תהליך הגשת תוכניות לאישור העירייה / היתר בנייה

הליך הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה, כרוך בתיאום עם גורמים שונים, ובקבלת אישורים והתאמה לפי חוק התכנון והבנייה 1965.

תהליך קבלת היתר בנייה, כרוך בהתרוצצויות בין משרדים שונים, ידיעת התהליך חשוב הן לאזרח המעוניין לבנות את ביתו והן למתכן, לאדריכל ולמהנדס בהם אנו נעזרים בקבלת היתר בנייה כחוק.

קישור למאמר המקורי.

היתר בנייה הינו אישור הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה, היתר הבנייה ניתן רק לאחר אישור הוועדה המקומית באזור בו ממוקם הנכס. בהיתר הבנייה באים לידי ביטוי זכויות הבנייה כפי שנקבעו בתכניות המתאר החלות על המקום. כל שינוי בקרקע או בבנין וכל שימוש בהם, למעט מקרים חריגים, חייבים בקבלת היתר בנייה כחוק. בקשה להיתר נדרשת במקרים להלן:

·      בניית בניין חדש, הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

·      תוספות לבניין קיים.

·      שינויים בקירות חיצוניים, חלון חיצוני,סגירת מרפסת, גדרות, סככות ,פרגולות ,חנייה מקורה.

·      בקשה לשימוש במבנה בצורה חריגה, ממה שניקבע בתוכנית מתאר מאושרת, או בקשה לשימוש אחר ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה.

·      מבנה זמני, מבנים ניידים, מכולה וכד'.

·      שינוי והתווית דרכים, סלילת דרכים או סגירת דרכי גישה לפני כל פעולת בנייה.

בוועדה המקומית, ניתן לקבל מידע מוקדם הכולל את תמצית הוראות תכנית המתאר, כגון: השטחים המותרים לבנייה עפ"י התוכניות המאושרות, שטחים עיקריים, שטחי שרות, פק"עות החלות על הנכס, קווי הבניין, מס' קומות, גובה וכד'. כמו כן יימסר מידע לגבי תוכניות הנמצאות בהליכים, מידע מוקדם שניתן בכתב, תמורת תשלום, מחייב את הוועדה שנה מיום קבלתו.

מפה טופוגרפית – מודד

הצעד הראשון לקראת הגשת בקשה להיתר הינו הגשת מפה טופוגרפית עדכנית של אתר הבנייה, המפה תוגש ב- 5 עותקים והיא תיערך ותיחתם ע"י מודד מוסמך. הועדה המקומית תחזיר המפה למבקש בהקדם ולא יאוחר מתוך 30 יום מיום ההגשה, על גבי המפה יסומנו זכויות הבנייה, קווי הבנייה והפק"עות במידה וקימות. במידה והמפה לא תוחזר מסיבה כלשהי תוך 30 יום, המבקש יהא רשאי להגיש את הבקשה להיתר ללא מפה, אישור המפה מחייב בתשלום אגרה.

במקרים מסוימים רשאי מהנדס הוועדה לפטור מהגשת מפת מדידה, המהנדס ישקול מתן פטור במקרים חריגים כגון: בניית תוספת עפ"י תכנית אחידה, בנייה על גבי בנייה קיימת, בניית סככה או מחסן חיצוניים, במידה וקיימת מפה טופוגרפית שאושרה בעבר, במידה ועומדים בקריטריונים הנ"ל, רשאים להגיש בקשה לפטור, הבקשה תוגש ב- 2 עותקים על גבי טפסים של הוועדה. הפטור יינתן רק לאחר בדיקת מפקח הבנייה, באתר הבנייה, ובתנאי שאין במקום בנייה כלשהי ללא היתר.

תוכנית ההגשה

תכנית ההגשה תוכן ע"י אדריכל רישוי או מהנדס/הנדסאי בניין, התכנית תיערך בהתאם להוראות המפורטות בנספח, הבקשה תוגש כשהיא ערוכה וחתומה בחתימתם המקורית של:

1.    מבקשי הבקשה.

2.    כל בעלי הזכויות בנכס.

3.    עורך הבקשה הראשי, אדריכל רשוי, הנדסאי אדריכלות.

4.    מהנדס האחראי לתכנון שלד הבניין - מהנדס בניין רשוי ו/או הנדסאי בניין.

5.    אחראי לביצוע השלד

6.    שמות האחראים לביקורת - כפי שמופיע בטופס הבקשה להיתר.

