דמי הסכמה - הסיפור על החטא ועונשו

לא פעם שמעתי את בעלי הנחלות העומדים בפני ביצוע עסקת מכירת הנחלה, לאחר שנים רבות בהן הם חיו במושב ועיבדו את האדמה, שואלים עצמם: "במה חטאנו שאנו צריכים לשלם למינהל מקרקעי ישראל 1/3 מעליית הערך במסגרת עסקת מכירת הנחלה – האם מדובר בעונש???".
כמובן כי התשובה נתונה למקבלי ההחלטות ואכן נראה כי מדובר ב"מנה" הגונה, אך על מנת להסביר מעט במה מדובר כאשר מבקשים להתמודד עם המושג העלום "דמי הסכמה", יש לבחון את ההיסטוריה של ההחלטות המתייחסות לדמי הסכמה.

מועצת מינהל מקרקעי ישראל קיבלה עוד בשנת 1967 את החלטה 32 המתייחסת לדמי הסכמה, אך עד היום נערכו שינויים רבים בהחלטה ובדרכי החישוב. אבן הדרך החשובה, נקבעה בהחלטת מועצת המינהל מס' 534, מיום 29.6.1992 אשר כותרתה "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1962" (להלן: "ההחלטה").

ההחלטה קובעת את דרכי החישוב של דמי ההסכמה אשר ישולמו למינהל בעד הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה ובעד שטחי העיבוד.

דרך החישוב נסמכת על הערכות שמאיות בגין מבני המגורים והמשק בנחלה וכן על ניסיון רב של משרדנו אשר ייצג בעלי זכויות בעסקאות רבות במהלך השנים.  

יצויין, כי בעל הזכויות המבקש למכור את הנחלה, יודע כי מדובר בתשלום של אחוז ניכר מהתמורה בגין הנחלה עבור דמי הסכמה ומבקש לקבל את תמונת המס בכל הנוגע לדמי ההסכמה.
הייעוץ ניתן בטרם ביצוע העסקה ואף לעיתים עוד לפני שבעל הזכויות קיבל החלטה סופית למכור את הנחלה.

משרדנו המתמחה בהתנהלות מול מינהל מקרקעי ישראל בכל הקשור לחישוב דמי ההסכמה, השגות על דמי הסכמה, מתן ייעוץ בטרם ביצוע העסקאות לבעלי הזכויות ו/או ליורשים, יכול להעיד, כי לאחר שניתן הייעוץ הראשוני לבעלי הזכויות במסגרתו מוצגת תמונת המס בהתייחס לדמי ההסכמה, יכול בעל הנחלה לבחון את שווי העסקה ולהתנהל בהתאם לצרכיו ודרישותיו.

כאשר מדובר במכירה על ידי יורשים, יש לתכנן בקפידה את העסקה ולהביא את כל הפרטים הקשורים בנחלה, על מנת שלא תגרם "תאונת מס" שלא לצורך.
בטרם ביצוע העסקה ועוד לפני הכניסה למו"מ עם הרוכשים, יש לקבל ייעוץ פרטני, כמו כן, יש לבחון היטב את המבנים הבנויים בנחלה, הן מבני המגורים והן מבני המשק, ועל סמך עובדות אלה, יש לתכנן בקפידה את העסקה.
יש לשים לב בקפידה להשקעות אשר הושקעו במבנים ולעליית הערך, שכן גורמים אלה משפיעים על גובה דמי ההסכמה.

שאלות חשובות שיש לשאול בעניין זה - אילו זיכויים ניתן לקבל בדמי ההסכמה על מנת להפחית את גובה המס? מה ניתן לעשות על מנת שלא להפסיד את הזיכויים? כיצד מתייחסים לשטחים החקלאיים בחישוב דמי ההסכמה? מהו שיעור דמי ההסכמה אותו ניתן לנכות במס שבח ואיך מחשבים זאת?

משרדנו מתמודד בימים אלה מול המינהל בשאלות הקשורות לחישוב דמי הסכמה, אשר עשויות להשפיע לכל האורך בכל הקשור לדרך החישוב, שכן נמצא על ידי הח"מ, כי קיים עיוות בדרך החישוב בהתייחס לעסקות מסוימות וככל שיהיו תוצאות בעניין זה, הן עשויות להפחית משמעותית את דמי ההסכמה המשולמים כיום ובכך לרכך את "המכה" הניצחת של דמי ההסכמה וכמובן, להפחית את העונש!!!

