כיצד להעלות את ערך הנכס בעזרת חברה לניהול בתים משותפים

כיום בגלל ההאצה העצומה בתחום הנדל"ן בישראל, כל משפחה שיש להם מעט כסף מזהים את הפוטנציאל ולוקחים הלוואת משכנתא או משקיעים את כספם בנכסים להשכרה ולמכירה. תופעה זו יוצרת המון דירות שמועמדות להשכרה או שמושכרות ובנוסף ישנן את הדירות הריקות שמכורות לאנשים זרים מחו"ל כל זה ועוד יוצרים קושי בניהול בתים משותפים, אחזקת מבנים וניהול ועד הבית. הרי בסוף בניין לא מטופל בצורה נאותה מוביל להערכה נמוכה של קונים פוטנציאלים וכך להורדת ערך הנכס. מעבר לכך חברת ניהול טובה יכולה להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים, לכן חשוב לבחור בניין שמתוחזק ע"י חברת ניהול או עם פוטנציאל לשכנע את הדיירים לעבוד עם חברה לניהול בתים משותפים.

מה זה ניהול בתים משותפים

אחזקת נכסים (ניהול ועד בית) של בניין או בית משותף קטן דורש עבודה והשקעה סביב השעון הכוללת מגוון פעולות שיש לעשות כגון: טיפול בחשבון בנק, ניהול חשבוניות, איסוף צ'קים, תשלום חשבונות, ניהול שוטף כגון ניקיון, טיפול בגבייה, אחזקה כללית של הבניין, טיפול ואחזקת מעלית, טיפוח וטיפול שוטף בגינה טיפול במקרים חריגים, דירות ריקות, דירות שכורות ועוד רשימה כמעט אינסופית של דברים. אז תתארו לכם מה קורה בבניינים משותפים עם מאות דיירים ?

כל אלה ועוד יצרו בשוק הזדמנות ליזמים, שהרימו את הכפפה ולקחו את העניין לידם. הקימו עשרות חברות ניהול נכסים שנותנות את השרות של ניהול ועד בית, אחזקת מבנים וניהול בתים משותפים. דבר זה יכול להוריד מאיתנו כאב ראש בלתי פוסק מכל ההתעסקויות האלה. אולם בגלל ההצפה בשוק חברות הניהול יש לשים דגש על זה שהחברה עומדת מאחורי איזה גוף גדול או עמותה. ולכן כאשר אנחנו בוחרים חברת ניהול חשוב שתהיה חלק מהעמותה של האיגוד הישראלי לניהול בתים משותפים, כך נוודא שזו חברה איכותית שעומדת בכל הקריטריונים הנוקשים שהאיגוד מציג.

מה הדברים החשובים ביותר שצריך לוודא כאשר פונים לחברת ניהול

אם גם אתם רואים לנכון לפנות לחברת ניהול ועד בית ואחזקת מבנים, כי העומס של ניהול ועד הבית מתחיל להכביד עליכם, יש מספר דברים שעליכם לוודא שיש לאותה חברת ניהול:

· גביית מיסי וועד הבית מדיירי הדירות בשיטה ממוחשבת

· ניהול חשבון ההפקדות וההוצאות של הבניין

· פיקוח על ביצוע עבודת נותני שירות מקצועיים, באופן סדיר בהתאם ללוחות הזמנים שסוכמו כגון: שירותי ניקיון,  שירותי גינון, עבודות אינסטלציה , עבודות חשמל , עבודות תחזוקה שוטפות, תחזוקת מעליות - טיפול דו חודשי ובדיקת מהנדס חצי שנתית, תחזוקת המערכת הסולרית, תחזוקת מערכת חימום מים באמצעות סולר,  תחזוקת מערכת משאבות לחץ המים, תחזוקת מערכת לגילוי אש וספרינקלרים, בקרת מפוחים ופליטת CO , תחזוקת גנרטורים, ניקוי וחיטוי בריכות המים, ביצוע הדברה ועוד.

· מעקב אחר התשלומים השוטף של חשבונות הבניין השונים (חשמל, מים, וכד')

· טיפול בבעיות דחופות כגון: סתימת ביוב, פיצוץ בצנרת, ובעיות במעלית.

· הפקת דוחות רבעוניים המפרטים את כלל הפעילות בבניין לאותה התקופה וכן מאזן שנתי בסוף כל שנת התקשרות.

· אחזקת מוקד טלפוני אנושי העומד לרשות הדיירים 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע.

· ייצוג של עורך דין בעת הצורך.

אם חברת ניהול ועד הבית תעמוד ברוב הפרמטרים האלה אז כדאי לפנות אליהם. במידה ולא תמשיכו לחפש כי ניהול ועד בית נכון יכול לשפר את יופיו של הבניין, יכול להיות מטופל באופן שוטף, לדאוג לשימור הבניין, להוריד נטל מהדיירים ולמנוע אינטרסים אישיים והכי חשוב להניב לנו תשואות גבוהות יותר והעלאה של ערך הנכס. כאשר אנחנו מדברים על נדל"ן במינימום מדובר על מאות אלפי שקלים רווח.

עלויות של ניהול ועד בית.ניהול בתים משותפים:

באופן עקרוני, לכל בניין צרכים ומאפיינים שונים שיש לקחת בחשבון בעת בקשה למתן הצעת מחיר. אולם עד להעברתו לחברת ניהול, ניתן לקבל הערכת סדר גודל לגבי עלות תחזוקתו החודשית.

בכדי ליצור שקיפות מוחלטת בה דיירי הבניין יידעו בדיוק כמה יצטרכו לשלם עבור אחזקת הבניין וכמה עבור שירותי הניהול, בד"כ רצוי שהחברה תתמחר את שירותי הניהול בנפרד ואת אלה מוסיפים להוצאות הבניין השונות. בצורה כזאת כל סכום שנותר בקופת ועד הבית, מעבר לעלות ניהולו, משמש להשבחת הבניין וטיפוחו.

בדרך כלל, מידי רבעון יינתן דוח המפרט את הוצאות הבניין, את עלות החשבונות השונים ששולמו מסכום זה ואת אחוז העמלה שהופרשה בגין דמי הניהול.  בסוף שנה ישלח מאזן שנתי מסכם לנציגי הועד או בעלי דירות שהוסמכו ע"י אסיפת הדיירים.

בפורטל בתים ניתן למצוא המון מידע בנושא ניהול ועד בית, האתר כולל בין השאר מאמרים בתחום, מערכת הצעות מחיר בה ניתן לקבל הצעה ממספר חברות ניהול המובילות בישראל ועוד המון  מידע בנושא בתים ומבנים משותפים.