משכנתא

משכנתא

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות".

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa.

מהי משכנתא

בישראל מסדירים את זכויות הצדדים להסדרי המשכנתא מספר החוקים בחוק המקרקעין תשכ"ט -1969. בס' 4 לחוק המקרקעין נקבע: "משכנתה היא מישכון של מקרקעין".

חוק המקרקעין, פרק ז', זכויות במקרקעי הזולת, בסימן ב': משכנתה (סעיפים 85 – 91). בכפוף לתחולת חוק המשכון, סעיף 91 קובע: "...אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה".

חוק המקרקעין קובע את רשימת זכויות הקניין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, עיכבון.

משכנתא הינה סוג של הלוואה לטווח ארוך המוחזרת בתשלומים – החזרים חודשיים. המשכנתא הִנה שיעבוד נכס מקרקעין או חלק ממנו (דירת מגורים, משרד וכו'), לשם קבלת הלוואה בעלת חשיבות, לתקופה ארוכה. משכנתא היא אחת מזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין ומחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין במשרדי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. המשכנתא מהווה בטוחה למלווה (בד"כ בנק או גוף פנסיוני), תמורת ההלוואה, עד לתום פירעונה של ההלוואה. המקרה הנפוץ הינו משכנתא לדיור המתקבלת בד"כ בבנקים למשכנתאות תוך שיעבוד הנכס הנרכש, בתוספת רכישת ביטוח חיים, ביטוח הנכס וכן והוצאות נוספות כגון פתיחת תיק בבנק למשכנתאות. מִשְׁכֵּן: נתן ערבון כנגד הלוואה.

מהו משכון

הזכויות  להסדרי המישכון נקבעו בחוק המשכון, התשכ"ז-1967, ותקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), התשנ"ד-1994.

משכנתא הינה סוג משכון של נכס מקרקעין. משכנתא הופכת את נכס המקרקעין למשכון של הבנק. משכון הוא אחד האמצעים על מנת להבטיח פירעונו של חוב. ניתן לבצע רשום משכון עפ"י זכויות חוזיות על נכסים, רכבים וחברות. משכון הוא מונח משפטי כאשר הדוגמא הנפוצה למשכון הינו שיעבוד נכס (דירה או רכב, בד"כ) כערובה לחיוב. הוא מזכה את הזכאי באמצעות רישום המשכון להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב. עצם רשום המשכון מגבילה את יכולת השימוש בממושכן.

למילה "משכון" משמעות שקדמה לחקיקת חוק המשכון. בעבר יוחד המונח "משכון" לנכסים שנמסרו בפועל לידי מקבל המשכון למשמורת, כחפצים שנמסרו לעבוט (עבוט הינו חפץ הניתן כמשכון, המשמש כערובה להלוואה), אך לאחר חקיקת חוק המשכון, הורחבה משמעות המושג.

מכיוון שעל פי הדין הישראלי ברוב המקרים כוחו של המשכון יפה כלפי צד ג' רק אם נרשם כדין, הוקמה ברשות התאגידים יחידת רשם המשכונות, המפעילה מאגר מידע לגבי משכונות. רישום משכון במשרדי רשם המשכונות מבטיח כי כוחו יהיה יפה כלפי כל צד ג' שהוא. רישום המשכון מבוצע ביחידה של רשם המשכונות המהווה גוף במשרד המשפטים אשר מטרתה לבצע את כל תהליך הרישום של המשכון לצד ג'. תהליכי הרישום מתייחסים הן לנכסים הן לרכבים והן לחברות. כל המעוניין לברר על קיומו של משכון בעת רכישת נכס, רכב, חברה ועוד, יכול לברר אם הנכס/רכב/חברה ממושכן במשרדי רשם המשכונות.

סוגי הריבית ושיטת ההחזרים בגין המשכנתא

הריבית על המשכנתא

הריבית הינה סכום כסף נוסף המשולם על ידי הלווה לבנק או לגוף המלווה, תמורת הזכות שנותן המלווה ללווה להשתמש בסכום (הכסף) המשכנתא, למשך תקופה מסוימת.

הריבית הינה תמורה כספית, הניתנת למִלווה מהלווה, ומהווה תוספת לקרן המשכנתא.

