מאת : אילנה דמארי
את המאמר שלפניכם נקדיש לכמה עקרונות יסוד אשר יסייעו לכם להפוך כל נכס לנכס מניב שיספק תשואה סולידית לשנים רבות. אך תחילה בטרם נעמוד על אותם עמודי התווך - נגדיר את משמעות המושג נכס מניב.
מהו נכס מניב?
נכס מניב הוא נכס שההשקעה בו נעשית לטווח ארוך וזאת מתוך רצון לזכות בתשואה שנתית אשר תשווה את עצמה בשלב מסויים למחיר בו נכנה הנכס. ברגע שהמשקיע מגיע לנקודת האיזון כל תשואה נוספת אותה הוא צובר (מבלי להכליל את ההוצאות על הטיפול בנכס וכיו"ב), נחשבת לתשואה חיובית אשר מכניסה לו רווח נקי. דוגמה לרכישתו של נכס מניב היא קנייתה של דירה ואו בניין משרדים אשר מושכר בשכר חודשי לחברה או לגורמים פרטיים.
כיצד נזהה ונרכוש נכס מניב?
בבואנו לבחון את כדאיות רכישתו של נכס כלשהו אותו נבקש להפוך לנכס מניב ראוי לתת את הדעת על מספר משתנים:
הראשון שבהם הוא כמובן המיקום של הנכס – עליכם לקחת בחשבון כי רכישתם של משרדיםדירות בערים היוקרתיות והמבוקשות ביותר (דוגמת תל אביב, הרצליה וכיו"ב) כרוכה בהוצאה כספית לא מבוטלת שלא בהכרח זמינה למשקיעים הנמצאים בתחילת דרכם. תחת זאת, עקבו אחרי נכסים הנמצאים בערים הסמוכות לערי המרכז המבוקשות ונסו להתביית על נכס שעלותו אינה מרקיעה שחקים. כך למשל במקום לרכוש נכס בתל-אביב חפשו נכס בגבעתיים הסמוכה.
גם גודלו של הנכס משחק באופן טבעי תפקיד גדול – מחקרי שוק רבים שנעשו בהקשר זה מראים כי לא מעט רוכשים פוטנציאליים מעוניינים דווקא בדירות הקטנות יותר (חדר אחד או שני חדרים) ולא בדירות של שלושה חדרים ומעלה. קהלי היעד של נכסים מהסוג הזה רבים ומגוונים כאשר בשנים האחרונות הפכה העיר באר שבע לדוגמה מצויינת לעיר בה חלק בלתי מבוטל מהדירות מושכרות לסטודנטים שמתחלפים בינם לבין עצמם בתדירות גבוהה.
אם אין ברשותכם סכומים גדולים להשקעה ראשונית – אין כל פסול בלרכוש דירה קטנה ולהשכיר אותה לכל המרבה במחיר. בגלל עלותו הלא גבוהה של הנכס הרי שתגיעו לנקודת האיזון תוך זמן קצר יחסית. יתרה מזאת הקפידו על בחינת האופן בו יוכלו השוכרים הפוטנציאליים שלכם להגיע לדירה ומהדירה למקומות מרכזיים בעיר. במילים אחרות, בחנו את נתיבי התחבורה הציבורית אשר הופכים לחשובים יותר ויותר עבור אותם אנשים שיכולים להרשות לעצמם דירות קטנות מהסוג אותו רכשתם.
לבסוף, כלל ברזל נוסף בהשקעת נדל"ן והפיכתו לנכס מניב, הוא איתור מציאות ייחודיות אשר יאפשרו לכם לרכוש את הנכס במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק המקובל עבור נכסים מהסוג הזה. זכרו, כי ככל שתשקיעו פחות הון התחלתי בנכס – כך תגיעו מהר יותר לנקודת האיזון שלאחריה תוכלו להתחיל להרוויח. עם זאת, הדברים אינם כה פשוטים משום שרכישתו של נכס שעלותו נמוכה – תהיה כרוכה על פי רוב גם בעלות נוספת שיפוץ ושדרוג הנכס, בטרם יהיה ראוי למגורים של שוכרים כלשהם.
אילנה דמארי – נדל"ן, כלכלה וייעוץ להשקעות
לקריאת מאמרים נוספים – אילנה דמארי