חובה להקפיד על מילוי כל הפרטים: מס' ת.ז., מס' רישוי, מס' טלפון ופקס.

נסח

על מבקש ההיתר להגיש מסמכים להוכחת בעלותו ואשר יצורפו לתיק הבקשה; נסח מקרקעין אשר יכלול את כל שמות בעלי החלקה. הנסח יהיה מעודכן לתאריך הסמוך ככל האפשר למועד ההגשה, את הנסח ניתן להזמין בלשכת רשום מקרקעין.

בבית משותף

בבקשה להיתר בבית משותף, יש להמציא נסח רשום מרוכז של הבית המשותף, או נסח רישום של כל מבקשי ההיתר. לגבי הדיירים שאינם נמנים על מבקשי ההיתר ניתן להמציא במקום נסח מקרקעין תצהירים החתומים ע"י המבקש, וכן ע"י נציגות הבית המשותף,התצהירים יחתמו בפני עו"ד, טפסי התצהירים ניתן להשיג במשרדי הועדה המקומית. עבור בעלי זכויות שאינם חתומים על הבקשה, יש לצרף רשימה של שמות המסרבים לחתום. הרשימה תכלול שם מלא, כתובת ומס' טלפון. יש לצרף צילום מתוכנית הבקשה, מספר עותקים כמספר המסרבים לחתום. הוועדה תשלח עותק אחד מהבקשה לכל אחד מבעלי הזכויות אשר לא חתם על הבקשה. לתיק הבקשה להיתר יש לצרף עותק אחד של מפה טופוגרפית מאושרת ע"י הועדה המקומית, או אישור על פטור ממפת מדידה במידה וניתן פטור.

לאחר הגשת הבקשה תיערך בדיקה ע"י הצוות הטכני של הועדה לקראת הבאתה לדיון בפני ועדת המשנה לתכנון ולבנייה, או רשות הרישוי. במידה והבקשה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה ותוכניות המתאר שחלות על המקום, ואיננה כוללת כל סטייה, וכמו כן הוגשו כל האישורים והחתימות הנדרשות, תובא הבקשה לאישור בפני רשות הרישוי המקומית.

הג"א

כל בקשה להיתר לבית חדש או לתוספת בנייה טעונה אישור רשויות הג"א למרחב המוגן. תוכניות ההגשה יכללו תכנון לממ"ק (מרחב מוגן קומתי) או לממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית, מפרטים לבניית מקלטים - התשנ"ד 1994. המתכנן יפנה ישירות למפקדת הג"א, לשם קבלת אישור לתקינות התוכניות למרחב המוגן. במקרה של תוספת בנייה כאשר כבר קיים מקלט או מרחב מוגן בבית, יש להגיש בקשה לפטור לרשויות הג"א. הבקשה תוגש על גבי טפסים מתאימים שניתן לקבלם בוועדה המקומית. הבקשה תמולא ב- 3 עותקים ויצורפו אליה 2 עותקים של תוכנית ההגשה. מפקח הבנייה של הועדה יערוך בדיקה במקום, ויבדוק את תקינות המקלט או המרחב המוגן, יש לתאם ישירות עם מפקח הועדה את מועד הביקור. במידה והמקלט ו/או המרחב המוגן עונים לדרישות התקנות, תמליץ הרשות המקומית לרשויות הג"א להעניק פטור מבניית המקלט. כאשר מוגשת בקשה לתוספת בנייה ראשונה לדירה אשר שטחה אינו עולה על 120 מ"ר, תמליץ הרשות המקומית לרשויות הג"א על מתן פטור מבניית הממ"ד.

שכן

לכל בקשה להיתר הכוללת בניית גדרות על גבולות המגרש, או בניית מבנה כלשהו בין קו הבניין לגבול המגרש או שינוי הטופוגרפיה ביחס למגרש השכן, יש להחתים את השכן הגובל על הבקשה. ליד חתימת השכן יופיעו שם מלא וכתובת.

תכנית ביוב סניטרית

לתיק הבקשה להיתר יש לצרף תכנית ביוב סניטארית מאושרת ע"י אגף ההנדסה של הרשות המקומית, האישור יכלול פיתוח והמדרכה בחזית המגרש.

בעת הגשת בקשה להיתר בנייה, מומלץ לוודא מראש שלא קיימים חובות על הנכס.

