חוק מיסוי מקרקעין - שבח רכישה

   
1.2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 

1.2.1. כפי שנכתב לעיל, עסקה למימוש זכויות על פי תמ"א 38 עם יזם היא עסקה למכירת זכויות במקרקעין.
1.2.2. על פי הוראות סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"):
"(א) מס שבח מקרקעין (להלן - המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין."
על פי הוראות סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין:
"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין....."
על פי סעיף ההגדרות של חוק מיסוי מקרקעין, "זכות במקרקעין" היא "בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור", ומכירה של זכות במקרקעין היא, בין היתר, "הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה".
1.2.3. לאור האמור לעיל, בעסקה של מכירת זכויות בנייה שהוענקו מכוח תמ"א 38 ליזם, על המוכרים – בעלי הזכויות, לשלם לקופת המדינה מס שבח ועל הרוכש – היזם, לשלם לקופת המדינה מס רכישה. 
1.2.4. למחוקק היה ברור כי בעלי הדירות או לפחות חלק ניכר מהם לא ירצו ו/או לא יסכימו ו/או לא יוכלו לשלם את מס השבח החל עליהם בגין מכירת הזכויות ליזם, וכי סוגיה זו תהווה מכשול אמיתי בפני קידום וביצוע פרויקטים.
1.2.5. בנוסף היה ער המחוקק לכך שבעלי דירות רבים יתנו הסכמתם לביצוע פרויקט בכך שהם לא יידרשו לשלם סכום כלשהו מכיסם ושכל ההוצאות ללא יוצא מהכלל, כולל הוצאות החלות עליהם על פי דין, ישולמו בפועל על ידי היזם.
1.2.6. הואיל וממילא הכדאיות הכלכלית עבור יזמים של ביצוע פרויקט מסוג זה מוטלת בספק ברובם המכריע של האזורים בישראל, ועל מנת להקל את היתכנותם של הפרויקטים הנ"ל, תיקן המחוקק את הוראות חוק מיסוי מקרקעין והוסיף לו את סעיף 49לג הקובע בין היתר כי:
"49לג(א) – מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה – הזכות הנמכרת), תהא פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
   1. התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק;
  2. בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק".

1.2.7. כמצוטט לעיל, ובמטרה לעודד את מימוש תמ"א 38, קבעה המדינה פטור ספציפי ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שהתקבלו מתוקף התמ"א. הפטור שניתן מותנה בכך שהתמורה שיעניק היזם לבעלי הדירות תהיה בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק, שירותי בנייה הכוללים חיזוק נגד רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו, ותשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק.
עבודות ושיפורים אחרים בדירות הקיימות ומתן תמורה בכסף לא נכללים במסגרת הפטור. במקרים אלה, יידרש תשלום מס שבח על החלק היחסי של התמורות שאינן במסגרת הפטור.

המחבר הוא עורך דין עמית יושע המתמחה בעסקאות נדל"ן על פי תמא 38