מיסוי מקרקעין הינו תחום הקשור בשלטונות המס והעולם המשפטי והוא נוגע בזכויות וחובות מיסוי מקרקעין בקנייה או ברכישה של נכס. בתחום עוסקים עורכי דין שהתמחותם היא מיסוי מקרקעין. בכל עסקת נדל"ן קיימות סוגיות של מיסוי מקרקעין הכוללות זכויות או חובות מיסוי על הנכס. מידע על עלויות מיסוי מקרקעין בקניית נכס הינו חשוב ביותר שכן מיסוי מקרקעין יכול לשנות את העסקה, להשפיע עליה או להגדיל פי כמה את סכומה. בתחום מיסוי מקרקעין רצוי להעזר בשירותי עורך דין הבקיא בתחום. מיסוי מקרקעין הינו תחום מורכב מאוד אשר מי שאינו בקיא בו יאבד בקלות את ידיו ורגליו. מיסוי מקרקעין כולל כמה סוגים עיקריים של מיסים.
מיסוי מקרקעין מסוג מס שבח
מיסוי מקרקעין מסוג מס שבח חל על המוכר והוא המיסוי החל במכירה של נכס. מס שבח הינו מס על הרווח בין מחיר הנכס עם קנייתו לבין מחיר הנכס עם מכירתו. השבח הוא ההפרש בין סכום הקנייה למכירה. נכס שנקנה בחצי מיליון ₪ ונמכר במיליון ₪, הרי שהשבח יהיה חצי מיליון ₪. למחיר של קניית הנכס נוספות גם הוצאות נלוות על הנכס ושיפוצו, מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין, שכר טרחה למתווך ומדד מזמן הרכישה עד זמן המכירה. ככל שהתוספות למחיר הקנייה תעלנה כך השבח יהיה נמוך יותר ומס השבח יצטמצם.
מיסוי מקרקעין - מס שבח על מכירה עשוי להיות רב מאוד ואף להוות שיקול לעצם קיום המכירה. לשם כך רצוי לערוך בדיקה אשר תבחן אפשרויות להפחתת מס השבח. בתוך חמישים יום ממכירת הנכס עליכם לדווח עליה לשלטונות המס. הדיווח קרוי שומה עצמית המפרטת את סכומי הרכישה, ההוצאות הנלוות, המכירה ומס השבח אשר ראוי שתשלמו לפיכך. דיווח זה נעשה לרוב על ידי עורך דין מומחה בתחום מיסוי מקרקעין. שלטונות המס יבדקו את תקינות דיווח מס השבח ובמידה ויאושר יהיה עליכם לשלם את הסכום שבהצהרה.
פטור ממס שבח
על מיסוי מקרקעין מסוג מס שבח ניתן לקבל פטור על 'דירת מגורים מזכה'. 'דירת מגורים מזכה' הינה דירה אשר תמה בנייתה והיא עתידה להיות דירה למגורים. במידה ומדובר ב'דירת מגורים מזכה' הרי שאפשר למכור אותה תוך קבלת פטורים על מס שבח. הפטורים בתחום מיסוי מקרקעין על מס שבח ב'דירת מגורים מזכה' הם: עבור מוכר דירה אשר לא היה בארבע השנים האחרונות בעלים של יותר מדירת מגורים אחת ולא קיבל פטור מיסוי מקרקעין בשנה וחצי אשר קדמו למכירת הדירה הנוכחית. אם ברשותכם דירה אשר עדיין לא מכרתם וקניתם דירה נוספת הרי שתאלצו לשלם מס רכישה על הדירה השנייה.
אם תתנו הצהרה כי תמכרו את הדירה הראשונה בתוך שנה מזמן קניית הדירה השנייה תקבלו פטור ממס שבח על המכירה וגם מס הרכישה יופחת למס רכישה עבור דירה אחת ולא עבור שתיים. בנוסף לכך, מוכר של דירה למגורים שלא מכר דירה בארבע השנים האחרונות, פטור מתשלום מס שבח. גם דירת מגורים שניתנה בירושה פטורה ממס שבח. במידה ומקבל הדירה מכר דירה אחרת בארבע השנים האחרונות הוא יכול להעביר אליו את הפטור ממס שבח של נותן הירושה, אם היה לו כזה.
מס רכישה
מס נוסף בתחום מיסוי מקרקעין הינו מס רכישה אשר כשמו כן הוא - חל על כל אדם אשר קונה דירה. אחרי תשלום מס הרכישה הקונה לא יצטרך לשלם מס נוסף על רישום הדירה בטאבו. מס רכישה הוא בסכום קבוע לפי סוג המכירה או המקרקעין או באופן יחסי לשווי הנכס. מיסוי מקרקעין מסוג מס רכישה נקבע על ידי וועדת הכספים של הכנסת. לרוב, מס הרכישה הוא מס אשר מחשבים אותו לפי מדרגות מס והוא לרוב כמה אחוזים משוויו של הנכס.
ככל שנקנות יותר דירות על ידי אותו אדם, כך יעלו מדרגות המס באחוזים משווי הנכס. (אם קונה דירה שנייה ימכור את הדירה הראשונה בתוך שנה עד שנתיים הוא ישלם מס לפי מדרגה של רכישת דירה אחת). משום סביכותו של תחום מיסוי מקרקעין רצוי ביותר להשתמש בשירותי עורך דין המומחה בענייני מיסוי מקרקעין. כך תוכלו להיות בטוחים כי באמת כדאי לכם למכור נכס מסויים ומהן זכויות מיסוי מקרקעין המגיעות לכם על פי חוק.