בשנת 2005 בעקבות ההיערכות הארצית למקרה של רעידת אדמה, החליטה הממשלה לאשר תוכנית ארצית לחיזוק מבנים, הקרויה תמ"א 38, במטרה למנוע קריסת מבנים ופגיעה בבני אדם בעת רעידת אדמה. בשנת 1975 יצא חוק לבניית בתים חדשים העמידים מפני רעידות אדמה, ולכן חוק תמ"א 38 עוסק בחיזוק מבנים שהוקמו לפני 1975.
כיוון שיישום החוק יעלה הרבה כסף לדיירים, החליטה הממשלה לאשר בניית יחידת דיור נוספת בידי קבלנים שיבצעו גם את עבודות החיזוק, וזאת מבלי לשלם על החיזוק אלא רק על ההרחבה. תוספות אלו יעלו את ערך הדירות בממוצע עד 30%.
דיירים שמעוניינים ביישום חוק תמ"א, יערכו הסכם עם הקבלן המבצע בנוסף לבניית יחידות הדיור הנוספות, והקבלן יתחייב לבצע את העבודות הבאות:
חיזוק וייצוב המבנה מפני רעידות אדמה, בניית חדרי ממ"ד בדירות הקיימות, בניית מעלית נוסעים במבנה, שיפוץ חדר המדרגות וחזית הבניין, שיפוץ חדר האשפה ואזור החנייה, סידור אזור הגינה ובניית מרפסת פתוחה. בתמורה יוכל הקבלן לבנות דירות נוספות על גג הבניין ויקבל עבורן הטבות מס תמ"א 38.
מיסוי על פרויקט תמ"א 38
קבלנים רבים נרתעו מן הפרויקט בגלל אי בהירות בנושאי מיסוי, עד שהממשלה החליטה להפחית בהיטלים ובמיסים על מנת לעודד את הפרויקט. בשנת 2007 יצא חוק "עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה", שהעניק הנחות גדולות בהיטלים ובאגרות על מס שבח עבור מבנים שעוברים שיפוץ לפי חוק תמ"א 38.
בשנת 2008 יצא חוק הפוטר ממס שבח בתנאי שהתמורה לזכויות בנייה ניתנת כחלק משירות הבנייה. אם התמורה לזכויות הבנייה תינתן בדרכים אחרות כמו במזומן לא יהיה פטור ממס שבח.
פטור והנחות במס שבח יכולים להגיע עד ל - 90% מהמס, תלוי בגורמים מצטברים, כמו בתים בפריפריה.
מהו מס שבח
מס שבח הוא כמו "מס הכנסה" בתחום הנדל"ן. אם דירה נמכרת במחיר גבוה ממחיר הקניה חל עליו מס שבח. אחוז המס הנקבע מושפע בעיקר ממועד קניית הנכס. מס השבח אינו תקף על מכירת זכויות בנייה:
כשאדם פרטי מוכר דירה עם זכויות בנייה הוא יקבל פטור על ערך הדירה ולא על ערך זכויות הבנייה - אם הם זכאיות לפטור.
מס שבח בעסקת תמ"א 38
בבניין בעל זכויות תמ"א 38 לדיירים בו יש זכויות בנייה. כשמתבצעת עסקה עם קבלן, במקום תשלום על זכויות הבנייה יבצע הקבלן עבודות חיזוק ותחזוקה בבית לפי חוק התמ"א. מבחינת המיסוי נעשתה עסקה של מכירת זכויות בנייה, ללא פטור, אך כדי לעודד את פרויקט תמ"א 38 שלטונות המס מעניקות פטור מלא ממס שבח עקב מכירת זכויות בנייה, בתנאי שהקבלן יעמוד בדרישות השיפוץ לבית לפי התמ"א.
אם נעשות עבודות בבניין שאינן במסגרת התמ"א , יחויב עליהן מס שבח לפי חלקן היחסי.
בשל מורכבות הנושא, בעסקאות תמ"א 38 חשוב לבצע את החוזה עם עורך דין מיומן שייוודע אתכם על זכויותיכם וכן חובותיכם בנושאי המיסוי.