עד לשנת 1998 הבנקים נטו לתת 60% מימון לנכס כאשר הנכס משמש כבטוחה. נלקחו בחשבון 40% לתשלום פיגורים, למימוש מהיר של הנכס, אגרות בימ"ש ותשלום לעו"ד במקרה של מימוש. החישוב של 60% מימון היה כיוון שמימוש מהיר, יתרת פיגורים, שכ"ט עו"ד, אגרות משפט יעבירו את ערך הדירה מ- 60 א' $ ל- 100 א' $. כמו כן נלקח בחשבון הסיכון בירידת ערך מחירי הנכס.
החריגים הם הלוואות זכאות – משרד השיכון מגיע לאחוזי מימון של 75-85%. במקרים חריגים אחוזי המימון הם גבוהים יותר, לכן מס' הערבים גם גבוה.
חברת EMI שייכת לחברת הביטוח הבינלאומית AIG האמריקאית והיא הציעה לתת יותר אחוזי מימון ללא ערבים, תמורת ביטוח דרכם. הפרמיה של חברת הביטוח נקבעת עפ"י אחוז המימון וטווח ההלוואה. ככל שאחוז המימון גבוה יותר והתקופה ארוכה יותר כך גם הפרמיה גדלה. הם מוכנים לתת עד 80% מימון ללא ערבים. כלומר, הם מבטחים את החלק הנוסף בלקיחת משכנתא שמעבר ל- 70%. במקרה של מימוש המכירה תכסה 70% וחברת EMI תוסיף את האחוזים החסרים.
כשרוצים לממש את הנכס יש לעדכן את חברת EMI .
יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לבנות לכם גם במימון גבוה את המשכנתא המתאימה ביותר בשבילכם
הביטוח הוא של הלקוח – ההטבה של הלקוח לא רק של הבנק, כיוון שאם נמכור את הדירה בפחות ונשאר חוב אז במקום חוב גדול החוב קטן (לדוג' יתרה של 80% הבנק קיבל 50% וחברת EMI השלימה עוד 20% כך שהחוב שנותר ללקוח קטן מ-30% ל-10%).
הבנק מעביר לחברת EMI את כל הפרטים, הם עוברים על החומר ומאשרים / דוחים את הבקשה.
מי שנותן בפועל משכנתא EMI הינו הבנק למשכנתאות ולא חברת EMI עצמה.
כאשר מבצעים מיחזור משכנתא ניתן להסיר את הביטוח של EMI וכן לקבל החזר על ההפרש.
הבנק ידרוש לראות הון עצמי בעובר ושב על מנת לאשר את החלק היחסי של ביטוח EMI.
סוגי הלוואות של EMI
השקעה – דירה נוספת לקיימת, בדר"כ אין בעיית החזר וחברת EMI תאשר את הבקשה.
אנשים שאין להם הון עצמי. הסיכון הוא שלפעמים מימון של 90% הוא בעצם 100% בגלל שמאויות.