|
|
|
|
|
|
|
|
מחיר הבירוקרטיה ? - מינהל מקרקעי ישראל עשוי להיתבע על עיכוב אישור עסקאות בהרחבות קהילתיות וגרימת נזקים עצומים למשתכנים
|
|
|
|
|
ביום 10.5.09 נחתמה על ידי שר האוצר הנכנס, החלטת מועצת המינהל 1180, מבטלת את החלטות 959 ו- 1110, לפיהן התנהל המגזר החקלאי עד היום בכל הקשור להרחבות.
ההחלטה קובעת שינויים בכל הקשור לבנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית ומטרתה, ככל הנראה, להעביר כח וסמכויות חזרה לידי המינהל על מנת לפקח על הליך הקצאת המגרשים על ידי האגודות, לרבות מתן ההמלצות וכיוצ"ב וכן על מנת לוודא, כי הכספים המשולמים על ידי המשתכנים בגין פיתוח תשתיות מגיעים ליעדם.
על מנת להשיג את המטרה של הפיקוח והבקרה על התנהלות האגודות בכל הקשור להקצאות המגרשים, נקבעה הוראה לפיה, על האגודה והמומלץ להעביר למינהל כחלק ממסמכי הבקשה להקצאת המגרש, גם את החוזה שנערך ביניהם ואת העתק הדיווח לרשויות המס וזאת על מנת שהמינהל יבדוק כי בחוזה אין תנאים שונים מתנאי ההחלטה וכי לא נגבו כספים במסגרת החוזה מעבר לעלויות פיתוח התשתיות!!!
כמו כן, נקבעה הוראה חדשה, ברוח האמור לעיל, לפיה המינהל יפרסם באתר האינטרנט שלו ויביא לידיעת הציבור, את שווי המגרשים בהרחבה ואת הוצאות הפיתוח שאושרו על ידו ואת האיסור לגבות כספים מעבר לעלויות אלו – וזאת על מנת שלא לאפשר לאגודות לגבות כספים, תוך שימוש בשמות ו/או בהגדרות שונות לכספים המשולמים על ידי המומלצים.
השינוי המשמעותי ביותר אותו מביאה ההחלטה, הינו, כי לא תותר העברת זכויות במשך
5 שנים למקבל מגרש בפטור ממכרז, החל מיום חתימת חוזה החכירה. כלומר, הואיל וחוזה החכירה נחתם לאחר סיום שלב שלד וגג, ניתן יהיה למכור את הזכויות 5 שנים לאחר סיום שלב זה. הוראה זו באה, ככל הנראה, על מנת למנוע עסקאות בקרקעות המינהל המוקצות למומלצים בהרחבות וזאת בכדי שהמומלץ לא ישיא רווח על קרקעות אלה ולמעשה לא יכול לבצע עסקת יזמות בקרקע המינהל בהרחבה.
בסיפא של ההחלטה, נקבע, כי הנהלת המינהל נדרשת לקבוע הוראות מעבר ליישום החלטה זו בתוך 45 ימים מיום אישור ההחלטה על ידי המועצה. כלומר הוראות המעבר היו אמורות להתפרסם, לכל המאוחר, עד לתחילת חודש יולי שנה זו.
יודגש, כי הוראות המעבר נדרשות על מנת שניתן יהיה לאשר עסקאות העומדות ב"קנה" ולהתאים את נוסח הסכמי החכירה להוראות החדשות שנקבעו בהחלטה ביחס להקצאת המגרשים והעברת הזכויות.
למצער, עד ליום כתיבת מילים אלה, לא פורסמו הוראות מעבר או הוראות אגף חקלאי להחלטה, ועל כן, פקידי המנהל אשר אמונים לטפל במשתכנים ולאשר את עסקאות הקצאת המגרשים, עצרו את הקצאת המגרשים למשתכנים שהופנו למינהל לאחר ה- 10.5.09!!!
העובדה כי עד למועד זה, לא פורסמו הוראות מעבר להחלטה 1180, הביאה לכך, כי משתכנים רבים לא מקבלים אישורי עסקה בגין הקצאת המגרשים ולא יכולים לחתום על הסכמי פיתוח, עובדה המעמידה אותם כיום מול שוקת שבורה ללא כתובת אליה הם יכולים לפנות בבקשת עזרה.
