למה לנו הישראלים יתרון גדול ברכישת נדל"ן בארה"ב לעומת האמריקאי?
מדוע הקושי בקבלת מימון בנקאי לתושבי חוץ פועל דווקא לטובתנו?
אחת השאלות הראשונות של חלק גדול מהמשקיעים שלנו היא "מה לגבי מימון?". משבר הסאב פריים כמעט וריסק את האופציה הזו עבור תושבי חוץ ובנקים אשר כן נותנים מימון לתושב חוץ בהלוואת Non-Recourse(שעבוד הנכס ללא צורך בערבויות אישיות), עושים זאת בריביות גבוהות. לדעתי, גבוהות מידי.
אז מה בעצם היתרון שלנו כישראלים? הכסף המזומן!
בארה"ב קיימים 2 שווקי נדל"ן ראשיים:
1. השוק הרגיל (Conventional Market) – שוק בו הרוכש משתמש במשכנתא לצורך רכישת הנכס.
2. שוק המזומן/שוק המשקיעים (Cash Market) – שימוש בכסף מזומן בלבד לרכישת הנכס.
המחירים ב Cash Market זולים משמעותית מבשוק הרגיל. למה? הבתים שנרכשים בשוק הרגיל הינם לרוב בתים אשר נמצאים במצב טוב מאוד. הבנק שולח בודק (Inspector) לנכס טרם רכישתו על מנת לוודא שלא קיימים ליקויים במצבו לרבות מערכת האינסטלציה, חימום, חשמל ותקינות הגג. אם קיימת בעיה משמעותית, הבנק לא מאשר את ההלוואה אלא אם המוכר מתקן אותה לפני העברת הבעלות (closing). מצבו הטוב של הנכס בד בבד עם זאת שסוגי הנכסים הללו נמכרים לרוכש רגיל (לא משקיע/ספקולנט) גורמים למחיר בשוק הרגיל להיות מחיר שוק שהוא המחיר המקסימלי שהנכס יכול להימכר.
עכשיו נלך צעד צעד...
אדון לוי מירושלים שמעוניין לקנות דופלקס בברוקלין וברשותו כסף מזומן, יעדיף לקנות נכס מכינוס או ממוכר שנמצא במצב של Distress, בעברית פשוטה, לחוץ למכור! רובן המוחלט של עסקאות אלו הן עסקאות מזומן מ-2 סיבות עיקריות:
א. לעיתים הנכסזקוק לשיפוץ וככזה, לא יוכל להימכר בשוק הרגיל. בשל כך, מחירו יהיה נמוך משמעותית מנכס זהה שנמצא ממש לידו ובמצב טוב.
ב. זמן זמן זמן – עסקת מזומן הינה עסקה מהירה בניגוד לעסקה בה מעורבת משכנתא. כאשר הבנק כבר "שחרר" את הנכס למכירה, הוא יתנה זאת בסגירה מהירה, לרוב בין שבועיים לחודש.
עכשיו נחזור לדופלקס בברוקלין. נכסים דומים נמכרו באיזור במחיר ממוצע של 450,000 $. אדון לוי רכש בניין בעסקת Short sale דרכנו ב310,000$ בלבד ויחד עם עלויות הסגירה הנוספות ושיפוץ (סה"כ 50,000$) שילם מחיר כולל של 360,000$ בלבד. מדובר על אפסייד של 90,000$ שהם 20% עוד מיומו הראשון כבעלים של הנכס! הסיבה לכך היא השימוש במזומן! לרוב האמריקאים אין כמות מזומן מספקת כדי להשקיע בנדל"ן ולאלו שיש – משקיעים ועוד איך.
הדופלקס שמורכב מ-2 דירות בנות 3 חדרי שינה כ"א מכניס 2,900$ נטו (אחרי ארנונה,חימום,ביטוח,מים וחברת ניהול). מעל 9.5% נטו לפני מיסים. הדבר מתאפשר רק עצם רכישת הדופלקס באמצעות מזומן שגרם לעסקה להתבצע מתחת למחיר השוק ותוך ביצוע השבחה.
מתי המימון הבנקאי ישמש את אדון לוי ויצור לו ערך מוסף קריטי? במימוש!
מי יהיה רוכש הנכס? אמריקאי מקומי, ככל הנראה ממעמד הביניים, בעל credit score בינוני-טוב וששני בני זוג משתכרים ברמה סבירה.
ניקח את Mr & Mrs Johnson כדוגמא. הבעל עובד כשוטר והאשה כאחות ושניהם מרוויחים יחד 60,000$ (בניו יורק המספרים עבור שניהם גבוהים בהרבה והכנסתן השנתית גבוהה מ- 100,000$. לצורך הדוגמא ניקח הכנסה נמוכה.
הcreditשלהם סביר (650-680) והם רוכשים מאדון לוי את הדופלקס כדי לגור בקומה הראשונה ולהשכיר את השניה.
כיום, בני הזוג גרים בשכירות בדירת 3 חדרי שינה וסלון ומשלמים 1,700$.
בבואם לקבל משכנתא, הם יכולים לקבל הלוואת זכאות שמסווגת כ FHA ( Federal Housing Administration) וכמות ההון העצמי שלהם יכולה להיות 3.5% בלבד ממחיר הנכס!!! (כן,כן גם היום). ריבית המשכנתא תעמוד על כ 4% (נכון למרץ 2012 ניתן גם בפחות) והמספרים יהיו כדלקמן:
|
מחיר רכישה
|
450,000$
|
|
הוצאות סגירה = 6%
|
27,000$
|
|
הון עצמי
|
17,000$
|
|
סכום ההלוואה
|
460,000$
|
|
החזר הלוואה חודשי
|
2,200$
|
|
השכרת הקומה השניה
|
1,700$
|
|
תזרים מזומנים
|
500 $ -
|
מה קרה כאן בעצם? אותו זוג אמריקאי, שעומד בקריטריונים לקבלת המשכנתא, עובר משכירות בה שילמו 1,700$ לחודש לבעלות בה הם מוציאים מהכיס 500$ בלבד, הנכס שלהם + יש ברשותם מרתף לשימושם האישי ושלא היה קיים עבורם בדירה השכורה. לצורך ה"תענוג", בני הזוג הוציאו סכום ראשוני נמוך מאוד של פחות מ 17,000$.
פואנטה?!
אדון לוי מירושלים יכול לרכוש נכס במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק, לקבל עבורו תשואה של מעל ל-9% ולמכור את הנכס לאמריקאי מקומי שישתמש במנגנון הבנקאי, ישלם מקדמה נמוכה מאוד ויהנה מתזרים מזומנים טוב בהרבה אילו היה שוכר.
מצב ה Win Win שקיים היום מהווה חלון הזדמנויות בלתי רגיל לבעלי הון מישראל לבצע רכישה מושכלת בארה"ב.