בזק, כבלים, חשמל, וכיבוי אש

לכל בקשה להיתר לבית חדש ו/או תוספת שהיקפה גדול מהבית הקיים, יש לצרף אישור לחיבור הבית למערכות ולרשתות של בזק, וחברת טלוויזיה בכבלים, אישור חברת חשמל לגבי הקמת חדר טרנספורמציה. עבור בקשה להיתר לבית חדש ו/או תוספת שהיקפה גדול מהבית הקיים יש לצרף גם אישור שירותי כיבוי. אישור שירותי כיבוי אש יש לצרף גם בכל מקרה של בקשה להיתר הכוללת חדר הסקה, אח או ארובה.

חישובים סטטיים ותצהיר

לכל בקשה להיתר יצורפו חישובים סטטיים ותצהיר אשר נערכו ע"י האחראי לביצוע השלד. החישובים יתבססו על סקר קרקע, לצרף תוצאות הסקר לבקשה. לכל בקשה יש צורך בהסכם עם מעבדה מוסמכת לגבי הבדיקות הנדרשות, בטונים, צנרת וכד' הכוללת התחייבות לגבי שימוש בחומרי בניה תקינים.

מנהל מקרקעי ישראל

בכל בקשה להיתר בקרקע, בבעלות מנהל מקרקעי ישראל יש להחתים מראש את המנהל על גבי הבקשה.

פיקדון

עם הגשת הבקשה יש לשלם לוועדה המקומית פיקדון בשיעור 20% מערך האגרה. (לא כולל אגרות לפי חוקי עזר מקומיים), עם אישור הבקשה ע"י הוועדה המקומית, יחושב תשלום הפיקדון כמקדמה ע"ח אגרות הבנייה הנדרשות לתשלום עפ"י החוק, במקרה ותדחה בקשתך להיתר בנייה, יוחזר הפיקדון.

כדי לזרז ההליכים ולאפשר טיפול יעיל יותר בבקשה להיתר בנייה, יש להקפיד לקבל מראש את כל האישורים אשר פורטו לעיל ולצרפם לבקשה המוגשת לוועדה המקומית.

אישור

לאחר אישור הבקשה ע"י רשות הרישוי או וועדת המשנה לתכנון ולבנייה, תתקבל הודעה על החלטת הוועדה ועל הדרישות שעדיין יש למלא. עם קבלת האישור, יש להמציא לוועדה המקומית 3 עותקי תוכנית מתוקנים, אישור מעבדה מוסמכת על הזמנת ובדיקה של הבטונים, כמו כן יש להפקיד ערבות בנקאית למילוי תנאי ההיתר, לגבי נקיטת אמצעי בטיחות ושמירה על הרכוש (ראה בהמשך "ערבות בנקאית"), וכן לשלם את האגרות וההיטלים הנדרשים (ראה בהמשך "אגרת והיטלים"). לאחר מכן, יינתן אישור, היתר הבנייה מוועדה המקומית.

במידה והבקשה להיתר בנייה נדחתה, רשאי כל צד הרואה עצמו נפגע ע"י הדחייה, לערער בפני וועדת ערר המחוזית לתכנון ובנייה תוך 30 יום מהמועד שנודע לו על דחיית הבקשה.

אגרות והיטלים

בטרם יתקבל היתר הבנייה יידרש המבקש לשלם את האגרות שנקבעו לכך בחוק, מסי בניה והיטל השבחה המוטלים מכוח חוק התכנון והבנייה וכן אגרות פיתוח והיטלים עירוניים המוטלים מכוח חוקי עזר עירוניים. שיעור מיסי הבנייה נקבע בתקנות התכנון והבניה. יש לשלם המיסים עבור כל שטח הבניה החדש המבוקש,המיסים ישולמו במלואם גם במקרה של הריסה ובניה מחדש.

היטל השבחה משולם עפ"י חוק התכנון והבניה בגין זכויות בניה שנוספו לנכס והעלו את ערכו. ההיטל ישולם גם במקרה שתאשר הוועדה המקומית הקלה או שימוש חורג בגין אותם הזכויות, בכל מקרה מומלץ לברר במדור היטל השבחה בוועדה המקומית אם יוטל היטל השבחה על הבניה המבוקשת. לאחר אישור הוועדה המקומית תתבקש לשלם מקדמה על חשבון ההיטל. שיעור המקדמה הינו בד"כ כ- 2,000 ש"ח ליחידת דיור. המקדמה תופחת משיעור היטל ההשבחה הסופי שייקבע, ויצורפו לה הפרשי הצמדה. לאחר התשלום תועבר הבקשה להערכת שמאי מקרקעין, הוועדה תעשה ככל האפשר לקצר את זמן טיפולו של השמאי בבקשה, עם זאת עשוי הטיפול להמשך במקרים מסוימים בין 15-30 ימים. עם קבלת הערכת השמאי תשלח אליך הודעה מהוועדה המקומית ובה יפורט שיעור היטל ההשבחה שיש לשלם בגין קבלת ההיתר. בהתאם לחוק, תינתן האפשרות להגיש שומה אחרת באמצעות שמאי מטעמך. שומה זו תיבדק בידי שמאי הוועדה, במידה ושמאי הוועדה והשמאי מטעמך לא הגיעו להסכמה לגבי גובה ההיטל ימונה שמאי מכריע, שייקבע שומה סופית.