הלווה משלם למלווה את הריבית, בנוסף להחזר קרן המשכנתא והריבית משפיעה על גובה ההחזר החודשי אשר הלווה צריך לשלם למלווה.

הריבית המשתנה על המשכנתא

הריבית משתנה בתחנות עדכון אשר נקבעו מראש בתנאי המשכנתא לתקופה שנקבעה אחת לכמה שנים. משכנתא בריבית המשתנה כל חודש קובעת כי ההחזר החודשי משתנה כל חודש, לפי שיעור השינוי בריבית. ניתן לבחור יותר מסוג אחד של ריבית. במשכנתא בריבית משתנה, בד"כ לא מטילים על הלווה עמלת פירעון מוקדם, מצב המאפשר ללווה את פירעון המשכנתא בכל עת, בתשלום אחד, ללא עמלת פירעון מוקדם (בעמלת פירעון מוקדם דנתי להלן, בשיטת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה וכן בסוף המאמר).

משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן (צמודת מדד)

משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, היא משכנתא שההחזר החודשי עבורה ישתנה על פי השינוי שיחול (עלייה/ירידה/ללא שנוי), במדד המחירים לצרכן.

מדד המחירים לצרכן (אליו מוצמדות המשכנתאות בישראל) במסלול משכנתא צמודת מדד, מודד את השינוי בעלות סל המצרכים בישראל. מדד המחירים לצרכן, משקף את כוח הקנייה של השקל ביחס למוצרים מסוימים (דיור, פירות, ירקות, דלק ועוד). כאשר מדד המחירים לצרכן עולה (בעת אינפלציה), הכסף מאבד מערכו (כוח הקנייה קטן), ולפיכך המשכנתא מתייקרת וסכום ההחזר התקופתי גדל. כאשר מדד המחירים לצרכן יורד (בעת דפלציה), ערך הכסף עולה (כוח הקנייה גדל), המשכנתא זולה יותר וסכום ההחזר התקופתי קטן. במשכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן,  אם מדד המחירים לצרכן השנתי עולה ב-3%, אזי ההחזר השנתי יעלה ב-3%, כל זאת בתוספת השינוי האחר שיקבע, לפי סוג הריבית ושיטת ההחזר המתווספת לסוג המשכנתא.

על מנת לחשב את הריבית השנתית, במסלול משכנתא צמודת מדד, מוסיפים את עליית המדד, כתוספת לריבית ששולמה בשנה הקודמת, לקבלת ערך הריבית למעשה.

משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית משתנה

משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית משתנה, הינה מסלול שבו הלווה משלם על קרן המשכנתא ריבית המשתנה מידי תקופה שנקבעה מראש. משכנתא במסלול זה, מועדפת בתקופות של ריבית גבוהה כאשר קיים צפי כי בעתיד הריבית תקטן ולפיכך אף ההחזר החודשי של המשכנתא, יקטן. תחנות עדכון הריבית במסלול זה הן על פי תקופות שנקבעו בעת לקיחת המשכנתא, ובדרך כלל תקופות העדכון הן בין שנה לחמש שנים. במשכנתא במסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן, ההצמדה נעשית על מנת להתאים את סכום המשכנתא לרמת המחירים הקיימת באותה נקודת זמן, וזאת מאחר והבנק דואג להגן על רווחיו מחשש להפסדים במתן האשראי במשק. הריבית במסלול של משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה, יכולה להיות אחת מבין כמה סוגי הריבית האפשריים על פי בחירת הלווה כפי שהבנק יקבע. סוג הריבית נקרא אף עוגן הריבית, שעל פיו מחושבים ההחזרים החודשיים בכל נקודת עדכון, בתוספת ההצמדה למדד. בכל תחנת עדכון של הריבית, כל תקופה שנקבעה, בודקים מה ערך עוגן הריבית, ומעדכנים את גובה ההחזרים החודשיים בהתאם.

משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה

משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה הינה סוג של משכנתא  אשר לקרן המשכנתא מתווספת הריבית אשר נקבעה מראש ללווה לפי הצעת הבנק המלווה. בשיטה זו, ההחזר החודשי של המשכנתא, אינו משתנה לאורך חיי המשכנתא.

