חינוך טוב = מחירי דירות גבוהים

בשלושת החודשים האחרונים נרשמה עליה חדה במחירי הדירות במחוז מרכז.  לפי אתר נתונים, מחירי הדירות עלו בממוצע ב- 3.6%, עליה המשקפת קצב עליה שנתי של כ- 15.2%.

עלייה חדה במיוחד נרשמה במחירי הדירות ביבנה (קפיצת מחירים של כ-9.9%), מודיעין (9.3%), אלעד (8.9%), ישובי השרון (8.7%), שוהם (5.6%) ויהוד מונוסון (5.6%). שואלים למה?  גם אנחנו שאלנו את עצמנו.

החלטנו לנסות ולהצליב את מחירי הדירות בערים במחוז מרכז אל מול רמת החינוך באותן ערים. כמדד לרמת החינוך, בחרנו בשיעור הזכאות לבגרויות כפי שהוא מפורסם על ידי משרד החינוך.

בטבלה מופיעים השינויים במחירי הדירות בערים במחוז מרכז בשלושת החודשים האחרונים לפי אתר נתונים (www.netunim.co.il) אל מול שיעור הזכאות לבגרויות:

עיר                   מחיר לדירת 4 חדרים סטנדרטית*           שינוי בשלושת               זכאות

                                                                                     החודשים האחרונים       לבגרויות

רעננה               1,734,600 ₪                                        4.3%                            78.6%

שוהם                1,586,400 ₪                                        5.6%                            87.2%

גבעת שמואל      1,562,400 ₪                                        3.4%                            80.7%

הוד השרון         1,499,100 ₪                                        0.1%                            76.5%

כפר סבא           1,494,700 ₪                                        1.9%                            68.5%

יהוד מונוסון       1,455,100 ₪                                        5.6%                            72.3%

נס ציונה           1,422,800 ₪                                        4.2%                            68.2%

ראשון לציון        1,410,900 ₪                                        3.4%                            61.6%

פתח תקווה        1,378,900 ₪                                        1.3%                            63.2%

מודיעין              1,357,400 ₪                                        9.3%                            72.9%

ראש העין          1,295,800 ₪                                        1.3% -                          62.5%

ישובי השרון**    1,273,100 ₪                                        8.7%                            66.5%

רחובות             1,265,100 ₪                                        4.4%                            58.5%

נתניה                1,222,800 ₪                                        1.4%                            59.9%

יבנה                  1,197,400 ₪                                        9.9%                            72.3%

אלעד                1,111,400 ₪                                        8.9%                            47.4%

רמלה                990,800 ₪                                           3.2%                            45.3%

לוד                   838,200 ₪                                           4.8%                            39.5%

* - דירה סטנדרטית הינה דירה 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם חניה, מרפסת שמש, מחסן ומעלית חדשה או משופצת כחדשה, קומה ראשונה, שקטה מאוד עם נוף סטנדרטי

** - ישובי השרון כוללים את כפר יונה, אבן יהודה, קדימה צורן ותל מונד

*** - דיוק המדד לערים הינו מ- 0.1% לעיר גדולה ועד 1% לעיר קטנה.

ניתן לראות מהטבלה קשר ישיר בולט בין רמת המחירים בעיר לבין שיעור הבגרויות.  ככל שרמת החינוך גבוהה יותר כך מחירי הדירות  באותה עיר גבוהים יותר. החריגות הבולטות הן יבנה, מודיעין וישובי השרון (לפי הסדר הזה), ובמידה פחותה יהוד-מונוסון ושוהם, שהן ערים בהן רמת החינוך גבוהה יחסית לרמת המחירים.  בכפר סבא החריגה היא הפוכה ובה רמת המחירים גבוהה ביחס לרמת החינוך.

בכל הערים בהן רמת החינוך גבוהה מרמת מחירי הדירות, על פי הטבלה, נרשמו עליות מחירים חדות בשלושת החודשים האחרונים.  ואולי בעצם זה לא צריך להפתיע אותנו שאנשים בוחרים את מקום מגוריהם על סמך רמת החינוך בעיר שבדרך כלל גם קשורה לרמה הסוציו-אקונומית.

על פי רמת החינוך, למחירי הדירות ביבנה ומודיעין יש פוטנציאל להמשיך ולעלות על מנת לישר קו עם רמת המחירים ביהוד-מונוסון. המשמעות היא פוטנציאל עליה במחירי הדירות של 21.5% ביבנה ו- 7.2% במודיעין.  שוב על פי מדד זה, בכפר סבא תיתכן ירידת מחירים של עד 5% על מנת ליישר קו עם רמת המחירים בנס ציונה, בה יש רמת חינוך דומה.

בשורה התחתונה, כשבוחרים היכן לקנות דירה מחוץ לתל אביב, כדאי להסתכל על רמת החינוך כשיקול מרכזי בקבלת ההחלטה.

אודות אתר נתונים:

אתר נתונים (www.netunim.co.il) עוקב אחרי מחירי הדירות ומחירי הבתים בארץ.

שוק הנדל"ן הינו שוק שמגלגל מאות מיליארדי ש"ח בשנה. בכל שנה נמכרים כ- 100,000 נכסים ברחבי הארץ. הפעילים בשוק באים מרקע מגוון וכוללים יזמים, קבלנים, מתווכים, סוחרי קרקעות, משקיעים וכמובן רוכשי דירות ובתים למגורים.

בניגוד לבורסה, שם יש כלים מרובים המאפשרים לעקוב אחרי השוק, מגזרים ומניות ספציפיות, בשוק הנדל"ן הישראלי אין כלים דומים.  כמובן, המסחר במניות ונדל"ן הוא בעל אופי מאוד שונה, אולם עדיין המחסור המוחלט בכלים למעקב אחרי שווי נכסי נדל"ן הוא קיצוני ובעייתי.