תקנון – מה זה תקנון בכלל?
בתור דיירים של בית משותף אתם בטח יודעים שלפעמים ישנן מחלוקות שלא פשוט כל כך ליישב בשיחה נעימה בין הדיירים – בעיקר כאשר מדובר במצבים בהם דייר אחד מרגיש שהרכוש הפרטי שלו נפגע כתוצאה מפעולה שנעשתה לטובת הבניין, או כאשר פעולה של דייר אחד פוגעת בדיירי הבניין האחרים ועוד – ישנן לא מעט מחלוקות כשמדובר בבית משותף. אחרי הכל זהו מקבץ של אנשים אשר לא ממש 'בחרו' לחיות יחד, אך הם חיים יחד מכורח היותם שכנים.
ועד הבית אמור על פי דעתם של חלק ניכר מהאנשים להיות זה המפשר ומגשר במקרים כאלו, אך האמת היא שזה לא לגמרי מדויק – החוק חשב על זה קודם, ונכנס לפעולה בעניין, ולכן נוסח 'התקנון המצוי'. התקנון המצוי הוא תקנון אשר מחייב כל בעל דירה בבית משותף, בין אם הוא מודע לקיומו של התקנון ובין אם לאו. תפקידו של התקנון המצוי – להגן על כל הצדדים הנוגעים בדבר, על הרכוש הפרטי ועל הרכוש המשותף.
בבתים משותפים מסוימים הדיירים מודעים לתקנון, ויותר מכך, החליטו להרחיק לכת ולקבוע תקנון משל עצמם (אחרת, ברירת המחדל היא שהחוק מחייב את כל דיירי הבתים המשותפים לתקנון המצוי). תקנון ייחודי לבית משותף כלשהו נקרא 'תקנון' מוסכם', ויש בו ניסוח אשר מוסכם וחתום על ידי כל הדיירים באותו בניין.
לא עברנו את גיל בית הספר? למה לנו תקנון עכשיו?
עברנו את גיל בית הספר, ועדיין יש לנו צורך בתקנון. אתם יודעים מה – נגיד ככה – שאף פעם לא תזדקקו לו, אבל אם כן – טוב שהוא שם. בואו ניקח לדוגמא את הסצנה הבאה: הדייר שגר מעליכם מתקין דוד שמש חדש לדירה שלו, ובעת ההתקנה של קולטי השמש, המתקין שובר משהו בגג או מפוצץ איזו צנרת חשובה של הבניין.
מה עושים? זהו נזק של הרכוש המשותף של הבניין, אך הוא נגרם כתוצאה מפעולה של דייר אחד פרטי. מי משלם על תיקון הנזק? האם ועד הבית משלם מכספי הדיירים כולם? האם הדייר שאצלו התקינו את הדוד משלם? מי מחליט? כיצד השכן מהקומה שתחתיך בכלל יידע שנגרם נזק לרכוש המשותף, אשר למעשה נוגע גם אליו?
זו אולי דוגמא שנשמעת לכם פשוטה מאוד ושהתשובה עליה ברורה, אבל הבעיה היא בדרך כלל שהתשובה שברורה לאותו שכן שהחליף דוד היא בדיוק, אבל בדיוק, התשובה ההפוכה לתשובה של דייר אחר. במקרים שכאלו התקנון המצוי או התקנון המוסכם נכנסים לפעולה ומכתיבים את הכללים. כאשר יש תקנון ויש חוק אין על מה להתווכח, ויש דרך מסוימת בה פועלים ופותרים סוגיות אשר לא הצלחנו לפתור בדרך אחרת.
קצת על התקנון
באופן עקרוני, התקנון המצוי קודם כל מגדיר מיהם הצדדים הנוגעים בדבר, כיצד ניתן לבצע שינויים ותיקונים בדירה לרבות שיפוצים, הוא מגדיר מה בנוגע לאסיפות דיירים – מהו המניין אשר אמור להיות באסיפה, מי אמור להגיע, מתי אמורות להיערך אסיפות וכיצד מודיעים עליהן. התקנון מתאר כיצד אמורות להיקבע החלטות בנוגע לבניין וכיצד נעשית גביית מסי ועד הבית.
התקנון גם מטפל בסעיף המדבר על לקיחת חברת ניהול ועד בית אשר תעשה את העבודה של ועד הבית בתשלום, במקום שאחד מדיירי הבניין יעשו זאת כפי שהיה נהוג עד לפני מספר שנים. בשנים האחרונות המגמה של לקיחת חברת ניהול ועד בית תופסת תאוצה ובתים משותפים רבים מעדיפים להעביר את האחריות והטיפול לחברה.
תקנון מוסכם הוא תקנון החתום על ידי דיירי הבניין ובאופן עקרוני הוא אמור לטפל פחות או יותר באתם עניינים. לכל בית משותף אשר מחליט על תקנון מוסכם יש דגשים משל עצמו אשר חשובים לדייריו.