במסלול צמוד עם ריבית קבועה, הריבית יחסית גבוהה (מאחר והבנק נושא בסיכון, הוא מייקר את הריבית), אולם ללווה קיימת הגנה מתנודתיות של הריבית במשק וביטחון יחסי בגובה ההחזרים החודשיים הקבועים. משכנתא הצמודה למדד בריבית קבועה, טובה לתקופה בה הריבית במשק נמוכה, כי אז גם ההחזר החודשי קבוע ואף נמוך, ונותר כך לאורך כל חיי החזר המשכנתא. סוג זה של משכנתא (צמודה בריבית קבועה), מתאימה ללווים סולידיים – שמרניים, החוששים משינויי שיעור הריבית הנקבעת במשק.

במשכנתא בריבית קבועה, בעת פירעון מוקדם מהמועד שנקבע מראש בעת לקיחת המשכנתא, קיימת אפשרות שתידרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם (נקראת: "עמלת היוון") במידה ולא ביקשתם ביטולה ולא הוסכם על ידי הבנק לביטולה מראש. עמלת פירעון מראש, הינה מעין "קנס" על כך שהלווה מבקש לפרוע את המשכנתא מוקדם מהצפי שנקבע מראש. הסיבה לעמלת הפירעון המוקדם, הינה כי הבנק עלול להפסיד סכומי כסף על הריבית שהייתם אמורים לשלם בעתיד לכל אורך תקופת המשכנתא. הבנק המלווה עשוי להימצא במצב בו הוא מפסיד סכומי כסף, זאת מאחר כי בעת חתימת חוזה המשכנתא, חושב הרווח העתידי של הבנק תוך הסתמכות על תשלומי הריבית העתידיים. הבנק מעוניין, אפוא, להמשיך לגבות ריבית על ההלוואה. ואולם, הבנק מאפשר ללקוח לשלם את יתרת חובו ולסלק את המשכנתא בסכום אחד, תוך הטלת עמלה על הלווה בשל הפירעון המוקדם.

עמלה בשיעור מסוים מסכום הפירעון בגין אי הודעה מראש – יש להודיע לבנק מראש (תקופה של מס' ימים שנקבעו) על כוונתכם לפרוע מוקדם יותר את המשכנתא על מנת להימנע מתשלום עמלה זו. אם לא הודעתם לבנק, תקופה שנקבעה מראש, על פירעון מוקדם לסילוק המשכנתא, קיימת תוספת של עמלה בשיעור מסוים, מסכום הפירעון.

משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן בשיעור 2%, בתוספת ריבית קבועה בשיעור 3%.

ההחזר החודשי על סכום קרן המשכנתא על סך  1,000,000 ₪  כדלהלן:

הצמדה למדד – 2%, בתוספת ריבית קבועה – 3%

החזר חודשי ל-10 שנים = 10,607 ₪.

החזר חודשי ל-20 שנים = 6,600   ₪.

החזר חודשי ל-30 שנים = 5,368   ₪.

משכנתא צמודה למטבע חוץ (צמודת מט"ח)

משכנתא הצמודה למטבע חוץ הינה הלוואה בשקלים לתקופה שנקבעה בין הלווה לבנק המלווה, כאשר היא צמודה ביחס למטבע שנקבע, אליו הוצמדה המשכנתא. ההחזר החודשי ישתנה בהתאם לשינוי שחל בשער החליפין הרשמי של אותו סוג מטבע זר (כגון דולר, יורו, שטרלינג), אליו הוצמדה קרן המשכנתא. ירידה בשער החליפין תשפיע לטובה על יתרת קרן המשכנתא, אשר תגרום לירידה בהחזר החודשי בגין ירידת קרן המשכנתא. עליה בשער החליפין תשפיע לרעה על יתרת קרן המשכנתא, אשר תגרום לעליה בהחזר החודשי בגין עליית קרן המשכנתא. בדרך כלל הריבית בגין משכנתא צמודת מט"ח מבוססת ונגזרת מריבית הליבור, אשר הינה ריבית נמוכה יותר ביחס לריביות בסוגים אחרים של משכנתאות.