מבירורים רבים שנערכו עם פקידי המינהל עולה, כי הפקידים בעצמם פונים לגורמים בהנהלת המינהל ודורשים כי יומצאו הוראות מעבר ויעודכנו הנוסחים של הסכמי החכירה, על מנת שניתן יהיה לאשר עסקאות, אך גם הפניות מצד הפקידים, נופלות על אוזניים ערלות!!!
חשוב לזכור, כי המשתכן הינו בד"כ זוג צעיר המבקש לשדרג את מקום מגוריו או לרכוש נכס באזור כפרי, בפעם הראשונה בחייו, והפגישה הראשונה עם המינהל, הדומה במקרה זה להתנגשות חזיתית הרת אסון, מביאה על המשתכן הפסדים והוצאות שגורמות לנזק כלכלי עמוק וארוך טווח.
אין ספק, כי מדובר בהתנהלות כושלת ולא תקינה של המינהל, אשר בבוא היום, עשוי לקבל לידיו תביעת ענק מצד המשתכנים, אשר ספגו נזקים עצומים בעקבות התנהלות זו.
מציאות עגומה זו , עשויה להביא לתוצאה לפיה כספי משלם המיסים ישמשו בעתיד לתשלום פיצויים למשתכנים הנפגעים ובכך נמצא כולנו נפגעים ישירים ועקיפים של התנהלות כושלת זו של המינהל.
יש להקים קול צעקה ולהורות למינהל להוציא לאלתר הוראות מעבר וכן לאשר באופן מיידי את כל העסקאות העומדות בפתחו של המינהל עוד מיום 10.5.09, המועד בו אושרה ההחלטה.
אנו תקווה כי קריאה זו, תעיר את הדובים משנתם על מנת שלא ייגרמו נזקים נוספים ומיותרים למשתכנים הכבולים בכבלי הבירוקרטיה של המינהל.
הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מייצג רוכשים בהרחבות בקיבוצים, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, מיסים והיטלים ובעסקאות במגזר החקלאי ובעסקאות נדל"ן ויזמות בתחום המסחרי והמגורים.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
עו"ד אביגדור ליבוביץ:
עו"ד אביגדור ליבוביץ מתגורר במושב בארותיים בעמק חפר ומתמחה מזה שנים בנושאים הקשורים למגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, מושבים, קיבוצים, שיוך דירות, אגודות שיתופיות, ייצוג מוכרים ורוכשים בעשרות רבות של עסקאות מכר נחלות וכן ייצוג של בעלי זכויות, קבלנים ויזמים בפרויקטים של הרחבות במושבים וקיבוצים, הקמת תחנות דלק ומרכזים מסחריים, דיור מוגן, גני אירועים, שינויי ייעוד, פיצול נחלות, קרקעות חקלאיות, ליווי וייזום של עסקאות.
עו"ד ליבוביץ הינו מגשר בעל מוניטין ובמסגרת הטיפול בסוגיות השונות צבר ניסיון רב בטיפול בנושאים של בנים ממשיכים, יורשים, ניהול עיזבון ועריכת הסדרים בין הורים לילדים במגזר החקלאי. עו"ד ליבוביץ טיפל בעשרות תיקים של משפחות המתגוררות במושבים והביא להסדרים תקדימיים הקשורים ביחסים בין הורים לילדים, בנים ממשיכים והסדרים בין יורשים.
עו"ד ליבוביץ מתמחה מזה שנים בייצוג וליווי יזמים, קבלנים וחברות מהגדולות במשק, במסגרת עסקאות נדל"ן מסחרי, משרדים ומגורים ומתמחה בטיפול בפרויקטים לפי תמ"א 38, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה וכיוצ"ב .עו"ד ליבוביץ מלווה יזמים ודיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38, המתנהלים באזור גוש דן, אזור השרון, ודרום הארץ ובמסגרת זו צבר ידע רב וניסיון במתן פתרונות יצירתיים לסוגיות המיסוי והסוגיות המשפטיות הסבוכות הקשורות לפרויקטים אלה.
עו"ד ליבוביץ הינו בעל ניסיון רב בתחום המיסים ובכל הקשור למיסוי מקרקעין, דמי הסכמה, מע"מ, היטל השבחה, דמי פיתוח והיטלים במגזר החקלאי. מומחי המס המטפלים בלקוחות המשרד במסגרת ליווי הפרויקטים השונים, מביאים עימם ניסיון של שנים רבות, לאחר עבודה ברשות המיסים, והדבר ניכר בתוצאות ובהצלחות בטיפול מול הרשויות.
