מאת : יזהר חכמוב
תמ"א 38, המוכרת גם בשמה המלא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", נועדה למעשה לסייע לדיירים רבים לחזק את ביתם המשותף כך שבמקרה של רעידת אדמה מאסיבית – יוותר הבניין על כנו.
ברוב המקרים מדובר בשיפוץ הנעשה על חשבונו ובמימונו של היזם/קבלן וללא השתתפות בעלות מצד הדיירים. בזמן שאתם בודקים את האפשרות לביצוע תמ"א 38 בבניין שלכם, קודם בידקו אם הוא עומד בקריטריונים הנדרשים – נבנה לפני שנת 1980 וגודלו מינימום 400 מ"ר.
החוק קובע כי לשם ביצוע התוכנית נדרשת הסכמתם המפורשת של מרבית הדיירים בבניין – במאמר שלפניכם נתייחס לאופן בו תוכלו לשכנע את השכנים שלכם להסכים לביצוע הפרוייקט.
מדוע דיירים רבים מתנגדים לביצועה של תוכנית תמ"א 38?
אחד המכשולים הגדולים ביותר בכל הנוגע לשיפוץ הבניין, טמון בקושי בהשגת הסכמה בקרב רוב הדיירים בבניין להוצאתה של תוכנית תמ"א 38 מהכוח אל הפועל. אחת הסיבות העיקריות לכך היא אי הנוחות שיכולה להיגרם לדיירים כתוצאה משיפוצים בלתי פוסקים בסמוך לדירתם, וזאת בנוסף לצפיפות הגדולה יותר בין הבתים בשכונה – פועל יוצא של הוספת קומות, הרחבת הדירות הקיימות ובעקבות זה הקטנת המרחקים בין הבניינים.
בעבר דרש החוק הסכמה מלאה מפה לפה על ביצועה של תוכנית תמ"א 38, אך לאור התנגדויות חוזרות ונשנות מצדם של דיירים רבים – שונה החוק וכיום נדרשת הסכמה של 80%. כלומר, אם למשל בבניין משותף ישנם 16 בתי אב, הרי שעל מנת שהתוכנית תצא לפועל, יהיה צורך בהסכמה מפורשת של לא יותר מ- 13 דיירים.
יש לציין כי הסכמה ברוב רגיל נדרשת כאשר תוכנית העבודה המוצעת לא כוללת הרחבת דירה קיימת ו\או הוספת דירה. במידה ושיפוץ מהסוג הזה אכן קורם עור וגידים – הרי שנקבע בחוק כי תידרש הסכמה של כשני שליש מהדיירים בבניין.
עוד לקריאה - יזהר חכמוב
כיצד תשכנעו את השכנים שלכם להסכים לביצוע התוכנית?
- דברו עם כל אחד מהדיירים באופן אישי – נסו למפות תחילה מי מהשכנים שלכם עשוי לתמוך בתוכנית ומי עלול להתנגד לה. גייסו כמה שיותר תומכים ולאחר מכן גשו בקבוצה ו\או באופן אישי לכל אחד ואחד מהמתנגדים ושוחחו עימו על התוכנית ועל יתרונותיה. עשו זאת בנועם ובעדינות על מנת לא לייצר אנטוגוניזם.נסו להבין מהן הסיבות להתנגדותם והתייחסו אליהן אחת לאחת תוך ניסיון לתת תשובות מנומקות ככל הניתן.
- לקראת השיחות שתקיימו, הכינו חומר רקע – רבים מהדיירים מסרבים לביצועה של תוכנית תמ"א 38משום שהם פשוט אינם מכירים את מהות התוכנית ואת יתרונותיה. קחו יוזמה והסבירו למתנגדים כי מדובר בתוכנית שמטרתה הסופית היא שדרוג וחיזוק הבניין באופן שיגן גם על הבניין וגם על דייריו במקרה של רעידת אדמה.
- הביאו מומחים מבחוץ שיתמכו בטענותיכם – לעיתים קרובות, דבריו של מומחה חיצוני המכיר את התחום על בוריו יכולים להועיל ולנטרל התנגדויות פוטנציאליות שכן לא מדובר על אדם בעל עניין, אלא על אדם שמתמחה בתחום ומבין בדיוק מדוע יש צורך בביצוע התוכנית. דבריו עשויים להיות משכנעים יותר מכל נימוק אחר.
יזהר חכמוב, מנכ"ל הרצל חכמוב ובניו – השקעות ייזום ובנייה בע"מ