משכנתא צמודה למטבע חוץ בריבית משתנה

ההחזר מידי חודש כולל הן את ההחזר על חשבון קרן המשכנתא הצמודה למטבע חוץ שנקבע, והן את הריבית שנקבעה על ידי הבנק בעת לקיחת ההלוואה כל זאת בתוספת ריבית הליבור המשתנה מעת לעת.

ריבית הליבור הינה ריבית בין-בנקאית הנקבעת בלונדון והיא מייצגת את הריבית שבה הבנקים מוכנים להלוות זה לזה בהלוואות בינלאומיות. הריבית בהלוואה צמודת מט"ח בריבית משתנה, משתנה בהתאם לריבית הליבור הנקבעת מידי שלושה חודשים או חצי שנה. הריבית היא ריבית משתנה, כך שאם ריבית הליבור תעלה, לעומת הריבית במשק (העשויה להיות נמוכה יותר), הלווים של משכנתא צמודת מט"ח, ישלמו ריבית גבוהה יותר מאשר בסוגי משכנתא וריביות אחרות.

בשיטת משכנתא זו, בד"כ אין מטילים על הלווה עמלת פירעון מוקדם, דבר המאפשר ללווה פירעון המשכנתא בכל עת, בתשלום אחד, ללא עמלת פירעון מוקדם.

משכנתא שאינה צמודה

משכנתא זו שאינה צמודה למדד כלשהוא, נקבעת בריבית קבועה וידועה מראש שאינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.

במשכנתא שאינה צמודה, התשלום קבוע ואינו מושפע משיעורי האינפלציה או משינויים בריבית (בקביעת ריבית קבועה). ההחזר החודשי נקבע אך ורק לפי הריבית ושיטת ההחזר. אם תעדיפו לבחור במסלול לא צמוד כדי להפחית את הסיכון לשינוי פתאומי בגובה ההחזר החודשי, הריבית שתשלמו במסלול זה תהיה יקרה יותר מאחר והסיכון עובר לבנק. משכנתא זו מתאימה ללווים סולידיים שמרניים, המעוניינים לצמצם את הסיכון עם עליית הריבית ומקנה ללווה תחושת יציבות וביטחון.

משכנתא בריבית פריים

ריבית פריים

ריבית הפריים נגזרת מהריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל המתואמת בין הבנקים. ריבית הפריים הינה הריבית הבסיסית בעלת השיעור הנמוך ביותר שהבנקים המסחריים מוכנים לחייב את הלווים, לתמחור עסקאות להלוואות קצרות מועד שאינן צמודות, גובה הפיקדונות וכן הלאה, הנקבעת על ידי הבנקים.

שער ריבית הפריים נקבע על ידי כוחות השוק המשפיע על עלות הכסף של הבנק עצמו ועל שער הריבית שהלווים ישלמו. שער הפריים הינו בסיסי ולכן הוא משמש כשער מנחה לכל שיעורי הריבית האחרים המדורגים ממנו כלפי מעלה. ייתכנו הלוואות בריבית נמוכה מריבית הפריים, למשל בשוק המשכנתאות לדיור מהסוג הצמוד לריבית הפריים. המשכנתאות לדיור נושאות בדרך כלל ריבית הנמוכה מריבית הפריים בשל גובה הסיכון הנמוך, זאת מאחר והבנק המלווה ממשכן את הנכס כבטוחה ועירבון לפירעון המשכנתא.

משכנתא בריבית הפריים

מסלול משכנתא בריבית הפריים הוא מסלול בו קרן המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן וניתן לפרוע את המשכנתא ללא קנסות או עמלות (עמלות פירעון מוקדם).כאשר קרן המשכנתא איננה צמודה למדד, קרן המשכנתא לא תעלה ולא תקטן לעולם מהסכום אותו לקח הלווה. קרן המשכנתא לא צמודה למדד המחירים לצרכן, והינה משכנתא במסלול שקלי. יתרונה של משכנתא במסלול שקלי הוא שכאשר קיימת במשק אינפלציה (או לחילופין דפלציה, כחסרון), קרן המשכנתא אינה משתנה.