עו"ד ליבוביץ מייצג לקוחות רבים וחקלאים בתיקים העוסקים בסוגיות של תכנון ובניה, שימושים חורגים וכיוצ"ב. עו"ד ליבוביץ טיפל במהלך השנים בעשרות תיקים של תכנון ובניה, שינויי יעוד ושימושים חורגים ואף הופיע בעניינים אלה בבג"ץ בסוגיות עקרוניות.
עו"ד ליבוביץ משמש כיועץ המשפטי של התאחדות בעלי אולמות וגני אירועים בישראל ומייצג את ההתאחדות בוועדות הכנסת ובפורומים אחרים ובמסגרת זו, פועל רבות להתפתחות הענף גם בכל הקשור לנושאים של תכנון ובניה, התנהלות מול משרדי הממשלה השונים, חברי כנסת, שרים, קידום חקיקה וכיוצ"ב. עו"ד ליבוביץ לקח חלק בצוות אשר פעל והביא שינוי בתקנות מס רכוש בעקבות מבצע עופרת יצוקה אשר כוללים כיום סעיפים מיוחדים הקשורים לענף אולמות וגני אירועים.
עו"ד ליבוביץ מעביר הרצאות לקבוצות מקצועיות בנושאי המגזר החקלאי, מינהל מקרקעי ישראל, נדל"ן ומיסים וכותב מאמרים רבים בנושאים אלה, אשר פורסמו בעיתונים מקצועיים וארציים ובאתרי אינטרנט שונים.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד אביגדור ליבוביץ
|
מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון לרעידת אדמה ובעניין זה הכתובת על הקיר כבר מספר שנים.
הוראות תמ"א 38 נועדו על מנת לאפשר חיזוק מבנים קיימים אשר לא ניבנו בהתאם לתקן הישראלי 413 על מנת לאפשר את העמידות של המבנים בפני רעידות אדמה.
הוראות תמ"א 38 אמורות היו להביא לכך שיזמים שיבקשו לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 יוכלו לקבל היתרי בניה ולבצע את הפרויקטים על מנת מחד, לחזק ולשפץ מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני ינואר 1980 ומאידך, להשיא רווחים בגין היחידות שייבנו על גג הבניין או בקומת העמודים ויימכרו על ידם.
|
|
במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.
|
|
ימי המיתון ומחנק האשראי הינם קרקע פוריה, על מנת להוציא לפועל עסקאות במסגרת קבוצות רכישה, הואיל והיזם שהינו הגוף המנהל בעסקה, אינו נושא בעלויות רכישת הקרקע ואינו נדרש למימון הרכישה באמצעות הלוואה מבנק, אלא שעלויות רכישת הקרקע מתחלקות בין חברי הקבוצה.
|
|
המונח "נחלה" או "משק חקלאי" לא אומר הרבה למי שאינו גר במושב או עוסק בתחום של עסקאות במושבים.
הנחלות ניתנו לחברי המושבים, עוד בתקופת קום המדינה, ללא תמורה, על מנת שהחברים שקיבלו את הנחלות, יפתחו, בין היתר, את תחום החקלאות, לרבות את ענפי הרפתות, לולים וכיוצ"ב.
|
|
לא פעם שמעתי את בעלי הנחלות העומדים בפני ביצוע עסקת מכירת הנחלה, לאחר שנים רבות בהן הם חיו במושב ועיבדו את האדמה, שואלים עצמם: "במה חטאנו שאנו צריכים לשלם למינהל מקרקעי ישראל 1/3 מעליית הערך במסגרת עסקת מכירת הנחלה – האם מדובר בעונש???".
|
|
עד ליום זה ( 30/12/2009 ) מינהל מקרקעי ישראל לא פרסם באופן רשמי את הוראות המעבר להחלטה 1180, למרות העובדה כי חלפו למעלה משישה חודשים מיום אישור ההחלטה, דבר אשר הביא לעצירה מוחלטת באישור העסקאות בגין הקצאת מגרשים בהרחבות בקיבוצים ברחבי הארץ, אשר הוגשו למינהל החל מחודש מאי 2009.
|
|
חיבור זה נכתב, בעקבות מקרה מצער במיוחד בו טיפל משרדנו וזאת לאחר שנים בהן טיפל הח"מ במקרים רבים וסבוכים העוסקים ביחסים בין בני משפחה, הורים וילדים, אחים, וקרובים, וסכסוכים שנובעים בעקבות חלוקת נחלות במושבים, ירושות, גירושין, עיזבונות וכיוצ"ב.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|