נדל"ן בניו יורק, האם זה הזמן?
אחדהמרכיבים הזהים בין ניו יורק לשאר ארה"ב היא שהתושבים מדברים באותה שפה.או שלא... ניו יורק היא אחת מערי ההגירה הגדולות בעולם. ניו יורק היא העירהגדולה והצפופה ביותר בארה"ב. ניו יורק מדורגת ראשונה הן בתוצר לנפש, במספרהתיירים לשנה ומספר התושבים בעיר עצמה גבוה מ 39 מדינות בארה"ב גם יחד!אילו היה כל אחד מרבעי העיר ניו יורק עיר עצמאית, אזי הייתה ברוקלין העירהשלישית בגודלה בארצות הברית, קווינס - הרביעית, מנהטן – השישית. הבורסההחשובה בעולם ממוקמת בניו יורק- ב"וול סטריט", כנ"ל בניין האו"ם. בניו יורקיש מעל 300 בנקים זרים והיא נחשבת למרכז הפיננסי הכלל עולמי.
אזלאחר שראינו שחוץ מקניות, לניו יורק יש ערך מוסף, נתפנה לחקור בקצרה אתשוק הנדל"ן בעיר. נבחן את משוואת הסיכוי-סיכון. לגבי הסיכוי, השקעת נדל"ן בניו יורק היום תגרום לכשל השוק שנוצר בשנים האחרונות, עקב משבר הסאב פריים, לפעול לטובתנו.מהו אותו כשל שוק? משבר האשראי של הבנקים גרם לפחות הלוואות לצאת לשוקובשל כך הקטין משמעותית את מספר נוטלי המשכנתא הפוטנציאליים. ביחס ישר,הביקשו לבתים ירד ואיתו גם המחירים. מיליוני אמריקאים עברו טרנספורמציהמבעלי בתים לשוכרים. הביקוש לשכירות עלה ובערים צפופות כמו ניו יורק, מחיריהשכירות עלו למרות המשבר. בשנת 2010, דמי השכירות הממוצעים בעיר ניו יורקעלו בכ-10%.
מי שרכש בשנה האחרונה נכסמניב בניו יורק או שירכוש בתקופה הקרובה, יקבע (מלשון קיבוע) את התשואהשלו. אם יבוא משבר נוסף והמחירים ירדו שוב (אנו צופים שלא כך יקרה הדבר),השכירות כנראה לא תיפגע מפני שהיא מחושבת ע"י חלוקת התשואה השנתית נטובמחיר הנכס. מחיר הנכס הינו קבוע, להערכתנו תקבול השכירות בניו יורק לאיפגע וההוצאות השוטפות של הנכס לא יעלו (חימום וביטוח לא יתייקרו משמעותיתוהארנונה מחושבת עפ"י שווי הנכס). כאשר המחירים יעלו, יכנס שיקול נוסףבאסטרטגית ההשקעה שלנו והוא אופציית המימוש. האם נרצה להישאר ולקבל תשואהשוטפת (כמו אג"ח) או לממש ברווח (כמו מניה)? בשוק ההון, השקעה כזו משולהלאג"ח להמרה הנפוץ יותר בבורסות המערביות בעולם ופחות בישראל.
עד כאן בחנו את הסיכוי וכעת נעבור לסיכון. הפרמטרים אותם אני לוקח בחשבון לצורך חישוב סיכון ההשקעה הם:
1. מהו אחוז הנכסים המאוכלסים בעיר? פרקטית, מהו הסיכוי שלי למצוא דייר וכמה זמן בממוצע הנכס שלי יהיה מושכר ויניב עבורי הכנסה?
בעיר ניו יורק, אחוז איכלוס הנכסים הוא הגבוה ביותר בארה"ב ועומד על 97% (גרף 1)
2. אחוז האבטלה ביחס לשאר ארה"ב- נכון ליוני 2011 מדינת ניו יורק מאופיינת בשיעור אבטלה של 8% לעומת 9.1% בכלל ארה"ב.
3. שיעור הנכסים שנמצאים בכינוס ביחס לכלל הנכסים- זהו נתון מאוד חשוב מפני שככל שאחוז הנכסים ה"בעייתי" נמוך יותר כך הצפי ליציאה מהמשבר של אותה עיר/מדינה גבוה יותר. (גרף 2).
כמה נכסים "רגילים" קיימים ביחס לנכס שנכנס למצב עיקול בחודש יוני 2011. בניו יורק למשל, על כל 2981 נכסים, רק אחד נכנס למצב עיקול.בפלורידה למשל, על כל 372 נכסים, אחד נכנס לעיקול ביוני 2011. מספר הנכסיםהיחסי שנכנס לעיקול בפלורידה גבוה פי 8 מאשר בניו יורק. הנתון מצביע על שוקנדל"ן בניו יורק היציב משמעותית מאשר בשאר מדינות ארה"ב.
4. צפיפות האוכלוסין בעיר-ככל שהאיזור צפוף יותר, כך הביקוש היחסי לנכסים, הן לרכישה והן לשכירות,גדול יותר. בניו יורק צפיפות האוכלוסין, ביחס לשאר ארה"ב, גדולה משמעותיתומקטינה הן את הסיכון ל"אי אכלוס" נכסים או לירידת ערך משמעותית. לראיה,ניו יורק נפגעה הכי פחות מהמשבר וכנראה שתיפגש הכי פחות בכל משבר עתידי(גרף 3).
לסיכום, הסיכוי למצואנכסים אטרקטיביים הן מבחינת התשואה והן מבחינת רווח ההון הצפוי הוא טוב,ולעומת זאת הסיכון אמנם קיים אבל הוא אינו גדול. עבור חלק מהישראלים, ניויורק היא המגרש של הגדולים מפני שעסקאות טובות בעיר ניתן למצוא החל ממאותאלפי דולרים ועד לעשרות מיליוני דולרים. אז האם זה הזמן הנכון? להערכתנוללא ספק כן וימים יגידו...
אופיר רודן –GSN Equities
www.gsnequities.co.il