מסלול משכנתא בריבית הפריים מומלץ כאשר הריבית במשק נמוכה והוא מתבסס על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% (ריבית הפריים עצמה), אך עם מינוס של מרווח מסוים (בדרך כלל 0.5%).

הריבית על קרן המשכנתא משתנה בהתאם לשינויים החלים על ריבית הפריים.
בנק ישראל מעדכן את הריבית פעם בחודש ולכן תקופות של שינויים חדים מאוד (למשל בתקופות אינפלציה גבוהה ושינויי ריבית גבוהים בשל כך), עלולות לגרום לשינויים קיצוניים בהחזר החודשי. לפי הוראות בנק ישראל, לא ניתן לקחת יותר משלושים ושלושה אחוזים מכלל המשכנתא בריבית פריים.

החזר חודשי – תשלומים חודשיים בגין המשכנתא

החזר חודשי הינו ביצוע תשלום חודשי להחזר קרן המשכנתא והריבית או כל סוג תשלום נוסף שנקבע, בעת החתימה על הסכם המשכנתא.

החזר המשכנתא הינו החזר משולב הכולל הן את קרן המשכנתא והן את הריבית על המשכנתא. החזר הקרן הינו ההחזר בגין סכום המשכנתא שקיבלתם לרכישת הדירה בתוספת הריבית או כל סוג תשלום אחר על המשכנתא, אשר נקבע בעת קבלת המשכנתא לרכישת הנכס/הדירה.

סוגי משכנתאות רבים קיימים בשוק: המוכרות ביותר הינן: צמודה למדד, צמודה למט"ח, בריבית קבועה, בריבית משתנה או בריבית פריים ועוד סוגי משכנתא נוספים אשר את חלקם אסקור בהרצאה.

שיטת החזר המשכנתא

ההחזר החודשי הקרוב וההחזר החודשי העתידי

שיטת ההחזרים החודשיים של המשכנתא (לוח הסילוקין של המשכנתא), הינה התחזית של פריסת תשלומי החזר המשכנתא החודשיים הבסיסיים. (ללא השינויים העתידיים אשר יחולו במדד המחירים לצרכן, בשיעורי הריבית או בשערי המטבעות זרים).

שיטת לוח שפיצר

שיטת הסילוקין לפי לוח שפיצר הינו שיטה בה ההחזר החודשי יהיה (כמעט) קבוע  לאורך כל השנים עד להחזר המלא של המשכנתא. שיטת החלוקה למספר מוגדר מראש של תשלומים שווים תעניק ללווה וודאות גבוהה יותר לגבי גובה ההחזר החודשי. בשיטת שפיצר, ההחזר החודשי כולל תשלום על חשבון הקרן והריבית.

ככל שחולף הזמן גדל מרכיב ההחזר החודשי על חשבון הקרן, וקטן מרכיב הריבית,
אולם סכום המשכנתא להחזר יהיה גבוה יותר בגלל שיטת החישוב. שיטת לוח שפיצר הינה השיטה השכיחה ביותר במשק הישראלי.

במסלולי שיטת שפיצר, ההחזר החודשי עשוי להשתנות כתוצאה מהצמדת המשכנתא למדד או הצמדת המשכנתא למטבע חוץ ושינויי ריבית החלים מעת לעת.

שיטת קרן שווה

שיטת החזר של קרן שווה הינה השיטה בה ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר בשנותיה הראשונות של לקיחת המשכנתא וילך ויקטן לאורך תקופת המשכנתא.

השיטה מאפשרת הוזלת המשכנתא למי שמסוגל לעמוד בתשלומים גבוהים יותר בתחילת תקופת המשכנתא.

כיצד מבוצעת שיטת הקרן השווה, הסבר: שיטת ההחזר מבוססת על תשלום זהה וקבוע (קרן שווה) על חשבון הקרן לאורך כל תקופת המשכנתא, אולם תשלום הריבית בשיטת החזר הקרן השווה מחושבת על יתרת הקרן הבלתי מסולקת.

מכאן עולה כי בשיטה הקרן השווה תשלומי המשכנתא ההתחלתיים גבוהים יותר לעומת שיטת שפיצר, אך הולכים וקטנים עם התקדמות ההחזרים לאורך תקופת המשכנתא.

