איזורי נדל"ן בניו יורק

העיר ניו יורק ,שרבים מאיתנו חושבים שהיא העיר החשובה והמרכזית ביותר בעולם, מהווה פוטנציאל השקעה נדל"ני מעולה בכל הנוגע להשקעת נדל"ן בארה"ב.

לא מעט אנשים חולמים על דירה במנהטן אך האם זו ההשקעה הטובה ביותר בעיר או הגשמת חלום?

בשורות הבאות נאפיין את הרובעים השונים בניו יורק ונבחן את סוגי ההשקעה המשתלמים ביותר בעיר.

מנהטן

המרכז הפיננסי, התיירותי והתרבותי. למנהטן מגיעים כ-50 מיליון תיירים כל שנה שמזרימים לעיר ולתושביה סכומי כסף לא מבוטלים. מנהטן היא פיסת הנדל"ן הצפופה ביותר בעולם ובה ניתן למצוא החל מדירות יוקרה ועד לדירות סטודיו קטנות המאכלסות סטודנטים.

מי שמחפש תשואה גבוהה ככל הנראה לא ימצא אותה במנהטן. מחירי השכירות גבוהים, אולם מחירי הדירות גבוהים מספיק בכדי להניב תשואות של 3%-5%. החל מאיזור הארלם (רחוב 110) וצפונה, ישנם בניינים נמוכים יותר ורמת התשואה עולה במעט.

ההשקעה הטובה ביותר במנהטן הינה השבחת בניינים. מדובר על השקעות בסדר גודל של מיליוני דולרים, כאשר השבחה עשויה להיות שיפוץ נרחב ו/או שינוי יעוד הבניין, לדוגמא, מיחידה אחת בטאבו לפרצלציה לדירות.

ברוקלין

רובע המכיל 2.5 מיליון תושבים. ברוקלין הוא הרובע המאוכלס ביותר בניו יורק ומספר התושבים שלה גדול יותר מהעיר יוסטון שבטקסס שהיא העיר הרביעית בגודלה בארה"ב. לברוקלין תשתית תחבורה ציבורית מעולה המאפשרת לתושבי הרובע להגיע לעבודתם במנהטן בקלות ובמהירות. הביקוש לדירות להשכרה בברוקלין מאוד גבוה ואחוז האכלוס ברובע עומד על מעל ל 98%. ההשקעה הכדאית ביותר להערכתנו, היא בבניינים המכילים 2-8 דירות ובבניינים מעורבים, משמע חנות או כמה חנויות ומספר דירות. השקעה כזו יכולה להניב תשואה של 9% נטו.

קווינס

הרובע הגדול ביותר בניו יורק מבחינת שטחו. ברובע חיים כ 2.3 מיליון תושבים. בקווינס פועלים 2 שדות התעופה מהחשובים והפעילים בכל ארה"ב- קנדי ולה גוורדיה. רוב קווינס מאופיינת בבתים פרטיים ובדו משפחתיים. חלק מתושבי קווינס עובדים במנהטן, חלקם בלונג איילנד ולא מעט בתוך קווינס עצמה. כמו בברוקלין, גם בקווינס חיים לא מעט יהודים וישראלים בעיקר בשכונות פלאשינג ופורסט הילס. לא הרבה יודעים, אבל בקווינס נמצא קברו של הרבי מליובאוויטש.

השקעות הנדל"ן הטובות ביותר בקווינס הם מיני בניינים שמכילים 2-3 דירות. בניין בן 2 דירות (2 חדרי שינה כ"א) ניתן לרכוש (נכון לנובמבר 12) בכ 325,000$. יזם מקומי ואפילו משקיע ישראלי יכולים להגיע לתשואות יפות של 9%.

ברונקס

הרובע הצפוני של העיר ניו יורק. מתגוררים בו כ 1.4 מיליון תושבים. 2 האתרים המרכזיים בו הם איצטדיון הבייסבול המפורסם בעולם- של הניו יורק יאנקיס וגן החיות של הברונקס אליו באים תיירים חובבי חיות מכל העולם. אחוז האכלוס בברונקס נמוך מבקווינס ובברוקלין (אך עדיין גבוה מ 95%). השקעות במבנים קטנים (1-2 יחידות דיור) פחות מומלצות, אלא אם המחיר מאוד נמוך. בניינים של 8 דירות ומעלה עשויים להיות אטרקטיבים להשקעה אולם להערכתנו, ההשקעה בברונקס אינה כדאית כמו השקעה בברוקלין ובקווינס.

סטייטן איילנד

הרובע הקטן ביותר, הן מבחינת השטח והן מבחינת האוכלוסיה. לא מעט מקומיים מחשיבים את סטייטן איילנד כבן החורג של העיר ניו יורק. הרובע מאופיין בעיקר בבתים פרטיים ומחלקת האנליזה של החברה לא מוצאת כדאיות השקעה בו.

לסיכום

ניו יורק נחשבת ובצדק , לעיר החשובה ביותר בעולם. עתודות הקרקע מינימליות ולכן צמיחת הנדל"ן היא לגובה. הביקוש לדירות להשכרה הוא הגבוה ביותר (ובפער ניכר מהמקום השני והשלישי) בכל ארה"ב ואין כל בעיה למצוא שוכרים טובים. הסופה "סנדי" הובילה לאפשרויות השקעה חדשות וטובות והרבה משקיעים מנצלים את המצב בכדי לרכוש נכסים אטרקטיביים.