"פינוי-בינוי" הוא שם כולל לעסקאות נדל"ן בהן בניינים ישנים מפונים, נהרסים ונבנים מחדש במסגרת תכניות התחדשות עירונית. בתמורה לכך זוכים בעלי הדירות למימון מלא של הוצאות הדיור והשכירות בתקופת הפינוי, ובסיומה הם מקבלים דירה חדשה ומרווחת בבניין.
עסקאות אלו נחשבות לכדאיות מכיוון שהן מעלות את ערך הנכס באופן משמעותי וכל הצדדים יוצאים מורווחים בדרך כלל: גם הקבלן שביצע את העבודה, היזם (אם יש), הרשות המקומית שזוכה לנכס מחודש ללא הוצאה כלל, וכמובן הדיירים. הליך זה אמנם אינו אפשרי למימוש ללא הסכמת הדיירים, אך במקרים של סרבנים בודדים מספק החוק מספר דרכים להתמודד עמם.
חוק הדייר הסרבן
חוק פיצויי פינוי-בינוי משנת 2006 נועד למנוע מצב בו דייר או דיירים בודדים, במיעוט של מתחת ל-20 אחוזים מכלל דיירי הבניין, מונעים הליך פינוי-בינוי בו מעוניינים השאר. חוק זה המכונה גם "חוק הדייר הסרבן", נועד להבטיח את האינטרסים של מרבית דיירי הבניין ושל כלל הציבור באזור המגורים, המעוניינים להעלות את איכות הדיור במקום.
דרכים משפטיות להתמודדות מול סרבן
במקרה של דייר סרבן שלא הצליח להמציא נימוק סביר והגיוני להתנגדותו, ניתן לתבוע ממנו פיצויי נזיקין בבית המשפט. תביעה זו מבוססת על עריצות המיעוט ברוב, הגורמת לנזקים כלכליים כבדים. בית המשפט מצידו יבחן את נתוניו של כל מקרה, לרבות אומדן הנזק שנגרם בהתאם לנסיבות העסקה, וליכולתם הכלכלית של הסרבנים לעמוד בדרישת הפיצויים. חשוב לציין שבמרבית המקרים תביעות אלה מבוטלות אם הנתבע חוזר בו מסירובו.
בדיקת כדאיות העסקה
במקרים בהם הסיבה לסרבנות פינוי-בינוי הנה חשש מפני חוסר כדאיות העסקה, ואם לפחות שני שלישים מהדיירים מעוניינים לקדם את המהלך, קיים הליך ביניים בטרם תביעה משפטית. הליך זה מאפשר לדיירים המעוניינים לדרוש מינוי שמאי שיבחן את כדאיותה של העסקה. אם העסקה תימצא כדאית ועדיין יסרב מיעוט דיירים לקבלה, ניתן להחליט אם לגשת לתביעה משפטית.
מתי סירוב פינוי נחשב סביר?
חשוב לדעת כי קיימים מצבים בהם סירוב לפינוי-בינוי מקובל וסביר, כדוגמת עסקאות שאינן כדאיות לדייר כלכלית, או שלא הוצעה לדייר דירה חלופית הולמת. כמו כן, סירוב זה נחשב לסביר במצבים בהם לא ניתנו ערבויות מספקות או עקב נסיבות אישיות מיוחדות של הסרבן, כמפורט בחוק.
עורך דין יוסי כהן הוא הבעלים של משרד עורכי דין. דוקטור יוסי כהן פועל בתחומי המשפט המסחרי, דיני חברות וליטיגציה משנת 1986.
צרו קשר עם יוסי כהן:
רח' קלישר 17, בית גי - אה, תל אביב 65257
טל': 5168484 - 03 | פקס: 5166066 - 03
דוא"ל:cohhen2@zahav.net.il