לשכור דירה בישראל – 12 השאלות והתשובות החשובות ביותר

1. מהו משך תקופת חוזה השכירות המקובלת?

למען האמת, משך תקופת חוזה השכירות יוסכם ביניכם ובין המשכיר. בכל מקרה, ולא משנה מהי התקופה עליה תסכימו, דאגו שתקופת החוזה תצוין בחוזה השכירות, כולל מספר החודשים ותאריכי תחילת החוזה וסיומו.

1. מה לעשות אם איננו יודעים מהו משך השכירות לו נזדקק?

אם אינכם בטוחים מהו משך השכירות הדרוש לכם, וודאו שהחוזה כולל סעיף אופציה המאפשר לשוכר (ולשוכר בלבד) להאריך את משך השכירות לתקופה נוספת, מלאה או חלקית. אופציה הדדית, כלומר אופציה לשוכר ולמשכיר, מעניקה למשכיר זכות וטו בפועל על חידוש החוזה ולפיכך אינה מומלצת.  

1. מה אם נרצה לעזוב את הדירה לפני מועד סיום החוזה?

במידה ואתם חושבים שאתם עשויים להיאלץ או לרצות להפסיק את השכירות לפני המועד הקבוע בחוזה, מומלץ להוסיף סעיף מתאים בהסכם השכירות. אם לא תעשו זאת, תהיו חייבים בתשלום דמי השכירות עד לתום תקופת החוזה, בין אם תגורו בדירה ובין אם לאו.

לעיתים, עשוי המשכיר לבקש הוספת סעיף דומה לחוזה, אשר יאפשר לו סיום מוקדם של החוזה. אינכם חייבים להסכים להוספת סעיף כזה, ובמידה והמשכיר מתעקש על כך, ייתכן שתרצו לשקול שנית את ההחלטה לשכור את הדירה ממנו.

אם אתם מעוניינים באפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה, עליכם לוודא כי אפשרות זו מצוינת באופן ברור בחוזה.

1. מהו מועד תשלום דמי השכירות, ובאיזה מטבע הם משולמים?

את דמי השכירות תשלמו בהתאם לתנאים שהוסכמו בחוזה השכירות. האפשרויות הן תשלום חודשי, רבעוני, חצי שנתי או אפילו שנתי.

כאשר דמי השכירות נקובים בחוזה עצמו בדולרים, תשלומם מתבצע בדרך כלל בשקלים, בהתאם לשער החליפין היציג במועד תשלום דמי השכירות. עם זאת, ניתן לשלם את דמי השכירות גם בדולרים, בתנאי שתסכימו על כך עם בעל הבית.

1.  האם המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות ללא הסכמת השוכר?

המשכיר אינו רשאי להעלות את דמי השכירות אלא אם כן החוזה מעניק לו את הזכות לעשות זאת. בדרך כלל, נושא העלאת דמי השכירות זוכה להתייחסות במסגרת סעיף אופציית החידוש. לעיתים מועלים דמי השכירות באחוזים ולעיתים בסכום קבוע שהצדדים הסכימו עליו מראש. אם החוזה אינו מציין במפורש העלאה בדמי השכירות, הם יישארו כפי שהיו.

1. האם אנו רשאים לבצע שינויים בדירה?

בדרך כלל כולל הסכם השכירות סעיף האוסר על השוכר לבצע שינויים ללא הסכמת המשכיר.

ביסודו של דבר, הדירה אותה שכרתם צריכה להיות מוחזרת למשכיר באותו המצב שבו קיבלתם אותה במועד תחילת החוזה. תוכלו, למשל, לתלות תמונות על הקירות, אולם לפני שתעזבו יהיה עליכם לתקן את החורים שנוצרו ולבצע תיקוני צבע.

במידה והדירה אותה שכרתם נצבעה לפני שנכנסתם אליה, יהיה עליכם לצבוע אותה מחדש לפני שתעזבו. עם זאת, החוזה צריך לציין זאת במפורש, ובמידה ואינו כולל סעיף כזה לא תחול עליכם כל חובה לצבוע את הדירה.

1. מי נושא באחריות לתיקונים בדירה?

המשכיר הוא האחראי לביצוע תיקונים בדירה שמקורם בבלאי טבעי. השוכר נושא באחריות לתיקונים שמקורם בנזק שנגרם על ידו (או על ידי מבקרים), בין אם בכוונה ובין  אם כתוצאה מרשלנות.

