אשראי לקבלנים הוא המנוף של ענף הבנייה. ייתכן וזה נשמע פרדוקסלי, אך לא הטכנולוגיות ולא כוח האדם, אלא מדיניות הבנקים היא זאת שגוזרת את גורלם של פרויקטים רבים. בשנים האחרונות מדברים על משבר האשראי לקבלנים. כתוצאה מכך פרויקטים רבים מתבטלים או מופסקים. מדוע זה קורה? על מנת לענות על השאלה נצטרך להבין איך מוציאים לפועל פרויקטי בנייה.
כל פרויקט בנייה מתחיל מייזום, תכנון להוצאת היתר בנייה ותכנון מפורט (הפקת שרטוטים ברמת פירוט כזאת שמאפשרת ביצוע העבודות). השלבים האלה יכולים לארוך זמן רב, אך מבחינת ההוצאה הכספית מהווים חלק קטן יחסית מעלות הפרויקט כולו – כ- 15% בלבד. ההוצאות הגבוהות של פרויקט בנייה הן בשלבי הביצוע.
בסיום שלבי התכנון נבחר קבלן ראשי, בין אם באמצעות מכרז או בדרך אחרת. בדרך כלל הקבלן יוכל להגיש למזמין חשבונות לפי התקדמות הפרויקט, באבני דרך המפורטות בחוזה; התשלום לקבלן יבוצע ברוב המקרים בשיטה של שוטף+, כלומר תחלוף תקופה מסוימת מאישור החשבון ועד לתשלום בפועל. כתוצאה מכך, על הקבלן לשאת בהוצאות גבוהות של שכר עבודה, עלות החומרים, שמירה ואחזקת האתר, וכדומה למשך תקופה ארוכה יחסית, עד שיתחיל לקבל את ההחזרים. לכן חשיבותו של האשראי לקבלנים היא כה גבוהה: הקבלן זקוק למימון על מנת להניע את התהליך.
אשראי לקבלנים מתקבל בדרך כלל בבנקים, וישנם שני פרמטרים עיקריים אשר יקבעו את רמת הסיכון עבור הקבלן. הפרמטר הראשון הוא גודל ההלוואה, או במילים אחרות – החלק היחסי של השתתפות הבנק מסך עלות הפרויקט. בדרך כלל אם הבנק מוכן להשתתף בכ- 85% מעלות הפרויקט, ישיג הקבלן הון עצמי להשלמת העלויות. ככל שהבנק זהיר יותר ומשתתף בחלק קטן יותר מהפרויקט, כך השלמת המימון הופכת לבעייתית יותר עבור הקבלן.
הפרמטר השני הוא הריבית. ברור שככל שהריבית גבוהה יותר, כך יתקשה הקבלן לעמוד בהחזרים. במקרים בהם הבנקים אינם מוכנים להסתכן, סכום ההלוואה שהם מאשרים יהיה נמוך ואילו הריבית עליה – גבוהה. בתנאים כאלה לא יוכל הקבלן לעמוד בהוצאות והפרויקט יבוטל.
לסיכום, אשראי לקבלנים הוא הגורם המכריע בגורלם של פרויקטי בנייה. מדיניות הבנקים קובעת את ההתכנות של פרויקטים רבים. בתקופות בהן הבנקים נוהגים בעמדה זהירה ולא מוכנים לממן פרויקטים בתנאים סבירים עבור הקבלנים, ניתן לראות האטה משמעותית בענף כולו.