
א. לשכת רישום המקרקעין– בשלב ראשון יש להוציא 'נסח רישום' של הדירה מלשכת רישום המקרקעין, ממנו ניתן ללמוד על המצב הרישומי של הדירה: פרטי הדירה (כגון שטח הדירה והשטחים המוצמדים לה, כגון: חנייה או מחסן), מיהם הבעלים הרשומים של הדירה, מהן הזכויות הרשומות לטובתם והאם הן מוגבלות באופן כלשהו, למשל - האם קיימת משכנתא שנטל מוכר הדירה כדי לממן את רכישתה, האם קיימות הערות אזהרה כלשהן ביחס לדירה, האם רובצים על הדירה עיקולים (במסגרת תביעות בבתי משפט או בלשכות הוצל"פ), האם קיימות הערות לגבי צווי הריסה, והאם קיימים שעבודים על הדירה לטובת צדדים שלישיים. כל אחד מאלה עלול להוות מכשול בדרך לקיום העסקה, ולעיתים אף למנוע לחלוטין את העברת הזכויות בדירה על שם המשקיע. לכן, יש לדאוג שבהסכם הרכישה יופיע מנגנון המבטיח הסרת המגבלות המצויינות לעיל על ידי המוכר. לזיהוי המגבלה בשלב מוקדם ככל שניתן במהלך המשא-ומתן מול המוכר יש חשיבות עליונה, כיוון שקיימות מגבלות שמשך הסרתן הינו ממושך מאוד (למשל כשמדובר בעיקולים במסגרת תיק בית משפט או לשכת הוצל"פ), ויש מגבלות שהמוכר, מסיבות שונות, פשוט איננו מסוגל להסיר (למשל משכנתא לטובת עסק מסחרי המסובך בחובות מול בנק), ובמצב זה, ייתכן שהעסקה כלל לא תצא לפועל.
במקרה שהבעלים הרשום של הדירה הינו מנהל מקרקעי ישראל (או "רשות הפיתוח" או "קרן קיימת לישראל"), יהיה המוכר, רשום בלשכת רישום המקרקעין כ"חוכר" לתקופה, המפורטת בנסח הרישום. במקרה זה, יש לברר מהן זכויות החוכר בנכס, מהו מועד סיום החכירה, האם מדובר בחכירה "מהוונת", ולוודא האם נרשמו כראוי זכויות החוכר בנסח הרישום. בנוסף, יש לבדוק מהם התשלומים והחובות המגיעים למנהל מקרקעי ישראל ביחס לדירה, ולהגיע לסיכום מול המוכר בדבר מחיר הדירה בהתחשב בסכומים אלה. במקרה שזכויות החוכר, מוכר הדירה, אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, יש לבקש מהמוכר שימציא למשקיע "אישור זכויות" (שהוא המקבילה של "נסח רישום" מלשכת רישום המקרקעין), שלפיו ילמדו הזכויות השונות, כמתואר לעיל.
חברה משכנת.לעיתים הדירה רשומה על שם חברה (כגון: עמידר חברה לשיכון), אשר מנהלת בספריה את מרשם הדירות. במקרה זה יש לבקש מהחברה להנפיק "אישור זכויות" מן החברה עדכני למועד הרכישה, באופן שניתן יהא ללמוד ממנו על זהות המוכר, קיומן של הערות שונות, או משכונים, עיקולים או שעבודים.
2.בדיקת המצב התכנוני, הרישויי והפיסי של הדירה.
העברת זכויות המוכר על שם הרוכש כפופה, בין היתר, להסכמתה של הרשות המקומית (או המועצה המקומית) שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה. לפיכך על הרוכש לוודא במסגרת הסכם הרכישה שקיים מנגנון להבטחת ביצוע התשלומים והחובות החלים על הדירה (למשל: ארנונה, והיטלים שונים, ביניהם היטל השבחה), בטרם העברת מלוא תשלום התמורה המגיע ממנו לידי המוכר. מדובר בבדיקה משמעותית והכרחית שכן לעיתים בעל הדירה (אשר תשלום ההיטל חל עליו בדרך כלל), "מגלה" בשלב מאוחר אודות קיומו של חוב בגין היטל השבחה, המגיע לעיתים לעשרות אלפי שקלים. במקרה שטרם נחתם ההסכם, יבקש הבעלים של הדירה לגלגל את העלות על הרוכש, ודבר זה לעיתים יכול "לפוצץ" עסקה שכמעט נחתמה. הרשות המקומית יכולה לסרב לביצוע העברת הזכויות בדירה, לא רק במקרה של חוב אלא גם במקרה שבוצעה בדירה בנייה ללא היתר, דבר המהווה חריגת בנייה. לכן יש לבצע בדיקה מקדימה של תיק הבניין בו מצויה הדירה, ובגדר כך לבדוק היטב את היתר הבנייה שהוצא לדירה, לוודא שלא קיימים צווי הריסה כלשהם ביחס לדירה או חלק ממנה, וכן לבדוק את אישור האכלוס (טופס 4) שניתן לדירה. במקרה שקיימת חריגת בנייה כלשהי, על המשקיע לוודא שבהסכם הרכישה קיים מנגנון המחייב את המוכר להסיר את חריגת הבנייה, כתנאי לתשלום מלוא התמורה המוסכמת לידי המוכר. היות ומדובר בבדיקות מורכבות, מומלץ לבצען באמצעות איש מקצוע (למשל, אדריכל או שמאי מקרקעין).