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ הינו הבעלים של משרד עורכי דין א. ליבוביץ ושות' המתמחה במינהל מקרקעי ישראל, בעסקאות במגזר החקלאי ובעסקאות נדל"ן ויזמות בתחום המסחרי והמגורים.      
לא פעם שמעתי את בעלי הנחלות העומדים בפני ביצוע עסקת מכירת הנחלה, לאחר שנים רבות בהן הם חיו במושב ועיבדו את האדמה, שואלים עצמם: "במה חטאנו שאנו צריכים לשלם למינהל מקרקעי ישראל 1/3 מעליית הערך במסגרת עסקת מכירת הנחלה – האם מדובר בעונש???".
כמובן כי התשובה נתונה למקבלי ההחלטות ואכן נראה כי מדובר ב"מנה" הגונה, אך על מנת להסביר מעט במה מדובר כאשר מבקשים להתמודד עם המושג העלום "דמי הסכמה", יש לבחון את ההיסטוריה של ההחלטות המתייחסות לדמי הסכמה.

מועצת מינהל מקרקעי ישראל קיבלה עוד בשנת 1967 את החלטה 32 המתייחסת לדמי הסכמה, אך עד היום נערכו שינויים רבים בהחלטה ובדרכי החישוב. אבן הדרך החשובה, נקבעה בהחלטת מועצת המינהל מס' 534, מיום 29.6.1992 אשר כותרתה "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1962" (להלן: "ההחלטה").

ההחלטה קובעת את דרכי החישוב של דמי ההסכמה אשר ישולמו למינהל בעד הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה ובעד שטחי העיבוד.

דרך החישוב נסמכת על הערכות שמאיות בגין מבני המגורים והמשק בנחלה וכן על ניסיון רב של משרדנו אשר ייצג בעלי זכויות בעסקאות רבות במהלך השנים.  

יצויין, כי בעל הזכויות המבקש למכור את הנחלה, יודע כי מדובר בתשלום של אחוז ניכר מהתמורה בגין הנחלה עבור דמי הסכמה ומבקש לקבל את תמונת המס בכל הנוגע לדמי ההסכמה.
הייעוץ ניתן בטרם ביצוע העסקה ואף לעיתים עוד לפני שבעל הזכויות קיבל החלטה סופית למכור את הנחלה.

משרדנו המתמחה בהתנהלות מול מינהל מקרקעי ישראל בכל הקשור לחישוב דמי ההסכמה, השגות על דמי הסכמה, מתן ייעוץ בטרם ביצוע העסקאות לבעלי הזכויות ו/או ליורשים, יכול להעיד, כי לאחר שניתן הייעוץ הראשוני לבעלי הזכויות במסגרתו מוצגת תמונת המס בהתייחס לדמי ההסכמה, יכול בעל הנחלה לבחון את שווי העסקה ולהתנהל בהתאם לצרכיו ודרישותיו.

כאשר מדובר במכירה על ידי יורשים, יש לתכנן בקפידה את העסקה ולהביא את כל הפרטים הקשורים בנחלה, על מנת שלא תגרם "תאונת מס" שלא לצורך.
בטרם ביצוע העסקה ועוד לפני הכניסה למו"מ עם הרוכשים, יש לקבל ייעוץ פרטני, כמו כן, יש לבחון היטב את המבנים הבנויים בנחלה, הן מבני המגורים והן מבני המשק, ועל סמך עובדות אלה, יש לתכנן בקפידה את העסקה.
יש לשים לב בקפידה להשקעות אשר הושקעו במבנים ולעליית הערך, שכן גורמים אלה משפיעים על גובה דמי ההסכמה.

שאלות חשובות שיש לשאול בעניין זה - אילו זיכויים ניתן לקבל בדמי ההסכמה על מנת להפחית את גובה המס? מה ניתן לעשות על מנת שלא להפסיד את הזיכויים? כיצד מתייחסים לשטחים החקלאיים בחישוב דמי ההסכמה? מהו שיעור דמי ההסכמה אותו ניתן לנכות במס שבח ואיך מחשבים זאת?

משרדנו מתמודד בימים אלה מול המינהל בשאלות הקשורות לחישוב דמי הסכמה, אשר עשויות להשפיע לכל האורך בכל הקשור לדרך החישוב, שכן נמצא על ידי הח"מ, כי קיים עיוות בדרך החישוב בהתייחס לעסקות מסוימות וככל שיהיו תוצאות בעניין זה, הן עשויות להפחית משמעותית את דמי ההסכמה המשולמים כיום ובכך לרכך את "המכה" הניצחת של דמי ההסכמה וכמובן, להפחית את העונש!!!

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ מומחה בטיפול בדמי הסכמה, מומהח בעסקאות מכר ורכישה של נחלות, מומחה בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל, עסקאות במגזר הכפרי, עסקאות במגזר החקלאי,  ובעסקאות נדל"ן ויזמות בתחום המסחרי והמגורים.