הבונה בית מגורים על מגרשו או מרחיב את דירתו יקבל פטור מהיטל השבחה עבור 120 מ"ר הראשונים, הפטור יינתן גם עבור בן-משפחה מדרגה ראשונה, לצורך חישוב השטח לפטור ייכללו כל השטחים המהווים חלק מהדירה לרבות מרחב מוגן. הפטור יינתן בכפוף לחתימתך על תצהיר שהבנייה מיועדת לבן-משפחה קרוב כהגדרתו בחוק.

הפטור ייכנס לתוקף רק 4 שנים מיום סיום הבנייה. במידה ותימכר הדירה לפני תום 4 השנים, יהיה עלייך לשלם את מלוא הפרש התשלום. אגרות הפיתוח וההיטלים העירוניים הנגבים מכוח חוקי-עזר עירוניים המתפרסמים והמתעדכנים מדי פעם בפעם. תשלום אגרות הפיתוח וההיטלים העירוניים מהווים השתתפות התושב בהקמה, אחזקה, טיפול וחידוש התשתיות העירוניות כגון ביוב, צנרת מים, תיעול כבישים ומדרכות, תאורה ועוד. עפ"י חוקי העזר העירוניים רוב החיובים מחושבים עפ"י שטח הקרקע (המגרש) וכן עפ"י שטח הבניין (הדירה) של המבקש. אגרות הפיתוח וההיטלים העירוניים מחויבים פעם אחת לכל שטח קרקע (מגרש) ולכל שטח בנוי כך שבמקרה של הרחבה מחויב המבקש רק עבור התוספת ועבור האגרות שלא חויב בהן בעבר. תשלום אגרות הפיתוח וההיטלים מהווים תנאי לקבלת היתר בנייה. מבקש ההיתר חייב לקבל אישור העירייה כי שילם את כל חובותיו לעירייה, ושאין לה התנגדות למתן היתר הבנייה.

ערבות בנקאית

על מנת להבטיח שיינקטו כל אמצעי הבטיחות הנדרשים וכן להבטחת שלמות השטח הציבורי, יש להפקיד בוועדה המקומית ערבות בנקאית. את הערבות יש להפקיד בוועדה המקומית לפני קבלת ההיתר. הערבות תהיה בתוקף בכל משך הבנייה. יש לחדש את תוקף הערבות במידה ויפוג תוקפה לפני סיום הבנייה. הערבות תוחזר עם קבלת תעודת הגמר לבנייה, (טופס 4),שיעור הערבות ייקבע בהתאם להיקף הבנייה.

טופס 4 הינו אישור המאפשר חיבור הבניין לתשתיות החשמל, מים וטלפון.

ניתן להגיש בקשה לטופס 4, על גבי טופס 3, רק כאשר הבנייה הסתיימה בהתאם להיתר והמבנה ראוי למגורים ולאחר סילוק המפגעים הבטיחותיים מאתר הבנייה, ולאחר שנתמלאו התנאים המקדמים לכך.

הערה:טופס 4 אינו מהווה תעודת גמר למבנה, תעודת גמר הינה, טופס 5 .

להלן קישור לאתר לצפיה בטפסים השונים: http://www.bniya.org.il/www/page.asp?id=232

הכתבה נכתבה על ידי ציון שאלתיאל מקו ישר - אדריכלות ירוקה לאחר שיחות עם המהנדס האזרחי משה שאלתיאל מבעלי משכן הנדסה ובניין.

קו ישר - משרד בעל ניסיון רב בתכנון הנדסי ואדריכלי בפרויקטים מגוונים של בתים פרטיים, בתים משותפים, מבני ציבור ותוספות בנייה, ניסיון רב בהגשת תוכניות לאישור העירייה ורישוי עסקים.