שיטת בוליט (שיטת בלון)

שיטת בוליט או בלון הינה שיטה בה תשלום ההחזר אינו כולל את קרן המשכנתא והוא חל אך ורק על תשלומי הריבית ולפיכך ההחזרים החודשיים נמוכים. ההחזר החודשי יהיה נמוך יחסית וקבוע או כמעט קבוע, מאחר והתשלום הינו בגין הריבית בלבד.

בתום תקופת המשכנתא, הלווה ישלם תוספת של סכום חד-פעמי גבוה כדי להשלים את יתרת ההחזר בגין קרן המשכנתא, לפירעון מלוא סכום המשכנתא. השיטה מתאימה ללווה שמצפה שבתוך מספר שנים יתפנה לרשותו סכום כסף גדול, שבאותו סכום יוכל לסלק את יתרת המשכנתא.

בשיטת בוליט, קרן ההלוואה גדלה בתקופת המשכנתא בה משולמת הריבית בלבד, וזאת מאחר שההחזרים החודשיים לא כוללים את התשלום על חשבון קרן המשכנתא. קרן המשכנתא יכולה להיות מושפעת בתקופת המשכנתא, משינויים במדד המחירים לצרכן או בשער החליפין של מטבע החוץ.

משכנתת גרייס

משכנתת גרייס היא דחייה, של חלק או של כל תשלומי ההחזר החודשי לתקופה מוגבלת. את התשלומים שדחיתם בתחילת תקופת המשכנתא יש לשלם בהמשך תקופת המשכנתא, ולמעשה השיטה מאריכה את תקופת ההלוואה. אם הלווה מתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתא בגלל הוצאה גדולה חד-פעמית או ירידה זמנית בהכנסות, כדאי לשקול לבקש מהבנק, לדחות את התשלומים לפי שיטת גרייס.

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הינו שילוב של מספר מסלולים הנובע מצרכיו האישיים של כל לווה.

התמהיל נקבע בהתאם למגמות הצפויות במשק בשוק המשכנתאות (שינויי ריבית, מדד, שער חליפין ועוד) ובהתאם לצפי החל במצבו הכלכלי של הלווה (סכום המשכורת, דולרית או שקלית. קבלת סכומים עתידיים, שינוי סטאטוס ועוד כהנה וכהנה).

משכנתא היא התחייבות לתקופה ארוכה שבמהלכה יתכן שיחולו שינויים בלתי צפויים – שינויי שכר עתידיים, צפי לקבלת כספים בעתיד, גידול בהוצאות הלווה, עליית או ירידת הריבית במשק ואף שינויים לאורך הזמן במדד המחירים לצרכן או לחלופין בשערי החליפין של ההצמדה למט"ח. כדי להפחית את הסיכון שלא תוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא, כדאי לבנות תמהיל משולב ולפצל את המשכנתא לסוגי מסלולים שונים.

מומלץ להגביל את החלק של המסלולים המשתנים בתוך תמהיל המשכנתא מאחר ומסלולים בריבית משתנה או מסלולים צמודים זולים יותר, מגדילים את הסיכון שההחזר החודשי שלכם ישתנה משמעותית בעתיד. בשל הסיבות האמורות, הבנקים למשכנתאות  מגבילים את סכום המשכנתא במסלולים בריבית משתנה, לכדי 1/3 בלבד מכלל המשכנתא.

מומלץ לבדוק מידי תקופה את ההחזר החודשי ואף את הסכום הכולל של החזר המשכנתא. ההחזר החודשי ואף ההחזר הכולל על המשכנתא בתמהיל המקורי, עשויים להשתנות, במקרה ששיעורי הריבית ומדדי המחירים לצרכן במשק יגדלו או יקטנו.

