עו"ד בתיה אשורי כל מה שרציתם לדעת על מס רכישה

כולנו רוצים קורת גג, והצורך הבסיסי הזה מביא אותנו להשקיע את רוב כספינו ברכישת דירה. התשלומים עבור רכישת הדירה אינם רק עלות הדירה עצמה אלא כוללים תשלומים נוספים כמו תשלום לעורך דין ותשלום מס רכישה, כאשר מס רכישה הינו חובה עבור כל רכישת דירה.

כאשר רוכשים דירה כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין מומחה בתחום אשר יוכל לסייע לכם גם בעניין מס רכישה. להלן תקציר של החוק המחייב תשלום מס רכישה:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963 סע' 9. (א)  מורה כדלקמן:

במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.

במילים אחרות החוק מחייב כל רוכש דירת מגורים לשלם מס רכישה אלא אם הוא זכאי לפטור ע"פ תקנות  מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.

ברכישה דירת מגורים יחידה (כאשר לרוכש אין דירה נוספת או שיש לו דירה נוספת והוא מתחייב למכור אותה בתוך 24 חודשים) חל על הרוכש מס רכישה .

שעור מס הרכישה  הינו מדורג בהתאם לשווי הדירה הנרכשת כמובן שככל שהדירה יקרה יותר כן תשלום המס יהיה גבוהה יותר .

תנאי לקבלת שעור מס מדורג הינו כי הדירה הינה  דירת מגורים  אשר בנייתה הסתיימה והיא ראויה לשמש למגורים. גם דירה שנרכשת מקבלן (על הנייר) ובנייתה טרם הסתיימה  תחשב, לצורך מס רכישה, כדירת מגורים ובתנאי שקיימת התחייבות הקבלן בהסכם המכר לסיים את בניית הדירה.  

חשוב לציין כי ברכישת דירה מקבלן יש לדרוש מהקבלן להציג בפניכם את אישורי המיסים שקיבל בעת רכישת  הקרקע.

מהם שיעורי מס רכישה?

שיעורי מס הרכישה ברכישת דירת מגורים יחידה , הינם בעלי שלוש דרגות מס אשר סכומם מתעדכן 3 פעמים בשנה בהתאם לעליית המדד.

הסכומים שלהלן הינם סכומים מעוגלים ואינם מציינים במדוייק את גובה המס זאת הואיל ומדרגות המס מתעדכנות ולכן לחישוב מדוייק יש להעזר בעו"ד או במחשבון מס רכישה .   

דרגה ראשונה : דירה אשר שווי הרכישה הינו עד לסכום של כ-  1,139,000 ₪  - פטור מלא 0% מס.

דרגה שניה: דירה אשר שווי הרכישה הינו עד כ- 1,601,000 ₪  ישולם מס בסך 3.5% על ההפרש שבין 1,139,000 לבין שווי הדירה .

 לדוגמא: דירה שנרכשה בסכום של 1,500,000 ₪ = ההפרש שבין דרגת הפטור המלא לבין שווי הרכישה הינו כ- 361,000 ₪ ומס הרכישה יהיהכ- 12,635 ₪ .

דרגה שלישית: דירה ששווי הרכישה שלה הינו מעל כ- 1,500,000 ₪ ישולם מס בגובה 5% על ההפרש שבין דרגת המס השניה לבין שווי הדירה

לדוגמא : דירה ששוי הרכישה שלה הינו 2,000,000 ₪ סכום המס יהיה כדלקמן:

עד לסכום שלכ-  1,139,000 ₪ - 0%

סכום שבין 1,139,000 ₪ לבין 1,601,000 ₪ - 3.5% = 16,166 ₪

סכום שבין כ-  1,601,000 לבין - 2,000,000 ₪ - 5% = 19,940 ₪

ובסה"כ מס רכישה שישולם בעבור דירה שעלתה 2,000,000 ₪ הינו 36,106 ₪ .

מעל 1,050,000 סכום המס הינו על ההפרש שבין עד לסכום של חלק ראשון – 0%

שעור מס הרכישה על דירה שניה

הרוכש דירה שניה , בלא התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים – לא יהנה מהמדרגה הראשונה.

פטורים נוספים

דירה שנתקבלה במיזם לפינוי בינוי או מחוצה לו – בתמורה לדירתה הישנה שבמתחם – פטורה ממס רכישה.

ישנם מקרים בהם הרוכשים זכאים לשלם מס רכישה בשיעור מופחת (בשיעור 0.5%), בתנאי שהדירה תשמש למגוריו של הרוכש:

-          נכים (כמפורט בחוק).

-          משפחות שכולות אשר בן משפחתם נהרג במהלך פעולה צבאית ונפגעי פעולות איבה.

-          עולים.

בנוסף, המקבל דירה במתנה מקרובו (בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג הצאצא, אח או אחות), ישלם שליש ממס רכישה רגיל, אלא אם כן קיבל את הדירה מבן זוג הגר עימו, ואז הוא פטור מתשלום מס רכישה.

חשוב לדעת כי קיימת חובת הצהרה: כל מי שרוכש  דירת מגורים חובה עליו להצהיר תוך שלושים יום, על רכישת דירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי. לאחר ההצהרה יקבל שומת מס רכישה אותה יש לשלם תוך שבועיים. איחור בתשלום יחייב תשלומי הצמדה, ריבית וקנס. במידה והרוכש דיווח על הרכישה וערך שומה עצמית חובת הדיווח הינה עד 50 ימים.

רכישת דירה, כאמור, הינה עסקה משמעותית וחשובה ויש לתת את הדעת, לא רק על מחיר הדירה כי אם על הבטחת כספי הרכישה עד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכן על התשלומים הנלווים  כמו תשלומים לעורך דין, ארנונה, ועד בית ומס רכישה.

 מס רכישה הוא תשלום חובה המעוגן בחוק, אך ישנם מקרים בהם ניתן להפחית את שיעור מס הרכישה. לשם כך כדאי להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה ואמין.

מאמר זה אינו מהווה ייעוץ ואין להסתמך על מאמר זה בתכנון מס  ובכל מקרה יש להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום .