1.3. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 ותקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), תשס"ט – 2008
1.3.1. תשלום נוסף החל בעסקאות מקרקעין ומוטל על פי דין על מוכר הזכות הוא היטל השבחה, המוטל מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").
מהותו של היטל ההשבחה הוא חיוב המוכר בגין עליית ערכם של המקרקעין עקב תכנית משביחה, כמפורט בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:
"(א) - חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); ..... היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד".
בהתאם להוראות סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה".
1.3.2. בדומה למס השבח, גם בעניין היטל ההשבחה החליט המחוקק להקל ובכך לתמרץ ביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38. סעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע:
"19 (ב) - לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
.........
(ב1) (1) - בלי לגרוע משאר הוראות סעיף זה, ניתן היתר לפי סעיף 145 לגבי מקרקעין המשמשים לבניה של דירת מגורים או הרחבתה, שחלה בהם השבחה עקב אישור תכנית מהתכניות המפורטות להלן, יהיה שיעור ההיטל עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3:
(א) - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38);
(ב) - תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובלבד ששיעור ההיטל האמור ברישה של פסקה זו יחול רק על חלק ההשבחה שהיה חל לגביו שיעור ההיטל האמור לו ניתן היתר לפי התכנית האמורה בפסקה משנה (א).
(2) - שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה, שהיא השבחה כאמור בפסקה (1)".
1.3.3. הוראות תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), תשס"ט-2008, מיישמות את הסמכות שניתנה לשר הפנים כמצוטט לעיל, וקובעות כי:
"לא תחול חובת תשלום היטל השבחה כאמור בסעיף 19(ב1) לתוספת השלישית לחוק באזורים וברשות מקומית אשר מתקיים בהם אחד מאלה:
(1) אזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה;
(2) ברשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1 עד 6 לפי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
(3) בתחום הוועדות המחוזיות דרום וצפון כמשמעותן בסעיף 7 לחוק.
1.3.4. כמפורט לעיל, מעניק החוק הנחה בהיטל השבחה בשיעור 90% ובאזורים מסוימים בהם קיים חשש גבוה יותר לעוצמה חזקה יותר של רעידת אדמה ו/או באזורים שרמתם הסוציו אקונומית נמוכה יותר, מעניק החוק פטור מלא (100%) מתשלום היטל השבחה.
לכאורה, ניתן להבין ואף להצדיק את ההבחנה שעושה החוק בין האזורים שבהם ניתנת הנחה של 90% בתשלום היטל השבחה לבין האזורים שבהם ניתן פטור מלא, שכן אין דין תל אביב כדין דימונה, ואין צורך לתמרץ ולסייע לקידום פרויקטים בתל אביב כפי שיש צורך לעשות כן בדימונה.
אך בפועל, לעניות דעתי, טוב היה עושה המחוקק אילו היה קובע פטור מלא מהיטל השבחה לכל האזורים ללא יוצא מהכלל וללא החרגות, שכן חישוב היטל ההשבחה הוא ממילא עניין מורכב שבו עוסקים בעלי מקצוע רבים, ולא מן הנמנע שכל ההוצאות הכרוכות בחישוב וגביית היטל ההשבחה עולות על גובה התשלום בפועל.
לא מן הנמנע לדעתי, ואני מקווה שאני לא עושה בכך עוול לנבחרינו בבית המחוקקים, כי ברקע ההחלטה שלא לתת פטור מלא מהיטל השבחה באזורי הביקוש היו גם שיקולים זרים לעניין, והם הרצון להראות לציבור כי נותנים עדיפות לאוכלוסיה החלשה יותר מבחינה כלכלית על פני האוכלוסייה באזורי הביקוש, אך כאמור, בהחלט ייתכן שסך ההוצאות הקשורות בגביית היטל ההשבחה יעלו על סכומי ההיטל בפועל, ובכך ייגרם בזבוז מיותר של כוח אדם וכספי ציבור.
1.4. בנוסף על ההקלות המפורטות לעיל, התקבלה ביום 19/1/2010 החלטת ממשלה לאישור הקלות נוספות לתמ"א 38, שמטרתן לתמרץ, נוסף על התמריצים שניתנו עד כה, יזמים ובעלי דירות לקדם פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תוך ניצול הזכויות שמעניקה תמ"א 38. ההקלה המרכזית שאושרה במסגרת ההקלות החדשות היא הענקת הזכויות מכוח תמ"א 38 גם בנסיבות בהן עקב מצבו הרעוע של המבנה הוא ייהרס ותחתיו ייבנה מבנה חדש, היינו גם בנסיבות של בנייה חדשה ולא בשיפוץ מבנה קיים. הקלה נוספת תאפשר בנייה של דירות חדשות תוך סגירת קומה מפולשת בנוסף על הקמת הקומה הנוספת על גג הבניין.