מה זה זיכרון דברים?
שלא כמו חוזה רכישה, זיכרון דברים הוא מסמך קצר הנכתב לרוב ע"י אחד מהצדדים או שניהם יחד בו מפורטים פרטי עסקת הרכישה ואשר נחתם ע"י המוכר וע"י הרוכש. מטרתו היא לשמש סוג של פרוטוקול לתאום ציפיות וכוונות. נהוג בתחום המפשט להתייחס לזיכרון דברים כ"חוזה מקדים" לחוזה הרכישה אשר עתיד להיחתם לרוב זמן קצר לאחר זיכרון הדברים.
זיכרון הדברים יכלול את כל פרטי העסקה, לרבות המחיר, אופן התשלום, מועדי התשלום ומועד העברת הבעלות. למרות שפרטים אלה יצוינו בחוזה רכישה עצמו, חשוב בכל זאת להוסיף גם בזיכרון הדברים את פרטי הנכס המלאים כולל זהותו, מיקומו המדויק, פרטי הטאבו שלו, וזהות בעלי הנכס הנוכחיים וכן על מי חלים המיסים.
מה ההבדל בין זיכרון דברים לחוזה רכישה?
זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר. ההבדל בינו לבין חוזה הרכישה נסוב סביב אורכו, רזולוצית הפירוט שאליו הוא נכנס וזהות כותב/י החוזה. כלומר, בניגוד לחוזה רכישה כהלכתו זיכרון דברים הוא לרוב קצר בהרבה וכולל רק את עקרי ההסכם. כמו כן הוא לרוב נכתב על ידי באי העסקה ולא על ידי עורך דין.
חושב מאד לזכור שלמרות שניתן לאכוף , משפטית , את זיכרון הדברים הרי אין הוא מהווה תחליף לחוזה רכישה. זיכרון הדברים מהווה מעצם היותו רק כוונה ליצירת יחסים משפטיים בין שני הצדדים. אולם יש להיזהר הואיל וזיכרון דברים הינו מסמך משפטי לכל דבר ועניין וכאשר הוא מנוסח ע"י הצדדים ולא ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין עלול הדבר ליצור חילוקי דעות בין הצדדים לגבי זכויות ו/או חובות כאלה ואחרים שלא צוינו בזיכרון הדברים.
האם זיכרון דברים הוא מסמך משפטי?
בהחלט כן. כפי שציינו בתשובה לשאלה הקודמת, זיכרון דברים הינו מסמך משפטי לכל דבר ובעל תוקף משפטי עצמאי. בהתאם לכך, הוא חייב לעמוד בשלושת כללי החוזים כפי שאלו מוגדרים ע"י חוק החוזים: הוא חייב להוכיח, ברמה המשפטית, הצעה וקיבול, תמורה, וגמירות דעת. בנוסף יש לפרט בזיכרון הדברים את מהות העסקה (תאור הדירה , מיקומה גוש חלקה וכו') .
במועד החתימה על זיכרון הדברים בין הצד המוכר לצד הרוכש, הופכים שני הצדדים למחויבים לפרטים הרשומים במסמך. הסתרת פרטים מהותיים לעסקה, הסתרת פרטים הקשרים לנכס, אי עמידה בפרטים אלו או נסיגה מסעיפים המפורטים בזיכרון הדברים מהווים הפרה של הסכם.
מה הם חסרונות זיכרון הדברים?
מעצם היותו מסמך שמנוסח על ידי הדיוטות ולא על ידי איש מקצוע (עורך דין) , עלול זכרון הדברים שלא לכלול דברים מהותיים שבלתם אין או לחילופין לחייב בעסקה כאשר טרם התגבשו כל תנאיה לדוגמא : מי משלם מס שבח או היטל השבחה וכו' . בכך לא יגן נכונה זיכרון הדברים על צד מהצדדים באופן הטוב ביותר ובהתאם לרוח העסקה .
לעומת זאת, כאשר יש נכס שיש עליו מספר מתעניינים והקונה מעוניין להבטיח לעצמו את העסקה הרי שחתימה על זיכרון דברים תבטיח לו את העסקה .
בסופו של דבר חסרונו העיקרי של זיכרון הדברים טמון דווקא ביתרונו הגדול ביותר, להבטיח את קיום העסקה, ולכן הואיל וזיכרון דברים הינו מסמך משפטי לכל דבר, חשוב שאף הוא ינוסח ע"י עורך דין אשר לו הידע והמיומנות בתחום.
בכל שלב ניתן להתקשר לעורך הדין אשר ייצג את אחד הצדדים ולבקש שינסח בקצרה זיכרון דברים ממצא .
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ ואין להסתמך על מאמר זה . בכל מקרה יש להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום .