קבלת דירה - במתנה או בירושה?

כללי

דירה בירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - החוק) מעניק פטור במכירת דירה מזכה שקיבל המוכר בירושה בהתמלא כל התנאים הבאים:

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.

2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת.

3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

היתרון בפטור זה הוא, שהינו בלתי תלוי במכירת דירה אחרת. כלומר, הפטור על פי סעיף 49ב(5) לחוק יינתן גם אם בבעלותו של המוכר דירה אחרת. כמו כן, דירה אחרת תימכר בפטור גם אם בבעלות המוכר דירה שקיבל בירושה, שלגביה נתקיימו הוראות סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).

דירה במתנה

סעיף 49ו לחוק קובע הוראות לגבי פטור במכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה[1].

קבלת דירה במתנה גורמת ל"תקופת המתנה". הכוונה היא, שמוכר הדירה, שקיבל את הדירה במתנה, יהיה חייב להמתין במשך תקופה (להלן - "תקופת המתנה" או "תקופת צינון"), שרק לאחריה יהיה זכאי למכור את הדירה בפטור. תקופת ההמתנה הבסיסית הינה 4 שנים (למשל במתנה מפלוני לילדיו). אם מקבל המתנה התגורר בדירה -"תקופת ההמתנה" מתקצרת לשלוש שנים.

קבלת דירה - במתנה או ירושה?

כאשר ההורה הינו בגיל מבוגר ויש לו דירה שהוא מעוניין להעביר לבנו, מתעוררת השאלה  מה עדיף - להמתין ולהעביר את הדירה בירושה, או לתת את הדירה במתנה?

יש לתכנן זאת מראש, מאחר ואם יוחלט לתת את הדירה במתנה, ולאחר זמן קצר נותן המתנה ילך לעולמו, לא יהיה ניתן לבטל את המתנה כדי ליצור מצב של הורשת דירה[2].

יתרונות בהורשה

1. אין מס רכישה חלקי. לעומת קבלת דירה במתנה מקרוב, שבה יש לשלם שליש מס רכישה.

2. פטור מיידי ממס שבח, ללא צורך בתקופת המתנה, במכירה (רק בתנאי שנתקיימו התנאים של סעיף 49ב(5)). זאת, לעומת קבלת דירה במתנה, שבה יש להמתין 4 שנים (ושלוש שנים במקרה שמקבל המתנה התגורר בדירה) בהתאם לסעיף 49ו לחוק, כאמור לעיל, על מנת לקבל פטור ממס שבח.

3. דירה שנתקבלה בירושה ונתקיימו בה התנאים לפי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) אינה נחשבת לדירה נוספת לפי החזקה בסעיף 49ג(4), כך שהיורש יהיה זכאי לפטור במכירת דירתו האחרת.

ככל ששווי הדירה גבוה יותר, או חבות המס גבוהה יותר, גדל היתרון בהורשה.

בקבלת דירה במתנה, כוונת המקבל למכור דירה "יחידה" בפטור עלולה להשתבש, במידה והיתה בבעלותו דירה יחידה שתכנן למכור בפטור כדירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק, כאשר המוכר מקבל דירה נוספת. אמנם, בקבלת דירה במתנה, ניתן לתכנן, שההורה ייתן את המתנה לאחר מכירת הדירה היחידה.

תכנון המס

במידה והורה בגיל מבוגר, בעל דירת מגורים אחת, מעוניין לתת במתנה את הדירה לבנו[3], רצוי להימנע מלהעביר את הדירה במתנה על מנת שבנו יקבל את הדירה בירושה. בנו יחסוך שליש מס רכישה, שהיה משלם בקבלת הדירה במתנה, ולא ייאלץ להמתין את תקופת הצינון כדי לקבל פטור לפי סעיף 49ו.

להלן מקרים להדגמת הפעולות שיש לנקוט:

א. בבעלות המוריש - דירה אחת: העברת הדירה בירושה עדיפה על העברה במתנה.

ב. בבעלות המוריש - שתי דירות: רצוי להעביר דירה אחת במתנה ואת הדירה השניה בירושה. כך, דירת ירושה אחת תעמוד בתנאי סעיף 49ב(5).

ג. בבעלות המוריש - שלוש דירות: רצוי להעביר 2 דירות במתנה ודירה אחת בירושה. כך, דירת הירושה תעמוד בתנאי סעיף 49ב(5).

מגבלות התכנון

1. תכנוני מס הקשורים בפטירה ובירושה מטבעם אינם נעימים ויש בהם רגישות מיוחדת.

2. היעדר שליטה - לא ניתן לדעת מתי המוריש ילך לעולמו ומתי תתקבל הדירה. לפיכך, קשה לתכנן את מכירת דירת הירושה או דירה אחרת בעתיד, בלי לדעת מתי תתקבל דירת הירושה.

[1] סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

"49ו. פטור לדירה שנתקבלה במתנה (ס"ח 2000)

(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -

(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה;

(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה - שלוש שנים;

(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

(ג) לענין סעיף זה -

(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם".

[2] ראו הוראת ביצוע מס שבח 9/85 מיום 23.5.85, הקובעת, שכאשר זכות במקרקעין נרכשה ללא תמורה ונותן הזכות נפטר, אין לקבל את בקשת היורש לראות את המכירה כמבוטלת, שכן המכירה נסתיימה ולא ניתן לבטלה באופן חד צדדי.

[3] כלומר, מתקיימים לגביו תנאי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

מתוך האוגדן "תכנוני מס" - מאת מנחם כהן, עו"ד (רו"ח) כלכלן ומוסמך למנהל עסקים

לעוד מאמרים ולמעבר לאתר המחבר לחץ כאן