עליכם לסכם עם המשכיר מהו אופן הדיווח הנדרש מכם במקרה של צורך בביצוע תיקון. מומלץ להותיר לעצמכם במסגרת סעיפי החוזה את האפשרות לבצע את התיקונים בעצמכם במידה והמשכיר אינו מבצע אותם. במקרה בו אתם מבצעים את התיקונים בעצמכם, חובה על המשכיר לשפות אתכם, כלומר להשיב לכם את הוצאותיכם. רצוי מאד להוסיף לחוזה השכירות סעיף אשר יאפשר לכם לנכות הוצאות עבור תיקונים מתשלומים עתידיים.

1. מהן ההוצאות הנוספות, מלבד דמי השכירות, אותן יש לקחת בחשבון?

בנוסף על דמי השכירות, אחראי השוכר בדרך כלל לתשלום חשבונות השירותים הציבוריים, מיסים מוניציפאליים (ארנונה), מסי ועד בית והוצאות תחזוקה שוטפות.

חשוב לציין כי עולים חדשים זכאים לפטור או להנחה בארנונה בשנה הראשונה שלאחר עלייתם לישראל. נצלו זכות זו, גשו למשרדי העירייה והגישו בקשה לקבלת הנחה. כמו כן, יש גם הנחות שונות בארנונה לאוכלוסיות אחרות.

אם הדירה אותם אתם מעוניינים לשכור כוללת גינה, מומלץ לשכור גנן המוסכם על המשכיר ולציין בחוזה כי ביצוע התשלומים לגנן מהווה את מילוי כל התחייבויותיכם בעניין תחזוקת הגינה. במידה ולא תשתמשו בגנן מוסכם, עלול המשכיר להטיל עליכם את האחריות לכל בעיה בגינה, גם אם עשיתם כמיטב יכולתכם לתחזק אותה.

1. מה לגבי ביטוח?

תמיד מומלץ לרכוש פוליסה למקרה גניבה או נזק לרכושכם הפרטי. בנוסף, כדאי מאד  לרכוש ביטוח צד שלישי למשך תקופת הסכם השכירות. ביטוח המבנה עצמו אמור להתבצע על ידי המשכיר.

1.  האם חובה להסכים להכללת סעיף חוק הגנת הדייר?

סעיף חוק הגנת הדייר מתייחס לחוק ישן משנות ה-50 של המאה הקודמת, אשר על פיו, בתנאים מסוימים, הוענקו לדיירים זכויות מיוחדות בדירה ולא ניתן היה לאלצם לעזוב.

כל חוזי השכירות כוללים סעיף המציין כי חוק הגנת הדייר אינו חל על אותו חוזה. אל תתנו לסעיף הזה להרתיע אתכם. למרות שחוק הגנת הדייר אינו חל לגבי מקרים רבים של שכירות רגילה למגורים, כל משכיר יהיה מעוניין בהכללת סעיף זה בחוזה, אבל בכל מקרה, הותרת סעיף זה בחוזה לא תשפיע על זכויותיכם.

1.  מהם הערבויות הנדרשים בדרך כלל?

בכל הסכמי השכירות, המקובל הוא שהשוכר יספק למשכיר ביטחונות כספיים בצורה כזו או אחרת במטרה להבטיח את מילוי התחייבויותיו של השוכר על פי הסכם השכירות. ביטחונות אלה יכולים להינתן בצורת שטר חוב, ערבות בנקאית או פיקדון. מסמכים אלה יוחזקו לרוב אצל עורך הדין של המשכיר ויוחזרו לשוכר זמן קצר לאחר תום תקופת השכירות ולאחר שהשוכר הציג הוכחות לתשלום כל החשבונות ומילוי כל התחייבויותיו על פי הסכם השכירות.

1.  האם יש צורך בבדיקת חוזה השכירות על ידי עורך דין מטעמנו לפני החתימה עליו?

מומלץ תמיד להעביר את חוזה השכירות לבדיקה על ידי עורך דין מטעמכם, כדי להבטיח שהחוזה אינו כולל פרצות או מכשלות העשויות לפגוע בכם. מומלץ שתגנו על עצמכם מפני מקרים של השמטות משפטיות אשר עשויות להשפיע על תנאי המגורים

משרד עורכי דין במודיעין