משכנתא היא אמנם התחייבות לתקופה ארוכה – אך אפשר לשנות אותה במידת הצורך. אחת לכמה שנים כדאי לחזור ולבדוק אם תמהיל המשכנתא שבחרתם עדיין מתאים לכם. אם לא, בדקו אפשרות למחזר את המשכנתא באמצעות תמהיל משכנתא חדש אשר יחליף את התמהיל הישן בתנאים טובים יותר, תוך תשומת לב לעלויות הכרוכות במחזור כמו עמלת פירעון מוקדם, עמלת היוון, ועוד. כמו כן, מומלץ לבדוק מתי כדאי למחזר משכנתא.

תנאים ומגבלות לקבלת וסילוק המשכנתא

ראשית, מסלול ההלוואה בריבית משתנה הוגבל וצומצמו המסלולים בריביות משתנות. על הלווה מוטלת חובה לשלב בהלוואה מסלולים נוספים בריביות קבועות, זאת מאחר ובתנאי ריבית בשיעורים נמוכים (כפי שאכן קיים כעת), ההחזר החודשי נמוך מאוד והוא עשוי להשתנות בעתיד, באופן משמעותי.

שנית, ההכנסה החודשית של הלווים ביחס לסכום ההחזר החודשי, נבדקת על ידי הבנקים, זאת על מנת לוודא כי סכום ההחזר החודשי אינו גבוה ביחס להכנסה החודשית. הבנקים אינם מאשרים סכומי החזר חודשי של המשכנתא העולה על 1/3 מההכנסה החודשית של הלווים.

שלישית, ההון העצמי של הלווה למימון רכישת הדירה חייב להיות לפחות 25% מערך מימון הדירה. הבנקים ממנים 75% מערך הדירה בלבד.

תשלומים נוספים בעת נטילת המשכנתא

עמלת פתיחת תיק משכנתא

הבנקים למשכנתאות גובים עמלה המשתנה בין בנק לבנק. בגין טיפול בתיק המשכנתא, העמלה השכיחה הינה בשיעור 0.25% מסכום המשכנתא. כך למשל במשכנתא העומדת על 1,000,000 ₪ העמלה תעמוד על כ-2500 ₪.

העמלה המינימלית השכיחה (ללא תלות בסכום המשכנתא), עומדת על סכום של כ-500 ₪ והעמלה המקסימלית השכיחה, עומדת על סכום של  כ-6,000 ₪.

גובה העמלה נתון לשיקולו של הבנק, כך גם ההנחה המוענקת בפתיחת תיק המשכנתא.

ביטוח מבנה הדירה

ביטוח מבנה עבור המשכנתא, נועד לכסות את סכום המשכנתא שנטלתם מהבנק כאשר המבנה המבוטח ניזוק כתוצאה ממקרים כגון: רעידת אדמה, שריפה, עשן, פיצוץ וכדומה (לפי הגדרות הכיסוי של כל פוליסה לגופה) הביטוח יכסה הוצאות כגון: פינוי הריסות, אדריכלים, מהנדסים, קבלנים, בניה ושיפוץ על מנת להחזיר את הנכס לקדמותו. בנוסף לכך יכסה ביטוח המבנה גם את תשלום שכר הדירה למשך תקופת הבניה\שיפוץ (לפי הגדרות הכיסוי של כל פוליסה לגופה). הדירה מהווה את הביטחון של הבנק שתשלמו לו את מלוא החזרי המשכנתא. ביטוח הדירה בו תבחרו יכול לכלול גם ביטוח לתכולה של הדירה שלכם, כלומר לחפצים ולריהוט הנמצאים בדירה. סכום ביטוח מבנה מוצע ע"י הבנק למשכנתאות.

ביטוח חיים

ביטוח חיים על המשכנתא נועד להבטחת הבנק בגין החזר המשכנתא במקרה של מות הלווים, אשר לא יוכלו להמשיך לשלם את החזרי המשכנתא.

הבנקים למשכנתאות דורשים כי הלווים יבטחו את עצמם בפוליסה לביטוח חיים, כאשר הבנק מוטב כלפי הביטוח במות הלווה המבוטח, עד גובה יתרת המשכנתא. ביטוח החיים מהווה ביטחון עבור הבנק שחברת הביטוח תשלם לו את מלוא החזרי המשכנתא במות הלווה המבוטח. סכום ביטוח החיים מוצע ע"י הבנק למשכנתאות אולם קיימת אפשרות לבצע את ביטוח החיים כמו גם את ביטוח מבנה הדירה באמצעות חברות ביטוח חיצוניות.

