נוכח החשש המשמעותי כי רעידת אדמה גדולה עתידה לפקוד את אזורנו בקרוב, החליטה מדינת ישראל בשנת 2005 על תמא 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה.
מהי תמא 38?
לפי תמא 38, מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקנים הנדרשים יחוזקו על ידי יזמים פרטיים, במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. בתמורה יינתנו לבעלי הדירות בבניין תמריצים כלכליים שיאפשרו את חיזוק המבנה. התמריצים הם זכויות הבנייה לצורכי מגורים על גג הבניין או בקומת העמודים המפולשת. את הזכויות הללו ימכרו בעלי הדירות ליזם המבצע, שבתמורה יחזק וישדרג את הבניין ויישא בכל ההוצאות הכרוכות בכך.
לכאורה, מדובר בתוכנית יעילה ומועילה, הן לדיירים, הן ליזמים והן למדינה. ובכל זאת לא מעט פרויקטים של תמא 38 לא יוצאים אל הפועל בגלל חילוקי דעות בין היזמים לבעלי הדירות, קשיים מצד הרשות המקומית ועוד. כדי להבטיח שהפרויקט יצא לדרך ויתנהל הצורה החלקה והמהירה ביותר, חשוב להיעזר בשירותיו של משרד עורכי דין המתמחה בתמא 38.
ליווי משפטי בפרויקטים במסגרת תמא 38
כדי לקדם את ביצועו של פרויקט תמא 38, על דיירי הבניין לפעול גם בפן המשפטי, במקביל להתקשרותם עם היזם. משרד עורכי דין המתמצא בתמא 38 יסייע לדיירים לקדם את הפרויקט במספר מישורים:
1. היכרות עם תמא 38 - ישנם לא מעט אנשים שכלל אינם מודעים לעובדה שהם מתגוררים בבניין שאינו עומד בתקנים הנדרשים למיגון מפני רעידות אדמה, כמו גם לסכנות הממשיות שבאי חיזוק הבניין. רבים גם לא מכירים כלל את המונח תמ"א 38. לכן, במקרים רבים נתקלים בהתנגדויות מצד חלק מדיירי הבניין, אשר יכולים לעכב את הפרויקט. עורך דין המתמחה בתחום יוכל להסביר להם את כלל המשמעות המשפטיות, הכלכליות והאופרטיביות של פרויקט תמ"א 38, ובכך יוכל לנטרל התנגדויות מצד דיירים.
2. קבלת הצעות מיזמים וניהול מו"מ עם היזם הנבחר - לפני שבוחרים יזם לביצוע תמא 38 בבניינכם, מומלץ לבחון כ-3 - 5 הצעות מיזמים שונים. באמצעות ליווי משפטי של משרד עורכי דין, יוכלו להחליט אילו 2 - 3 יזמים יגיעו להציע את הצעתם בפני כל בעלי הדירות בבניין, ולבחור את היזם המועדף. כדי לבחור יזם יש צורך בבחינת ההצעות לעומקן ולרוחבן, ולראות איזה יזם מציע להם את ההצעה המשתלמת ביותר מבחינת התוספות והשדרוגים שיבצע בבניין (הוספת מעלית, שיפוץ חזיתי, סלילת מגרש חניה, שיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ הגינה, שדרוג תשתיות ועוד). בשלב זה בהחלט יש מקום למו"מ, אותו יש לבצע בסיועו של עורך דין.
3. הכנת הסכם - לאחר שנבחר יזם, חשוב מאוד שבעלי הדירות יידרשו שטיוטת ההסכם תיערך על ידי עורך דין מטעמם. משרד עורכי דין, המתמחה בתמא 38, יוכל לערוך את ההסכם תוך שהוא מקפיד להבטיח את זכויותיהם של בעלי הדירות: הביטחונות שהיזם מעמיד לצורך ביצוע הפרויקט, לוח הזמנים לעבודות השונות, אחריות, ביטוח ועוד.
4. ביצוע הפרויקט - עוד בטרם תחילת העבודות משרד עורכי הדין פועל לקבלת כל הביטחונות שסוכמו לצורך תחילת העבודה, לרבות העתקים של היתר הבנייה ופוליסת ביטוח. במהלך תקופת העבודה, עורך הדין יחד עם המפקח שהדיירים שכרו מטעמם, מפקחים על יישום ההסכם בשטח.
5. סיום הפרויקט - בסיום העבודות ולפני שמשיבים את הביטחונות, על משרד עורכי הדין, יחד עם המפקח, לערוך בדיקה מקיפה ולוודא שהעבודות בוצעו כהלכה. כמו כן על עורך הדין לבדוק שתיקון צו הבתים המשותפים מתבצע כהלכה ושכל תוספות הבנייה (ממ"ד, מרפסת, מחסן וחנייה) יירשמו כדין בטאבו לדירות הקיימות.