רוכשים שאינם ילידי ישראל חשים שתהליך הרכישה בישראל שונה בהשוואה למדינות מוצאם, עובדה המגבירה עבורם את רמת הסיכון.
להלן תוכלו למצוא רשימה של ההבדלים המעשיים בין עסקאות נדל"ן בארה"ב ועסקאות נדל"ן בישראל.
| |
ישראל
|
ארה"ב
|
|
שכר הטרחה של המתווך
|
2% מהמחיר בתוספת מע"מ הן מהמוכר והן מהקונה.
|
המוכר משלם את שכר הטרחה. שכר טרחה זה פתוח למשא ומתן, אך עומד בדרך כלל על 2% - 6% מהמחיר.
|
|
שכר הטרחה של עורך הדין
|
שכר טרחה בשיעור 0.5% – 2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ.
|
שיעור קבוע של 1000 – 1500 דולר לכל עסקה.
|
|
בדיקת מצבו הרישומי של הנכס
|
מבוצעת על ידי עורך הדין. קיימת אפשרות לביטוח מצב הביטוחי (TITLE INSURANCE ), אולם אפשרות זו אינה נפוצה.
|
מבוצעת על ידי חברת הביטוח המוציאה את ביטוח מצב הרישומי
|
|
עו"ד אחד המייצג את שני הצדדים
|
אפשרי.
|
אפשרי במידה והצדדים חותמים על כתב ויתור ניגוד אינטרסים המתיר לעו"ד יחיד לייצג את שני הצדדים.
|
|
לוחות תשלומים
|
לוחות התשלומים משתנים בהתאם לצרכי הצדדים. חלק מהכסף מוחזק בנאמנות כנגד השלמת התחייבויות המוכר בהתאם לחוזה, אולם לעולם לא מדובר ב-90% מהסכום.
|
10% משולמים במעמד החתימה ומופקדים בנאמנות. 90% במועד השלמת העסקה (העברת הזכויות).
|
|
משכנתאות
|
ניתן לגרור משכנתאות מדירה לדירה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שחלק מהמשכנתאות ניתנות בתנאים מיוחדים ומעניקות זכויות מיוחדות (כגון משכנתא לעולים חדשים). המוכר יכול לגרור משכנתא כזו אל דירתו החדשה באופן המאפשר לו שמירה על זכויותיו. תהליך זה הוא בעל השפעה על לוח התשלומים.
|
אין אפשרות לבצע גרירת משכנתא מנכס לנכס. מכירת נכס מחייבת החזרת המשכנתא על הנכס במלואה. במקרה של רכישת נכס חדש יש צורך להשיג משכנתא חדשה.
|
|
מיסוי
|
הקונה משלם את מס הרכישה והמוכר משלם מס שבח או היטל השבחה.
|
המוכר משלם מס על רווחי ההון בתוספת מס העברה בשיעור 1%.
|
|
הצמדת מחיר
|
מחיריהן של דירות מיד שנייה לפעמים מוצמדים בדרך כלל לדולר ארה"ב. מחיריהן של דירות חדשות הנמצאות בשלבי בנייה מוצמדות בדרך כלל למדד תשומות הבנייה, אי כי לעיתים מחיריהן מוצמדים למדד המחירים לצרכן או לדולר ארה"ב.
|
אין הצמדת מחירים.
|
|
מתי נחשבת עסקה כמחייבת?
|
עם חתימת שני הצדדים.
|
עם חתימת שני הצדדים
|
|
הגנה על הכסף
|
במקרה של חוזים לרכישת דירות חדשות בשלבי בנייה, הכסף מוגן באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
|
במקרה של חוזים לרכישת דירות חדשות בשלבי בנייה, הכסף מוחזק בנאמנות.
|
|
מי משלם את הוצאות השירותים המשפטיים של חברת הבנייה?
|
בדרך כלל הרוכש.
|
חברת הבנייה.
|
|
חכירה לטווח ארוך
|
מרבית הקרקעות מוחזקות במסגרת חוזי חכירה לטווח ארוך. הקרקע מוחכרת מהמדינה לחוכר לתקופה של 49 או 99 שנים.
|
אינה נפוצה.
|
משרד עורכי דין במודיעין