תשלומים נוספים בעת רכישת דירה

שכר טרחת עורך דין

לשכר הטרחה זכאי עורך הדין בעניינים בהם מטפל עבור לקוחו. שכר הטרחה אותו מקבל עורך הדין ברכישת או מכירת הדירה, הינו עבור שירותים וליווי משפטי הכרוכים בסיכונים לא מעטים אשר אמור להיות מבוצע באופן מקצועי ויסודי על ידי עורך דין מנוסה ומיומן.

שכר טרחת עורך דין ברכישת דירת יד שניה נתון לשינויים לפי החלטת עורך הדין המטפל בתיק, אולם בדרך כלל, שיעורו עומד על כ-% 1/2 מערך הדירה בתוספת מע"מ כחוק.

כך למשל בדירת יד שניה, אשר עלותה כ-1,000,000 ₪, סביר להניח ששכר טרחת עורך הדין יעמוד על סכום של  5,850 ₪, הסכום כולל מע"מ (17%).

דמי תיווך

דמי התיווך משולמים למתווך מורשה, אשר קישר בין צדדי העסקה תמורת תשלום.

דמי התיווך המשוערים הינם כ-2% בתוספת מע"מ כחוק, והם משתנים בהתאם למוסכם בין הרוכש לבין המתווך. בדירה שעלותה כ-1,000,000 ₪, סביר כי דמי התיווך יעמדו על 23,400 ₪ הסכום כולל מע"מ (17%).

מס רכישה

מס רכישה הינו מס המשולם לאוצר המדינה, עבור רכישת זכות מקרקעין בישראל. מס רכישה, מופיע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה.

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף עד 15 בינואר 2017:

– על חלק השווי שעד 1,600,175    ₪  :                               0%
– על חלק השווי שבין 1,600,175   ₪ עד  1,898,005 ₪    – 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,898,005    ₪ עד  4,896,615 ₪   – 5%
– על חלק השווי שבין 4,896,615    ₪ עד 16,322,055 ₪  – 8%
– על חלק השווי שמעל 16,322,055 ₪ :                             10%

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף עד 15 בינואר 2017:

– על חלק השווי שעד 4,896,615 ₪  :    8%
– על חלק השווי שמעל 4,896,615 ₪:   10%

בעת פירעון מוקדם של המשכנתא יש להשתדל להימנע מהעמלות הבאות:

עמלת היוון – עמלה בגין הפרשי ריבית אותה הבנק דורש מהלקוחות המבקשים לבצע פירעון מוקדם למשכנתא. במידה והייתה להם משכנתא בריבית קבועה והריבית במשק ירדה עד לרגע הבקשה לפירעון המשכנתא, הבנק ידרוש לשלם את הפער עבור ירידת הריבית שחלה במשק.

עמלה על מדד ממוצע – אם הפירעון המוקדם של המשכנתא מתבצע בין ה-1 לחודש ל-15 לחודש, הבנק ידרוש את תשלום העמלה על מדד ממוצע (כדי לא להפסיד את ההצמדה).

עמלה בשיעור מסוים מסכום הפירעון, בגין אי הודעה על פירעון המשכנתא – על מנת להימנע מתשלום עמלה זו, על הלווה להודיע לבנק מראש (לפי מספר הימים אשר נקבעו בהסכם המשכנתא) על כוונתו לפרוע מוקדם יותר את המשכנתא (מוקדם מהמועד הנקבע). במידה והלווה לא הודיע מראש על פירעון מוקדם, קיימת תוספת עמלה בשיעור מסוים מסכום הפירעון, זאת מאחר והבנק דורש לעצמו זמן להתארגנות בתיקי כלל הלוואותיו, בשל סילוקה המיידי של המשכנתא מטעם הלווה.

עמלה תפעולית – עמלה קבועה לסילוק מוקדם של המשכנתא אשר סכומה סביר.

הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות.

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-20 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורס "עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL.

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-23 שנה), וכן עורך דין. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה, טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04, פל': 5443671- 050

e-mail: cpa-adv-itamar@bezeqint.net