לבסוף, בדקו את מצבה הפיסי של הדירה, על מנת לוודא שאין בה ליקויים ו/או פגמים כלשהם. לעיתים עלות התיקונים של פגמים מסויימים יכולה להאמיר לעשרות אלפי שקלים ורצוי לקחת בחשבון עלות זו בעת המשא ומתן על מחיר הדירה. גם במקרה זה המלצתנו לבצע את הבדיקה באמצעות חברה הנדסית, שתנפיק לכם דוח מסודר ומפורט אודות מצבה הפיסי של הדירה.
3. מיסוי -רכישת דירה כרוכה בתשלום מיסים לגופים שונים. על הרוכש לוודא שבהסכם הרכישה קיים מנגנון להבטחת תשלום המיסים החלים על הדירה על ידי המוכר, על מנת שיוכל לקבל את האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, ביניהם אישור על תשלום מס שבח ע"י המוכר או אישור על פטור ממס שבח, אישור על תשלום מס מכירה (או פטור ממס זה), ו- אישור הרשות המקומית המופנה למוכר כי לא קיימים ביחס לדירה הנמכרת חובות או היטלים שונים (כגון: היטל השבחה, או היטלי תיעול וביוב). המנגנון הנפוץ ביותר להבטחת ביצוע התשלומים הללו הינו הותרת סכום כסף בנאמנות (בד"כ כ- 10%-25% מסכום העסקה), בידי עורך הדין המייצג את המוכר (לעיתים בנאמנות משותפת אצל עורכי הדין המייצגים את שני הצדדים לעסקה). מנגנון זה אמור להבטיח את תשלום המסים על ידי המוכר, עוד בטרם שולמה לו מלוא התמורה המוסכמת בעד הדירה.
מערכת המיסוי החלה על עסקת מכר דירה הינה סבוכה וראוייה להתייחסות נפרדת. בכל זאת, נתייחס בתמצית למס הרכישה, המוטל על רוכש הדירה. יש להבחין בין שיעורי המס החלים על רכישת דירה ראשונה ("דירה יחידה") לבין רכישת דירה נוספת. נכון למועד כתיבת מאמר זה, קיים פטור ממס ברכישת דירה ראשונה ביחס לחלק התמורה עד 1,350,000 ₪. ביחס לחלק התמורה שבין 1,350,001 ₪ ועד ל- 1,601,210 ₪ חל מס בשיעור 3.5%, ומעבר לסכום האמור, יחול מס בשיעור 5%. ביחס לרכישת דירה נוספת יחולו שיעורי המס הבאים: עד 1,000,000 ₪ - 5%; 1,000,001 ₪ – 3,000,000 ₪ - 6%; מעל 3,000,000 ₪ - 7%. (כ''דירה נוספת'' יחשב גם חלק מדירה וגם דירה שבנייתה טרם הסתיימה, ובלבד שיש התחייבות של המוכר (לרוב קבלן) לסיימה; יחד עם זאת לא תיחשב כ''דירה נוספת'' דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997 וכן חלק בדירה נוספת שחלקו של הרוכש בה הינו פחות מ- 25%).
חריג ברכישת דירה חליפית: רוכש הדירה יחשב בעל 'דירה יחידה' לצורך החוק גם במקרה שיש בבעלותו דירת מגורים נוספת שהייתה הדירה היחידה שלו עד למועד הרכישה הנוכחי, ובלבד שמכר אותה תוך 24 חודשים לאחר רכישתה הנוכחית של הדירה החדשה (לשים לב, מכירת הדירה החדשה לא תסייע לרוכש לקבלת הפטור!).
בנוסף לשיעורי המס הקבועים בתקנות, קיימות הקלות שונות לנכים, עולים, ובן משפחה של חייל שנספה במערכות ישראל (נכון למועד כתיבת המאמר, שיעור המס שיחול הינו 0.5% עד לסכום של 1,463,035 ₪, ומעל סכום זה שיעור המס שיחול הינו 5%); על עסקה בה מועברת זכות במקרקעין מיחיד לקרוב משפחה, יחול מס בשיעור שליש ממס הרכישה החל בעסקה אילולא היה מדובר בעסקת מכר בין יחיד לקרובו ("קרוב" מוגדר בתקנות מס רכישה: הורה, צאצא-ובן זוגו, אח ואחות, בן זוג - לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירה של הדירה).